Supercondominio: illegittima l'assemblea senza rappresentanti

Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 9993 pronunciata il 23 dicembre 2025 (R.G. 25228/2024), ha ribadito che, nel supercondominio rientrante nell'ambito applicativo dell'art. 1117-bis c.c. e con partecipanti complessivamente superiori a sessanta, il regime legale di rappresentanza e le conseguenti regole di convocazione dell'assemblea chiamata a deliberare sulla gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni (nonché sulla nomina dell'amministratore) sono inderogabili e non possono essere sostituiti da previsioni difformi del regolamento contrattuale.

La motivazione chiarisce, inoltre, il discrimine tra deliberazioni di gestione ordinaria e deliberazioni di gestione straordinaria/innovazioni, ai fini dell'individuazione dei soggetti legittimati a partecipare.

L'interesse della pronuncia risiede nell'aver riaffermato la prevalenza della disciplina legale in tema di rappresentanza e partecipazione all'assemblea del supercondominio, con specifico riferimento all'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. e al divieto di deroga sancito dall'art. 72 disp. att. c.c., rispetto a disposizioni regolamentari che prevedano una diversa composizione dell'organo collegiale.

La vicenda

Un condomino, proprietario di un'unità immobiliare sita in uno dei fabbricati del complesso (edificio "E", secondo la denominazione adottata in atti), conveniva in giudizio il supercondominio, impugnando la delibera assembleare del 29 gennaio 2024. Venivano dedotti: (i) vizi di costituzione dell'assemblea, per asserita violazione degli artt. 5 e 7 del regolamento contrattuale (che prevedevano un'assemblea composta dagli amministratori dei singoli stabili, assistiti da consultori); (ii) vizi inerenti alla contabilità.

Il supercondominio si costituiva eccependo, in via preliminare, la decadenza dall'impugnazione per tardività e, nel merito, contestando i vizi dedotti.

Era pacifico che, per l'adunanza del 29 gennaio 2024, fossero stati convocati tutti i partecipanti del complesso, senza che risultasse la previa designazione dei rappresentanti dei singoli condomìni, richiesta dall'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. nelle materie ivi indicate.

La decisione

In via preliminare, il Tribunale ha respinto l'eccezione di tardività, ritenendo tempestiva l'impugnazione: essendo stata esperita la mediazione obbligatoria con esito negativo, il nuovo termine decadenziale di 30 giorni ex art. 1137 c.c. è stato fatto decorrere dalla data del verbale negativo di mediazione, in applicazione dell'art. 5, comma 4, d.lgs. 28/2010.

Nel merito, la motivazione ha richiamato il dato normativo centrale.

Art. 67, comma 3, disp. att. c.c.: "Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore."

Art. 72 disp. att. c.c.: "I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69."

Su tale base, il Tribunale ha ritenuto nullo (in parte qua) l'art. 5 del regolamento contrattuale del supercondominio nella parte in cui prevedeva che "l'assemblea della comunione è costituita dagli amministratori dei singoli stabili in condominio…", senza contemplare la nomina del rappresentante per ciascun edificio tramite deliberazione dei condomini del singolo stabile, come imposto dall'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. e reso inderogabile dall'art. 72 disp. att. c.c. In motivazione si legge:

"Consegue che l'art. 5 del regolamento contrattuale del Supercondominio che prevede che 'l'assemblea della comunione è costituita dagli amministratori dei singoli stabili in condominio…' deve ritenersi nullo perché viola il disposto dell'art. 72 disp. att. c.c., nella parte in cui non prevede la nomina del rappresentante per ogni edificio… nomina che deve avvenire - stante il tenore della norma - esclusivamente mediante manifestazione di volontà espressa dai condomini di ogni singolo edificio per il tramite di idonea assemblea."

La pronuncia ha quindi richiamato l'inquadramento, già affermato dalla Corte di Cassazione, secondo cui i beni e servizi comuni all'intero complesso devono essere gestiti attraverso gli organi del supercondominio, distinguendo tra assemblea di tutti i proprietari e assemblea dei rappresentanti ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c., a seconda della materia trattata (Cass. n. 1366/2023; Cass. n. 40857/2021; Cass. n. 2279/2019; Cass. n. 19558/2013; Cass. n. 5172/2001; nonché Cass., Sez. Un., 5 gennaio 2024, n. 2406).

In concreto, dalla lettura dell'ordine del giorno dell'adunanza del 29 gennaio 2024, il Tribunale ha accertato che i punti posti in discussione riguardavano esclusivamente la gestione ordinaria (approvazione consuntivo e preventivo, nomina dell'amministratore, nomina dei consiglieri, ratei). Ne ha tratto la conseguenza che l'assemblea avrebbe dovuto essere composta dai rappresentanti dei singoli condomìni, designati nelle rispettive assemblee, mentre non risultava che tali rappresentanti fossero stati convocati.

Per l'effetto, la delibera è stata annullata per vizio di convocazione, con assorbimento delle ulteriori doglianze (incluse quelle contabili) in applicazione del criterio della "ragione più liquida".

La motivazione precisa, in termini generali, che occorre distinguere tra: gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni (e nomina dell'amministratore), per la quale opera l'assemblea dei rappresentanti ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c.; e gestione straordinaria (e innovazioni), per la quale è necessaria la partecipazione di tutti i condomini del supercondominio secondo le maggioranze di cui all'art. 1136 c.c.

I riferimenti giurisprudenziali

La pronuncia richiama espressamente Cass. n. 1366/2023; Cass. n. 40857/2021; Cass. n. 2279/2019; Cass. n. 19558/2013; Cass. n. 5172/2001, oltre a Cass., Sez. Un., 5 gennaio 2024, n. 2406, valorizzata anche in punto di criteri di partecipazione e calcolo delle maggioranze nelle assemblee del supercondominio.

Considerazioni conclusive

Il percorso argomentativo seguito dal Tribunale si fonda su un presupposto preciso: ricorrendo i presupposti dell'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. (supercondominio ex art. 1117-bis c.c. e più di sessanta partecipanti), la disciplina della designazione del rappresentante per ciascun condominio e il correlato assetto assembleare per le materie ivi indicate risultano imperativi e, per espressa previsione dell'art. 72 disp. att. c.c., non derogabili dal regolamento contrattuale.

In applicazione di tale assetto, la convocazione dell'assemblea chiamata a deliberare su consuntivo, preventivo e nomina dell'amministratore deve essere indirizzata ai rappresentanti dei singoli condomìni (una volta designati), con la conseguenza che la convocazione indistinta di tutti i partecipanti, in assenza della convocazione dei rappresentanti, integra un vizio di convocazione idoneo a determinare l'annullamento della delibera.

Resta, per contro, distinto il piano delle deliberazioni su gestione straordinaria o innovazioni, per le quali la partecipazione deve coinvolgere tutti i condomini del supercondominio, secondo le regole e le maggioranze di cui all'art. 1136 c.c., come evidenziato in motivazione.

Un profilo operativo che emerge dalla struttura della norma è che, in mancanza di designazione del rappresentante, l'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. prevede la possibilità che ciascun partecipante chieda all'autorità giudiziaria di nominare il rappresentante del proprio condominio: la pronuncia in commento conferma, sul piano pratico, che la "scorciatoia" della convocazione di tutti i partecipanti non vale a sostituire l'assetto rappresentativo imposto dalla legge nelle materie di gestione ordinaria e di nomina dell'amministratore.