Tabelle millesimali che ignorano abusi edilizi sono invalide e rendono annullabili le delibere assembleari

La determinazione dei valori millesimali esprime, in termini proporzionali, la misura dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni e sui servizi comuni, costituendo lo strumento per la ripartizione delle spese (art. 1123 c.c.) e uno dei parametri per verificare le maggioranze assembleari (art. 1136 c.c.). La corrispondenza alla realtà dei valori millesimali, pertanto, incide direttamente sulla regolarità delle deliberazioni che su di essi si fondano.

La Corte d'Appello di Genova (Sez. II civile), con sentenza del 18 novembre 2025 (procedimenti riuniti R.G. nn. 966/2023 e 967/2023), ha affrontato un caso in cui le tabelle millesimali (approvate per la prima volta in assemblea) erano state formate e approvate in un fabbricato interessato da abusi edilizi.

La decisione chiarisce, da un lato, il tema della convocazione del comproprietario e, dall'altro, i presupposti perché l'approvazione a maggioranza delle tabelle sia giuridicamente sostenibile, alla luce dei criteri legali (artt. 68 e 69 disp. att. c.c.; artt. 1123 e 1136 c.c.).

La vicenda

L'impugnazione riguardava le deliberazioni assembleari con cui, tra l'altro, venivano approvate le tabelle millesimali. La condomina attrice deduceva che le tabelle erano state predisposte "ad hoc" in modo unilaterale da una società condomina, senza un effettivo confronto, sulla base di una perizia di parte ritenuta priva di adeguati riscontri istruttori; inoltre contestava che l'approvazione fosse avvenuta a maggioranza e non all'unanimità.

Tra i motivi di impugnazione erano stati prospettati anche: profili inerenti al c.d. "condominio minimo", questioni sulla rappresentanza di una comunione e sul numero legale, nonché doglianze in punto maggioranze per i punti dell'ordine del giorno qualificati come innovazioni, e ulteriori censure riferite a deliberazioni attinenti a beni rivendicati come esclusivi e alla pratica di sanatoria.

In primo grado il Tribunale aveva annullato le deliberazioni ritenendo assorbente l'omessa (o comunque non adeguata) convocazione in relazione alla qualità di comproprietaria in comunione. In appello, i soccombenti hanno contestato l'impostazione, sostenendo la regolarità della convocazione e riproponendo le difese di merito; la condomina ha insistito, tra l'altro, nel dedurre la radicale inattendibilità delle tabelle perché non aderenti alla realtà.

La decisione

1) Convocazione e (non) necessità della "doppia convocazione"

La Corte ha ritenuto errato pretendere una convocazione "duplicata" (quale proprietaria esclusiva e quale comproprietaria), affermando che la convocazione è rivolta al condomino come soggetto (persona fisica o giuridica) titolare di una o più unità, in proprietà esclusiva o in comunione, e che l'opposta conclusione:

"non trova alcun riscontro normativo, sia nell'art. 1136 c.c., sia negli artt. 66 e 67 disp. att. c.c."

Ha inoltre richiamato il coordinamento con l'art. 67 disp. att. c.c. (voto unico dell'unità in comunione, con facoltà dei comproprietari di nominare un rappresentante nel rapporto interno) e con l'art. 1106 c.c., precisando che la disciplina della comunione rileva per la gestione del voto tra comproprietari e per eventuali conflitti, non per imporre forme "aggiuntive" di convocazione non previste dalla legge.

2) Tabelle millesimali: ammissibilità della censura e verifica della "funzione meramente ricognitiva"

Poiché erano state riproposte le doglianze assorbite in primo grado, la Corte ha esaminato la censura sulle tabelle millesimali, chiarendo anzitutto che l'impugnazione delle tabelle era già compresa nell'originario atto introduttivo e che le successive precisazioni integravano, al più, una emendatio (richiamando la giurisprudenza su mutatio libelli/emendatio).

Nel merito, la Corte ha ribadito il principio (in continuità con Cass., SS.UU., n. 18477/2010 e Cass., sez. II, n. 6735/2020) secondo cui:

"se è vero che anche la prima approvazione delle tabelle millesimali non richiede l'unanimità dei condomini, è parimenti vero che la validità dell'approvazione a maggioranza […] è possibile solo nella misura in cui sia certo che le tabelle stesse siano ricognitive di una situazione effettiva della realtà condominiale idonea ad essere trasfusa in valori millesimali secondo i criteri legali"

La Corte ha ricostruito i criteri tecnici normalmente richiamati per la formazione delle tabelle (artt. 68-69 disp. att. c.c., art. 1123 c.c.; nonché, nel caso concreto, i criteri indicati nella relazione tecnica con richiamo anche a circolari ministeriali), sottolineando l'esigenza di un rilievo puntuale di superfici e volumi e dell'applicazione dei coefficienti (destinazione, piano, luminosità, esposizione, ecc.), in modo coerente con l'effettiva consistenza delle unità.

3) Il punto dirimente del caso concreto: abusi edilizi e "instabilità di consistenza"

Dalla motivazione emerge che la relazione tecnica posta a base delle tabelle era frutto di incarico unilaterale; inoltre, quanto alle porzioni della condomina, la ricognizione risultava svolta in modo sommario e senza accesso; soprattutto, nelle tabelle non risultava trattata in modo trasparente la volumetria abusiva, pacificamente accertata e oggetto di ordine di demolizione.

