- È consueto sentir dire, nei casi di difficoltà finanziare, che s'intende chiudere la situazione debitoria con un accordo "a saldo e stralcio".
Fa sorridere gli addetti ai lavori quando il condòmino moroso si presenta in assemblea e propone un rientro del debito con pagamento a saldo e stralcio.
I motivi del sorriso dipendono da due fattori: i debiti vanno onorati e soprattutto l'amministratore non ha alcun potere di accettare alcuna proposta a saldo e stralcio, a meno che non voglia rimettere di tasca propria la differenza mancante. Eppure, lo vedremo qui di seguito, la definizione della posizione debitoria di un condomino mediante il ricorso al così detto saldo e stralcio, per quanto difficile non è impossibile.
Ci offre lo spunto per affrontare questa problematica un nostro lettore, che ci espone e domanda quanto segue:
"Ciao amici di Condominioweb. Questo è il caso che mi è capitato di recente: amministro un condominio nel quale uno dei proprietari ha raggiunto un debito significativo. Non ho mai iniziato l'azione legale perché l'assemblea, consapevole della situazione personale del condòmino ha sempre tergiversato sopperendo alla morosità in attesa del pagamento.
Questa persona mi dice che la sua situazione economica e irreversibile, che forse dovrà vendere la casa e propone il pagamento di poco più della metà del debito a saldo e stralcio della posizione debitoria complessiva.
Dice che di più non può: ma come di più non può! Ho obiettato che se riuscissimo a mettere all'asta la casa recupereremmo le somme. Mi ha detto che sta pensando di attivare una procedura da sovraindebitamento. Cosa devo fare?"
Saldo e stralcio, significato
Saldo e stralcio è una locuzione che ha trovato particolare successo a seguito dell'emanazione di norme volte alla definizione di debiti con il fisco. Si trattava una procedura finalizzata alla regolarizzazione della posizione debitoria verso l'erario cui potevano accedere persone in particolare (e documentata) situazione di difficoltà economica e finanziaria.
Più in generale con la locuzione saldo e stralcio, invalsa nel lessico comune, si individua quel particolare accordo con il creditore che prevede il pagamento di una sola parte del debito esistente con la remissione della restante parte: Tizio ha un debito verso Caio pari ad € 1.000,00.
Tizio e Caio raggiungono l'accordo che prevede il pagamento di € 800,00 a saldo e stralcio, cioè il pagamento di una somma inferiore a tacitazione definitiva del creditore per quel rapporto.
Questa tipologia di accordo può avvenire in sede individuale, mediante accordo bilaterale, o per il mezzo di organismi di gestione della crisi da indebitamento: nella prima ipotesi le norme di riferimento vanno rintracciate nel codice civile e più nello specifico nel contratto di transazione. Nel caso di crisi da sovraindebitamento, la legge di riferimento è la n. 3 del 2012 (e successive modifiche ed integrazioni).
Saldo e stralcio in condominio, il ruolo dell'amministratore
Tanto premesso in generale sulla nozione di saldo e stralcio è utile comprendere come si atteggi una simile proposta in ambito condominiale e quindi quali siano il ruolo dell'amministratore e quali le prerogative dell'assemblea.
L'amministratore in relazione all'eventuale proposta di pagamento a saldo e stralcio presentata da un condòmino (o comunque da un debitore del condominio) non ha alcun potere: non rientra nelle prerogative del mandatario concludere accordi che prevedano una diminuzione patrimoniale in danno dei suoi assistiti.
L'amministratore, pertanto, non potrà far altro che riportare la questione all'assemblea, che dovrà pronunciarsi al riguardo,
Saldo e stralcio in condominio, le prerogative dell'assemblea
È pacifico in giurisprudenza che "in tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1135 c.c., l'assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese d'interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che a tali spese afferiscano, essendo necessario il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell'art. 1108 c.c., comma 3, solo quando la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni (v. tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 821 del 16/01/2014 (Rv. 629340; Sez. 2, Sentenza n. 4258 del 24/02/2006 Rv. 587176)" (Cass. 25 gennaio 2016 n. 1234).
Sebbene la sentenza (e quindi l'orientamento) citato lasci intendere che una transazione (quale sarebbe un accordo a saldo e stralcio) possa essere approvata a maggioranza (ad avviso di chi scrive, la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c. trattandosi di materia analoga alle liti condominiali), nel caso in esame, la rimodulazione in termini quantitativi del debito del condòmino porta con sé la necessità di una delibera assunta con il consenso di tutti i condòmini.
Motivo: al minor debito accede necessariamente una maggiore contribuzione in capo a tutti gli altri condòmini, cioè una deroga al criterio legale/convenzionale di suddivisione dei costi vigente per quel condominio (art. 1123, primo comma, c.c.).
Nessun potere di veto, infine, per in condòmini allorquando la questione del saldo e stralcio sia contenuta in un accordo o in un piano del consumatore ex l. n. 3/2012: con ciò si vuol dire che se anche non si trovasse accordo unanime, quella proposta potrebbe avere efficacia se contenuta in uno dei citati strumenti previsti in caso di crisi da sovraindebitamento.
Saldo e stralcio in condominio, la soluzione del caso
Date queste premesse e valutato il quesito del nostro lettore, riteniamo di poter formulare queste indicazioni di massima.
In primis andrebbe verificata la serietà della circostanza afferente alla volontà di presentare una proposta di accordo (o di piano) del consumatore: in entrambi i casi, sebbene la loro presentazione non sia garanzia di definizione, è altrettanto vero che la concorsualità delle procedure, anche considerando i poteri del giudice, potrebbe arrivare al risultato della diminuzione della somma dovuta al condominio (salvi chiaramente gli strumenti di contestazione di quelle definizioni debitorie).
Ove, invece, il così detto saldo e stralcio sia una proposta di rientro del debito presentata individualmente non esistendo alcuna intenzione di attivare una procedura da crisi da sovraindebitamento, quella proposta necessiterebbe del consenso di tutti i condòmini.
