L'art. 1158 cod. civ. disciplina l'acquisto della proprietà dei beni immobili in virtù del possesso continuato per venti anni.
L'acquisto della proprietà per usucapione richiede la dimostrazione di un possesso continuato, pacifico e non interrotto esercitato con modalità corrispondenti ad un comportamento inequivocabilmente espressivo della volontà di possedere uti dominus.
Chi agisce in giudizio per ottenere di essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve, dunque, dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della fattispecie acquisitiva e quindi del corpus possessionis ossia il potere di fatto esercitato sulla cosa e dell'animus possidendi cioè l'intenzione di comportarsi come proprietario.
L'uso tollerato da parte del proprietario, anche se prolungato nel tempo, non è idoneo a fondare l'acquisto per usucapione in assenza di atti di dominio esclusivo incompatibili con l'altrui diritto.
Tali principi hanno trovano applicazione in un caso deciso con sentenza n. 1477 del 5 marzo 2026 dal Tribunale di Bari che ha escluso la configurabilità di un possesso utile ad usucapire un'area adibita a passaggio e parcheggio per assenza di prova dell'animus possidendi ritenendo l'uso del bene compatibile con una mera tolleranza del proprietario.
Fatto e decisione
Il proprietario di un immobile con autorimessa conveniva in giudizio la società proprietaria dell'area antistante il garage chiedendone l'accertamento dell'acquisto per usucapione.
L'attore deduceva di aver utilizzato, da oltre vent'anni, la detta area come passaggio per raggiungere l'ingresso retrostante la sua abitazione e come parcheggio dei suoi autoveicoli provvedendo alla sua manutenzione ordinaria e straordinaria, senza che la società proprietaria avesse mai contestato il possesso. Rappresentava, altresì, che l'area in questione era separata dal resto della proprietà della convenuta da un muro in tufo e da una recinzione metallica, elementi idonei a dimostrare la perdita della disponibilità del bene da parte della convenuta.
Si costituiva in giudizio la convenuta sostenendo che l'area era compresa nelle pertinenze di un supermercato concesso in locazione, di aver sostenuto lavori di manutenzione e ristrutturazione sulle particelle oggetto di causa, di aver sempre pagato le imposte sui terreni quindi di aver da sempre esercitato, in proprio o attraverso la conduttrice il diritto di proprietà. Deduceva che l'accesso all'autorimessa dell'attore derivasse da una servitù di passaggio su altro fondo e non sui terreni oggetto di causa.
Istruita la causa oralmente e documentalmente, il Tribunale ha rigettato la domanda attorea per assenza di prova dei requisiti richiesti ai fini dell'usucapione: corpus e animus possidendi.
Ed invero, pur affermando di avere usucapito l'area di che trattasi, l'attore non aveva dimostrato di aver posto atti di dominio, a dimostrazione dell'animus possidendi ossia, di aver compiuto un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui. La convenuta, invece, aveva dimostrato di continuare ad esercitare i poteri dominicali, pagando imposte, eseguendo lavori e concedendo l'immobile in locazione. Era emerso, altresì, che l'attore chiedeva periodicamente l'autorizzazione per installare un gazebo sull'area; circostanza incompatibile con la pretesa di possederla come proprietario.
Considerazioni conclusive
Chi agisce per ottenere l'accertamento dell'acquisto della proprietà per usucapione ai sensi dell'art. 1158 c.c. deve provare la sussistenza dei necessari presupposti normativamente prescritti.
Il possesso utile ad usucapire, infatti, richiede la compresenza di due elementi fondamentali: il corpus possessionis ossia il potere di fatto esercitato sulla cosa e l'animus possidendi cioè l'intenzione di comportarsi come proprietario.
In tal senso, la costante giurisprudenza afferma che "al giudice si impone in ogni caso la verifica della sussistenza del corpus, accompagnata dall'animus possidendi, corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà, che si protragga per il tempo previsto per il maturarsi dell'usucapione. Pertanto, chi agisce in giudizio per ottenere di essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e quindi, tra l'altro, non solo del corpus, ma anche, come detto, dell'animus" (Cass. 28 gennaio 2000 n. 975 e successive conformi).
Non è sufficiente, pertanto, la mera disponibilità materiale del bene o l'utilizzo prolungato dello stesso, se tali condotte non sono accompagnate da manifestazione inequivoche di dominio esclusivo.
La stessa giurisprudenza, peraltro, ha precisato che "il principio per cui, in materia di possesso, l'atteggiamento di tolleranza del proprietario del bene rispetto ad un determinato uso che un terzo ne faccia, esclude la configurabilità di una situazione possessoria in capo al terzo solo quando la condotta tollerante non sia prolungata nel tempo, non è applicabile allorché l'atteggiamento del proprietario trovi giustificazione nella mancanza di un interesse ad opporsi al suddetto specifico uso (nella fattispecie i giudici del merito - con decisione confermata dalla suprema corte - avevano ritenuto non costitutivo di una situazione possessoria in capo agli utilizzatori, il prolungato uso, quale parcheggio, di un'area di proprietà condominiale, per mera tolleranza dei titolari della stessa)" (così Cass. 11.02.1998, n. 1384).
Orbene, "non è sufficiente a configurare il possesso idoneo all'usucapione il mero protrarsi di un comportamento materiale, occorrendo che questo sia stato, altresì, attuato con l'intenzione di esercitare un potere di autonoma signorìa corrispondente a quello del titolare del diritto" (Cass. 13.10.1972, n. 3033, richiamata da Trib. Ascoli Piceno 21.06.2011).
È necessaria, dunque, la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene, non essendo al riguardo sufficienti atti soltanto, di gestione consentiti dal proprietario o anche atti tollerati dallo stesso titolare del diritto dominicale.
Nel caso di specie, l'attore sosteneva di aver utilizzato per oltre vent'anni l'area oggetto di causa come zona di passaggio e parcheggio, nonché di aver provveduto alla manutenzione della stessa. Tuttavia, il Tribunale ha ritenuto tali circostanze insufficienti a dimostrare un possesso uti dominus evidenziando come il possesso dell'area fosse compatibile con una semplice tolleranza da parte della proprietaria. A fronte di ciò, la convenuta aveva dimostrato di aver continuato ad esercitare i poteri tipici del proprietario quali il pagamento delle imposte sull'immobile, la gestione delle acque meteoriche e la realizzazione di interventi manutentivi tramite la società conduttrice dell'esercizio commerciale. D'altronde la circostanza che lo stesso attore avesse chiesto periodicamente l'autorizzazione al montaggio di un gazebo con relativa manutenzione e smontaggio a fine della stagione estiva sull'area in questione, dimostrava l'assenza dell'animus possidendi.
In conclusione, in tema di usucapione immobiliare, il protratto utilizzo di un'area quale parcheggio o zona di transito, accompagnata da attività di manutenzione non specificamente provate, non integra possesso utile ad usucapire qualora risulti compatibile con un atteggiamento di tolleranza da parte del proprietario. Grava sull'attore l'onere di dimostrare in maniera concreta ed univoca l'esercizio di un potere di fatto corrispondente al diritto di proprietà, manifestato attraverso un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con l'altrui titolarità.
