Nella vicenda protagonista della recente sentenza del Tribunale di Paola n. 321 del 1° aprile 2026, l'oggetto del contendere era una tettoia abusiva realizzata dai proprietari di un appartamento. Essa era stata edificata senza alcuna autorizzazione comunale, senza alcun consenso dell'amministratore e/o dell'assemblea del condominio e in contrasto col regolamento dell'edificio.
In particolare, questa tettoia, appoggiata alla parete comune, rappresentava un problema per i titolari dell'immobile soprastante. Su di essa erano costantemente presenti foglie ed escrementi di animali. La tettoia, inoltre, fungeva da passaggio per i randagi e sarebbe stato un comodo appoggio per degli eventuali malintenzionati. Per di più, i canali di scolo non consentivano un buon deflusso delle acque ivi raccolte, con ciò favorendo la colonizzazione delle zanzare. Infine, la tettoia era stata realizzata ad una distanza inferiore a quella di legge, ostacolando il diritto di veduta esercitato dal balcone dai proprietari dell'immobile soprastante.
Insomma, alla luce di tutte queste criticità era chiesta, vanamente, la rimozione del manufatto. Perciò, si rendeva necessaria un'azione legale diretta a tale scopo nonché al riconoscimento di un risarcimento.
Appare, quindi, opportuno approfondire quanto è accaduto in questo procedimento e le questioni giuridiche affrontate in esso.
Violazione del diritto di veduta: cosa significa?
Nel caso in esame, la realizzazione di una tettoia, a distanza ravvicinata dal balcone soprastante, aveva ostacolato la veduta in appiombo dal medesimo manufatto, ma, soprattutto, aveva violato il dettato di legge.
Secondo, infatti, l'art. 907 cod. civ., non è possibile costruire a meno di tre metri da una veduta precedentemente acquistata ed esercitata, qual è, tipicamente, quelle che viene praticata dal balcone di un condominio guardando verso il basso «Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri».
In particolare, nella circostanza specifica, la tettoia, oggetto di valutazione anche da parte dal nominato Ctu, ostacolava, palesemente, il diritto di veduta dei proprietari dell'immobile soprastante ed era, perciò, in contrasto col loro diritto ad una quantità sufficiente di aria e luce nonché in conflitto con la loro facoltà di affacciarsi e vedere ciò che stava in basso «idoneità dell'opera del vicino ad ostacolarne l'esercizio, valorizzando, in tale prospettiva, la finalità della norma, che è indubbiamente quella di assicurare al titolare del diritto una quantità sufficiente di aria e di luce e di consentirgli la inspectio e la prospectio nel fondo altrui (Cass. n. 5764 del 2004; Cass. n. 1598 del 1993).
Per questi motivi, la tettoia doveva essere rimossa, tant'è che in corso di causa il manufatto è stato eliminato dalla parte convenuta. Ciò, però, non ha determinato la cosiddetta cessata materia del contendere, essendo rimasta in discussione la questione del risarcimento. Quest'ultimo è stato, quindi, riconosciuto a favore degli attori, in considerazione del deprezzamento patito dal loro immobile durante il periodo in cui la tettoia (circa sette anni) era stata presente.
La tettoia in contrasto col regolamento condominiale va rimossa
Nella vicenda valutata dal Tribunale di Paola, la tettoia in contestazione, oltre ad essere stata realizzata, in appoggio alla parete comune e ad una distanza inferiore a quella prevista dalla legge in tema di vedute, era, altresì, in contrasto col regolamento del condominio.
Quest'ultimo, di natura contrattuale, vietava:
- qualsiasi lavoro sulle parti comuni, senza l'autorizzazione dell'assemblea;
- di ampliare il fabbricato con qualsivoglia manufatto, anche se di facile rimozione;
- di occupare, con qualsiasi oggetto, anche con delle costruzioni provvisorie, le parti comuni.
Insomma, come sembra evidente da tutte queste disposizioni regolamentari, la tettoia risultava abusiva ed illegittima anche sotto questo aspetto.
Considerazioni conclusive
La sentenza in esame ha risolto un caso riguardante l'illiceità di una tettoia, in contrasto con regolamento condominiale e con il dettato dell'art. 907 c.c.
Sul tema, è bene ricordare che una tettoia, così come una veranda, se ostacola il diritto di veduta, non può essere giustificata nemmeno se installata per proteggersi dalla curiosità dei vicini e/o per esigenze di privacy «In materia condominiale, con riferimento alla costruzione di una veranda da parte di un condomino per proteggersi dalla curiosità dei vicini, trattasi di un'operazione da considerare illecita se compromette il diritto del condomino dell'unità immobiliare soprastante di esercitare la veduta in appiombo, cioè il diritto di affacciarsi e guardare direttamente verso il basso, fino alla base dell'edificio, senza ostacoli che ne limitino la visuale (Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 10942 del 26 aprile 2025).
