Il singolo condomino può installare una canna fumaria solo entro i limiti dell'art. 1102 c.c. e senza comprimere la funzionalità di un impianto preesistente a servizio di altra unità immobiliare, né creare un rischio per la sicurezza dell'edificio. In questa prospettiva si colloca il Tribunale di Reggio Emilia, con la sentenza n. 211 del 16 marzo 2026, che ha ordinato la rimozione di un manufatto inserito all'interno di altra canna fumaria preesistente, ritenendolo abusivo e illegittimo perché idoneo a ridurre la capacità di scarico dei fumi e non conforme alla regola dell'arte.
La vicenda
Nel gennaio 2024, a seguito di un sopralluogo tecnico eseguito da un incaricato della proprietà, veniva accertata la presenza di una canna fumaria abusiva. Secondo la ricostruzione recepita dal giudice, il manufatto era stato installato all'interno di un'altra canna fumaria preesistente, a servizio dell'unità immobiliare dell'attore, e ne ostruiva per circa il 50% il normale deflusso dei fumi.
La situazione veniva segnalata all'amministratore per le verifiche del caso e per la rimozione dell'opera. L'inerzia del proprietario interessato rendeva però necessario il ricorso al giudice. Il convenuto non si costituiva e rimaneva contumace per l'intera durata del giudizio.
La decisione
La motivazione muove dall'art. 1102 c.c., richiamato come parametro di legittimità dell'uso della cosa comune. Il tribunale ribadisce che l'installazione di una canna fumaria in edificio condominiale è, in astratto, consentita, ma solo se l'intervento rispetta la destinazione del bene, il pari uso degli altri partecipanti e i limiti inerenti a decoro, stabilità e sicurezza, oltre alle prescrizioni tecniche e urbanistiche.
Il passaggio centrale della decisione è netto: "Nel caso di specie l'installazione effettuata dal convenuto all'interno di una altra canna fumaria preesistente (...) deve qualificarsi come abusiva ed illegittima. Tale opera riducendo, infatti, la capacità di scarico dei fumi, arreca danno diretto e un potenziale pericolo per l'incolumità degli abitanti di tutto lo stabile".
Non si tratta, dunque, di una mera valutazione astratta sull'uso più intenso della cosa comune. L'illegittimità è ancorata a due dati concreti valorizzati dal giudice: da un lato, l'incidenza materiale sull'impianto preesistente a servizio dell'unità dell'attore; dall'altro, la pericolosità tecnica dell'intervento. La sentenza, infatti, sottolinea che "la relazione tecnica prodotta conferma la pericolosità dell'impianto e la sua non conformità alla regola dell'arte". (Per i profili cautelari sull'ostruzione della canna fumaria comune).
La motivazione richiama inoltre il profilo soggettivo della condotta, evidenziando che il convenuto non aveva informato l'amministratore né gli altri condomini dell'installazione, non aveva fornito prova dell'intervento di personale specializzato o della regolare manutenzione, ed era rimasto contumace. Da questi elementi il tribunale desume, in termini presuntivi, la consapevolezza dell'abuso e della non conformità dell'impianto.
Merita rilievo anche l'ulteriore affermazione secondo cui l'assemblea non può subordinare a una semplice autorizzazione assembleare un uso della parte comune che la legge già consente, purché esercitato nei limiti dell'art. 1102 c.c. Nel caso deciso, tuttavia, la rimozione non è stata disposta per mancanza di preventiva delibera, ma per la concreta lesione della funzionalità dell'impianto preesistente e per il rischio derivante dall'opera eseguita.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ., sez. II, 16 maggio 2000, n. 6341: l'appoggio di una canna fumaria al muro perimetrale comune integra una modifica della cosa comune consentita al singolo condomino, purché non impedisca l'altrui pari uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico.
- Cass. civ., sez. II, 1 dicembre 2000, n. 15394: la canna fumaria a servizio esclusivo di una unità immobiliare può essere lecita come uso più intenso del bene comune, ma resta subordinata al rispetto dei diritti degli altri condomini, della sicurezza e del decoro dell'edificio.
- Cass. civ., sez. II, 26 maggio 2021, n. 14598: il fissaggio della canna fumaria sul muro perimetrale comune rientra nelle modificazioni consentite al singolo ex art. 1102 c.c., entro i limiti del pari uso, della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico.
- Trib. Roma, 17 gennaio 2018, n. 1187: quando un regolamento condominiale di natura contrattuale richiede una preventiva autorizzazione assembleare per modifiche alle parti comuni, la sua omissione può condurre alla rimozione del manufatto.
- Cass. civ., sez. II, 31 maggio 2023, n. 15278: la delibera assembleare che dispone la rimozione o la chiusura di una canna fumaria di proprietà esclusiva è nulla se incide su materia estranea alle attribuzioni dell'assemblea; il limite rileva, però, in un piano diverso da quello dell'accertamento giudiziale della lesione delle parti comuni o dei diritti individuali altrui.
Considerazioni conclusive
L'installazione della canna fumaria da parte del singolo resta consentita come uso particolare della cosa comune finché non sottrae utilità agli altri condomini, non incide su impianti preesistenti e non introduce un pericolo apprezzabile per la sicurezza dello stabile. In questa linea si collocano gli arresti di legittimità che riconducono il manufatto all'art. 1102 c.c. e ne ammettono la realizzazione sul muro comune solo entro i limiti del pari uso, della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico.
La soluzione accolta è coerente anche con gli arresti che valorizzano elementi concreti di compatibilità tecnica dell'opera: qui il dato decisivo non è l'astratta possibilità di installare una canna fumaria, ma l'accertata interferenza materiale con un diverso condotto già in esercizio e la riduzione del 50% della sua capacità di scarico. Per un inquadramento dei limiti applicativi, v. quando la canna fumaria individuale non è consentita; sul profilo del decoro può vedersi anche rimozione della canna fumaria e decoro.
Più restrittiva è la diversa ipotesi in cui operi un regolamento condominiale contrattuale che subordini le modifiche delle parti comuni a una preventiva autorizzazione assembleare: in quel caso l'illegittimità può discendere già dalla violazione della clausola regolamentare, a prescindere da un accertato danno tecnico all'impianto altrui; sul punto v. anche canna fumaria vietata dal regolamento. Su un piano ancora diverso si colloca, invece, il limite dei poteri assembleari: l'assemblea non può sostituirsi al giudice disponendo da sola la rimozione di una canna fumaria di proprietà esclusiva, come chiarito anche da rimozione assembleare della canna fumaria.
La portata concreta della pronuncia è quindi nitida: quando il manufatto del singolo invade di fatto la sfera di godimento altrui, ostacola lo scarico dei fumi di altra unità e risulta non eseguito a regola d'arte, l'ordine di rimozione costituisce l'esito coerente dell'accertata violazione dei limiti posti dall'art. 1102 c.c.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
