Superbonus 110%: nessun risarcimento per perdita di chance se l'agevolazione era oggettivamente preclusa

La sentenza n.764 del 14 novembre 2025 del Tribunale di Varese, I Sezione civile ha esaminato la richiesta di alcuni proprietari di unità immobiliari che, dopo aver stipulato un contratto d'appalto per lavori finalizzati all'ottenimento del Superbonus 110% ex art. 119 D.L. 34/2020 (c.d. "Decreto Rilancio"), hanno domandato la restituzione degli acconti versati e il risarcimento del danno da perdita di chance, lamentando l'impossibilità di accedere al beneficio fiscale a causa dell'inadempimento dell'appaltatore.

Il giudice ha accolto solo la domanda restitutoria, rigettando invece quella risarcitoria, in quanto è emersa una oggettiva impossibilità di fruire dell'agevolazione già al momento della stipula contrattuale, per le caratteristiche delle unità immobiliari e il mancato rispetto dei requisiti normativi.

La vicenda

I proprietari di alcune unità immobiliari, facenti parte dello stesso complesso edilizio ma non costituenti un condominio, avevano stipulato con una società un contratto per la realizzazione di interventi edilizi volti a beneficiare del Superbonus 110%. I contratti prevedevano che la società dovesse occuparsi anche della redazione della relazione finale contenente lo studio di fattibilità e la verifica della possibilità di accesso alla detrazione fiscale.

Era inoltre pattuita la restituzione degli acconti qualora, per motivi normativi o incapacità fiscale del general contractor, non fosse stato possibile realizzare le opere indicate nello studio preliminare.

A seguito dell'inadempimento della società - che non aveva consegnato la documentazione necessaria né elaborato alcuna pratica - i proprietari hanno agito in giudizio chiedendo sia la restituzione degli acconti versati (euro 2.500 ciascuno), sia il risarcimento dei danni da perdita di chance, sostenendo che l'omesso adempimento avesse comportato l'impossibilità di accedere al Superbonus.

Dall'istruttoria è emerso che:

• la società convenuta non aveva fornito la documentazione necessaria né elaborato pratiche per il bonus;
• le unità immobiliari erano abitazioni indipendenti e non inserite in un condominio;
• non era stato raggiunto il requisito minimo del 30% dei lavori eseguiti entro il termine previsto dalla normativa (30 settembre 2022) per le unità unifamiliari, requisito richiesto dall'art. 119, comma 8-bis, D.L. 34/2020, come modificato dall'art. 24 D.L. 104/2023, per ottenere la proroga al 31 dicembre 2023;
• gli stessi ricorrenti avevano riconosciuto che l'accesso all'agevolazione era "fisiologicamente impossibile" per le caratteristiche delle loro proprietà.

La decisione

Il Tribunale ha accolto parzialmente le domande dei proprietari, dichiarando risolti i contratti per inadempimento della società e condannandola alla restituzione degli acconti versati in esecuzione dei contratti, maggiorati di rivalutazione monetaria e interessi: al tasso legale dalla data di comunicazione della risoluzione alla data di proposizione della domanda giudiziale, e al tasso di cui all'art. 1284, quinto comma, c.c. dalla domanda fino all'effettivo saldo. La domanda risarcitoria relativa alla perdita di chance è stata invece rigettata.

Nella motivazione si legge:

"Per ammissione stessa dei ricorrenti sussisteva una 'fisiologica impossibilità di un accesso ai bonus fiscali 110%' data dalle 'caratteristiche intrinseche delle singole unità e il fatto di non essere inserite in un contesto condominiale'. In nessun caso i ricorrenti avrebbero potuto accedere al bonus 110%."

"Atteso che le unità immobiliari non potessero essere identificate come appartenenti ad un condominio, per stessa ammissione dei ricorrenti, si deve tener conto delle disposizioni per le abitazioni unifamiliari per le quali conditio sine qua non per ottenere l'agevolazione era il completamento del 30% del lavoro complessivo entro il 30 settembre 2022."

"Ne consegue che la domanda risarcitoria promossa dai ricorrenti non potrà essere accolta per la mancanza oggettiva dei requisiti per poter accedere al Bonus 110%."

L'accertata impossibilità oggettiva - già presente al momento della stipula contrattuale - ha escluso qualsiasi nesso causale tra l'inadempimento della società e la perdita del vantaggio fiscale. Il giudice richiama, inoltre, che il "cosiddetto decreto Rilancio aveva imposto dei limiti di tempo ben precisi sia in ordine alla scadenza delle agevolazioni per unifamiliari che per i condomìni, sia in relazione alla percentuale dei lavori che entro determinate date avrebbero dovuto essere completati o ad altri adempimenti", sottolineando come, nel caso concreto, tali condizioni non fossero state rispettate.

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione viene richiamato l'orientamento maggioritario e più recente della Corte di Cassazione (Cass., sent. n. 18568/2024), secondo cui:

"la perdita di chance può dar luogo ad un risarcimento solo ove esista, in concreto, la possibilità di conseguire il vantaggio o il bene che è andato perso per l'inadempimento di terzi".

Tale principio è stato applicato dal giudice varesino proprio in ragione dell'insussistenza - nel caso concreto - della possibilità effettiva di conseguire il beneficio fiscale del 110%, dato che, per caratteristiche oggettive degli immobili e per il mancato raggiungimento del 30% dei lavori entro il 30 settembre 2022, difettava alla radice la chance di accedere al regime agevolativo richiesto.

Considerazioni conclusive

L'esito della controversia conferma che il danno da perdita di chance presuppone sempre una concreta probabilità - e non una mera aspettativa astratta - di conseguire il vantaggio perduto a causa dell'altrui inadempimento. Nel caso specifico, l'impossibilità di qualificare le unità immobiliari come "condominio" e il mancato raggiungimento, per le abitazioni unifamiliari, della soglia minima del 30% dei lavori entro i termini previsti dall'art. 119, comma 8-bis, D.L. 34/2020 (come modificato dall'art. 24 D.L. 104/2023) hanno reso strutturalmente impossibile l'accesso al Superbonus 110%.

Ne consegue che, pur a fronte dell'inadempimento contrattuale dell'appaltatore, non può essere riconosciuto alcun risarcimento da perdita di chance quando difetta ex ante ogni reale possibilità giuridica o fattuale di ottenere il beneficio sperato.

In questo contesto, il giudice ha valorizzato anche la stessa ammissione dei proprietari circa la "fisiologica impossibilità" di accesso al 110%, escludendo che vi fosse, in concreto, una probabilità apprezzabile di conseguire il vantaggio fiscale.

L'indirizzo applicato dal Tribunale si inserisce nell'orientamento maggioritario, di recente ribadito dalla Cassazione, in tema di perdita di chance. Restano tuttavia margini interpretativi laddove sussista incertezza sui presupposti normativi o sulla concreta possibilità tecnico-amministrativa di accesso all'incentivo fiscale: in tali situazioni incombe sulla parte che agisce per il risarcimento un rigoroso onere probatorio volto a dimostrare che esisteva una reale probabilità, e non una mera eventualità teorica, di conseguire il vantaggio poi non realizzato.