Usucapione della tettoia in condominio: quando la distanza illegale non impone la rimozione

La violazione dell'art. 907 c.c. non comporta automaticamente la rimozione della tettoia quando il convenuto provi di avere acquistato per usucapione il diritto di mantenerla a distanza inferiore a quella legale e, se il manufatto insiste su una parte comune, di aver esercitato per il tempo utile un possesso esclusivo incompatibile con il compossesso altrui. In questo senso si colloca il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 4299 del 16 marzo 2026, che ha rigettato la domanda di demolizione e quella risarcitoria proposta dal proprietario dell'appartamento sovrastante.

La vicenda

Il proprietario di un appartamento agiva nei confronti del condomino del piano inferiore chiedendo l'accertamento dell'illegittimità di una tettoia realizzata a servizio dell'unità sottostante, la sua rimozione e il risarcimento dei danni. A sostegno della domanda deduceva che il manufatto, fisso e con struttura pesante, era ancorato al suolo e all'estradosso del balcone dell'unità sovrastante, si trovava a circa 130 cm dalla finestra e a circa 42 cm dal balcone di sua proprietà, limitava il diritto di veduta, agevolava possibili intrusioni e risultava privo di adeguata copertura urbanistico-edilizia.

Il convenuto chiedeva il rigetto delle domande e domandava l'accertamento dell'intervenuta usucapione del diritto a mantenere la tettoia. Deduceva di avere presentato nel 2000 una DIA per la realizzazione di un pergolato in legno sul proprio terrazzino e che, nella stessa annualità, l'assemblea condominiale aveva deliberato di soprassedere dall'intraprendere azioni nei suoi confronti, consentendo così il decorso del ventennio senza validi atti interruttivi.

La decisione

Il Tribunale ha anzitutto rilevato, sulla base della CTU, che la tettoia era stata effettivamente realizzata in violazione dell'art. 907 c.c. La consulenza ha accertato una distanza di m 1,28 tra il davanzale della finestra della camera da letto dell'attore e l'estradosso della copertura, nonché una distanza di m 1,32 tra il corrimano del balcone e la stessa copertura. Il consulente ha inoltre evidenziato che il manufatto, essendo fisso e praticabile, limitava significativamente la veduta in appiombo e presentava un serio pericolo di intrusione.

Da questo dato il giudice non ha però fatto discendere l'ordine di demolizione, perché ha ritenuto fondata la pretesa del convenuto di avere usucapito il diritto di mantenere la struttura a distanza inferiore a quella legale. Il passaggio centrale della motivazione richiama l'indirizzo di legittimità secondo cui "deve ritenersi ammissibile l'acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal c.c. o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici"; e ciò, aggiunge il Tribunale, vale "anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell'ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem".

La motivazione assume poi un profilo tipicamente condominiale. Il giudice richiama il principio secondo cui il condomino può usucapire la quota altrui senza una formale interversione del possesso, ma deve dimostrare un possesso esclusivo, incompatibile con l'altrui godimento, tale da manifestare in modo inequivoco la volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus. In questa prospettiva è stato ritenuto decisivo che l'infissione della tettoia sul bene comune avesse impedito il godimento della parte interessata agli altri partecipanti e che costoro, pur consapevoli dell'opera almeno dal verbale assembleare del 23 ottobre 2000, avessero deliberatamente scelto di non agire.

Il Tribunale ha escluso che la diffida stragiudiziale del 14 dicembre 2006 potesse interrompere il termine utile, aderendo al consolidato indirizzo per cui la messa in mora non è idonea a interrompere l'usucapione, poiché non impedisce il protrarsi del possesso. Ha inoltre ritenuto irrilevante, sul piano civilistico, la dedotta abusività edilizia del manufatto, rimessa al diverso rapporto con la pubblica amministrazione, e ha respinto anche l'argomento difensivo secondo cui il possesso non sarebbe stato pacifico, osservando che il verbale assembleare non conteneva alcuna minaccia del convenuto, ma solo la libera scelta del condominio di soprassedere all'azione.

Rigettata la domanda di rimozione, il Tribunale ha conseguentemente respinto anche la domanda risarcitoria, ritenuta comunque priva di adeguato supporto probatorio.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 18 settembre 2023, n. 25843 - È ammissibile l'acquisto per usucapione della servitù di mantenere una costruzione a distanza inferiore a quella legale; l'eventuale abusività edilizia non incide, di per sé, sui requisiti del possesso ad usucapionem. Il principio è richiamato espressamente dal Tribunale ed è coerente con i richiami a Cass. n. 3979/2013, Cass. n. 1395/2017 e Cass. n. 25863/2021.
• Cass. civ., sez. II, 29 luglio 2016, n. 15927 - La diffida e la messa in mora non interrompono l'usucapione, perché non arrestano l'esercizio del possesso da parte di chi continua a godere del bene. È il precedente utilizzato dal giudice per escludere efficacia interruttiva alla diffida del 2006.
• Cass. civ., sez. II, 23 luglio 2010, n. 17322, Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2015, n. 11903, Cass. civ., sez. II, 6 ottobre 2016, n. 20039 e Cass. civ., sez. II, ord. n. 26691/2020 - In condominio non basta il mero non uso degli altri partecipanti: occorre un possesso esclusivo del bene comune, incompatibile con la possibilità di godimento altrui, sorretto da atti materiali idonei a rendere riconoscibile l'intenzione di possedere uti dominus e a escludere in concreto il compossesso. È il criterio che sorregge il ragionamento del Tribunale sul bene comune inciso dalla tettoia.
• Cass. civ., sez. II, 12 giugno 2018, n. 15041 - In termini limitativi, quando il manufatto originario venga demolito e sostituito da un'opera nuova, il diritto eventualmente usucapito a mantenere la precedente costruzione non si trasferisce automaticamente alla nuova. Il richiamo è utile a delimitare la soluzione accolta, nel cui caso la continuità del manufatto non è stata posta in discussione.

Considerazioni conclusive

La decisione conferma che, nei rapporti tra privati, la violazione dell'art. 907 c.c. non conduce alla demolizione quando il convenuto dimostri di avere usucapito il diritto di mantenere il manufatto a distanza inferiore alla misura legale e, se l'opera grava su un bene comune, di avere esercitato per il ventennio un possesso esclusivo incompatibile con il compossesso degli altri condomini. La soluzione si pone in linea con Cass. n. 25843/2023 sull'ammissibilità dell'usucapione della servitù di distanza anche rispetto a costruzioni abusive e con Cass. n. 17322/2010, Cass. n. 11903/2015, Cass. n. 20039/2016 e Cass. n. 26691/2020, che esigono atti materiali univoci, idonei a sottrarre il bene comune all'uso degli altri e a rendere percepibile il possesso uti dominus. In termini delimitativi, Cass. n. 15041/2018 chiarisce che il tempo maturato sulla costruzione originaria non giova quando questa venga demolita e sostituita da un'opera nuova, sicché la continuità del manufatto resta un presupposto decisivo. Sul punto v. anche un approfondimento sulla servitù di distanza; può vedersi anche una ricognizione sull'usucapione dei beni comuni; per il limite legato alla sostituzione dell'opera, v. l'approfondimento sulla sostituzione del manufatto. Nel caso deciso hanno assunto rilievo convergente la conoscenza condominiale dell'opera sin dal 2000, l'assenza di azioni giudiziali idonee a interrompere il decorso del termine e l'inidoneità della diffida stragiudiziale, con il conseguente rigetto tanto della domanda ripristinatoria quanto di quella risarcitoria, rimasta anche priva di prova specifica.