Se un condomino chiede la revisione della tabella millesimale ex art. 69 disp. att. c.c. non è necessario che sussista un'alterazione maggiore di un quinto del valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare, ma è sufficiente che sia stato denunciato un errore costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello previsto dalla tabella utilizzata in condominio. Lo ha chiarito il Tribunale di Ascoli Piceno con la recente sentenza n. 215 del 22 aprile 2026.
Fatto e decisione
Nella specie un condomino, allegando l'effettuazione di una serie di interventi nelle varie unità immobiliari comprese nell'edificio condominiale, aveva chiesto al Tribunale di accertare e dichiarare l'intervenuta alterazione del rapporto originario tra i valori reali dei singoli piani del condominio e le relative tabelle millesimali, disponendone la revisione. Il condominio si era costituito in giudizio chiedendo il rigetto della domanda. La causa veniva istruita mediante il licenziamento di una consulenza tecnica d'ufficio.
Il Tribunale, nell'accogliere la domanda, ha ricordato che l'art. 69 disp. att. c.c. dispone i che valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono però essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, del codice civile nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore.
Il Tribunale ha quindi evidenziato che se il condomino chiede la revisione della tabella millesimale ex art. 69 disp. att. c.c. non è necessario che sussista una modifica pari al quinto, ma è sufficiente che sia stato denunciato un errore costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello previsto dalla tabella utilizzata in condominio (cfr. Cass. civ., n. 11290/2018). Nella specie a seguito dello svolgimento della CTU era effettivamente emersa una difformità della tabella in uso rispetto allo stato attuale dell'immobile condominiale, con una discordanza delle superfici addirittura superiore al quinto. Il CTU aveva quindi redatto le nuove tabelle millesimali. Il Giudice ha ribadito che, in ogni caso, in presenza di errore oggettivo nella redazione delle tabelle - errore che nel caso di specie era stato comunque rilevato dal consulente tecnico (a titolo esemplificativo, nelle tabelle in uso nel condominio non erano compresi i posti auto), non è comunque necessario che l'alterazione superi la predetta misura di legge, potendo la stessa essere anche di grado inferiore.
Il Tribunale ha quindi ritenuto che nel caso di specie sussistessero tutti i presupposti di legge per la revisione delle tabelle millesimali, essendo sussistenti gli elementi legalmente previsti nonché rispondenti ai principi elaborati dalla Suprema Corte, ovvero che i millesimi dell'edificio vanno individuati con riferimento al momento dell'adozione del regolamento e la tabella che li esprime è soggetta a correzione soltanto in relazione a errori, di fatto o di diritto. Gli errori devono essere attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori. Non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio (cfr. Cass. civ, 10-2-2010, n. 3001). Gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle, dunque, oltre a essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari e il valore effettivo delle stesse, devono essere obiettivamente verificabili (ad esempio divergenze di estensione della superficie, di piano e simili), restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza (ai fini dell'errore) dei criteri soggettivi (ad esempio d'ordine estetico e simili) nella stima degli elementi necessari per la valutazione.
Considerazioni conclusive
Costituiscono errore essenziale, e possono dare luogo a revisione delle tabelle millesimali, gli errori che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l'estensione, l'altezza, l'ubicazione, esposizione, ecc.), siano essi errori di fatto (per esempio l'erronea convinzione che un singolo appartamento abbia una estensione diversa da quella effettiva) o di diritto (ad esempio l'erronea convinzione che nell'accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, a norma dell'art. 68 disp. att., c.c., sono irrilevanti a tale effetto). Non possono qualificarsi essenziali gli errori determinati soltanto da criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta, poiché l'errore di valutazione, in sé considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, in quanto non costituisce un errore sulla qualità della cosa a norma dell'art. 1492 c.c. (cfr. Cass. civ, n. 19797/2016). Infine è utile ricordare che, in tema di revisione delle tabelle millesimali, la relativa pronuncia giudiziale ha natura, oltreché di accertamento e dichiarativa, anche costitutiva (cfr. Cass. civ., n. 10464/2025), per cui con la sentenza va non solo dichiarato che le tabelle millesimali sono quelle elaborate dal CTU, ma anche ordinato al condominio, con decorrenza dal passaggio in giudicato, che le stesse vengano applicate.