Su tale base, la Corte ha ritenuto che, al di là della sanabilità o meno degli abusi, il fabbricato presentasse una "intrinseca instabilità di consistenza" tale da rendere incompatibile l'approvazione a maggioranza di tabelle che avrebbero dovuto essere mera traduzione millesimale di una realtà stabile e verificabile:

"le tabelle millesimali approvate nell'assemblea del 14.7.20 […] fossero inevitabilmente invalide, poiché ontologicamente non conformi alla realtà condominiale ed alla legge, sì da non poter essere in alcun modo approvate a maggioranza"

Da ciò la conseguenza, ritenuta assorbente: l'invalidità delle tabelle ha travolto l'intero deliberato assembleare impugnato, con conferma (per quanto di ragione, ma su diversa motivazione) dell'annullamento delle deliberazioni adottate in quella assemblea.

I riferimenti giurisprudenziali

La decisione richiama (tra le altre): Cass., SS.UU., n. 18477/2010; Cass., sez. II, n. 6735/2020; Cass., sez. II, n. 5942/1998; Cass., sez. II, n. 11290/2018; Cass., sez. V, n. 12621/2012; Cass., sez. II, n. 1585/2015; Cass., sez. III, n. 20716/2018.

In termini coerenti, la giurisprudenza di merito continua a valorizzare la distinzione tra tabelle meramente ricognitive (approvabili a maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c.) e tabelle che, invece, introducono una "diversa convenzione" in deroga ai criteri legali (che richiede unanimità). Sul punto, per approfondire, si vedano anche:

• Trib. Roma, sent. n. 2066/2019 (approvazione tabelle e mancato accesso all'unità)
• Trib. Milano, sent. n. 7066/2021 (modifica tabelle non convenzionali e maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c.)
• App. Milano, sent. n. 1780/2021 (condominio privo di tabelle e determinazione giudiziale delle quote)

Quanto agli orientamenti più restrittivi, in alcune ricostruzioni di merito si rinviene talvolta l'idea che l'art. 68 disp. att. c.c. imporrebbe l'unanimità come regola generale, salvo eccezioni.

Si tratta tuttavia di una lettura che deve essere maneggiata con cautela perché rischia di non coordinarsi con l'impostazione di legittimità (Cass., SS.UU., n. 18477/2010) e con la successiva evoluzione applicativa: sul punto, per un esempio di impostazione più rigida e la relativa discussione, v. Trib. Bergamo (richiamo all'unanimità ex art. 68 disp. att. c.c.)

Considerazioni Conclusive

Il principio applicato è in linea con l'indirizzo prevalente (Cass., SS.UU., n. 18477/2010; Cass., sez. II, n. 6735/2020): l'approvazione (anche "prima") delle tabelle può avvenire con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. quando l'atto assembleare si limita a riconoscere, in chiave tecnica e ricognitiva, i valori proporzionali desunti dalla realtà dell'edificio secondo i criteri legali; viceversa, quando non vi è certezza della corrispondenza alla realtà (o quando si deroga ai criteri legali di riparto), occorre un diverso fondamento (accordo unanime/atto negoziale, oppure intervento dell'autorità giudiziaria, secondo quanto esplicitato in motivazione).

La decisione, però, va letta nel suo specifico perimetro fattuale: la Corte non afferma che ogni abuso edilizio comporti automaticamente l'invalidità di qualunque tabella, ma valorizza un dato dirimente del caso concreto, cioè l'"instabilità di consistenza" del fabbricato, che rende impraticabile la traduzione in millesimi "secondo criteri legali" (sia che l'abuso venga computato, sia che venga omesso), con conseguente impossibilità di approvare validamente a maggioranza tabelle non affidabili.

Sul piano operativo, la pronuncia impone particolare attenzione in due direzioni:

a) metodo di formazione: la tabella destinata a essere approvata a maggioranza deve poggiare su rilievi verificabili, completi e coerenti (accessi, misure, criteri esplicitati), proprio perché l'assemblea può deliberare a maggioranza solo se è ragionevolmente "certo" il carattere ricognitivo dell'elaborato;

b) gestione del contenzioso: quando la consistenza delle unità è controversa (per abusi, ordini di demolizione, contestazioni tecniche non superabili in sede assembleare), la via assembleare "a maggioranza" espone a un elevato rischio di caducazione delle delibere collegate. In simili ipotesi, può essere più prudente orientarsi verso: (i) un percorso che ricostruisca preventivamente e in modo stabile lo stato legittimo/effettivo dei luoghi; oppure (ii) ove l'accordo non sia raggiungibile, l'attivazione del rimedio giudiziale per ottenere una determinazione conforme ai criteri legali, evitando che la tabella (e i quorum calcolati su di essa) diventi l'anello debole dell'intera gestione.

Per un ulteriore approfondimento pratico sul discrimine tra tabelle ricognitive e tabelle "convenzionali" (e sul tema della maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c.), si vedano anche: Cassazione e tabelle millesimali: funzione ricognitiva e maggioranze e Errori nelle tabelle e invalidità della delibera di approvazione