L'amministratore di condominio è tenuto a rispettare una serie di obblighi previsti dalla legge e, ove esistente, dal regolamento condominiale. Tra i principali doveri rientrano la gestione economica e finanziaria, la manutenzione delle parti comuni, la convocazione delle assemblee e l'esecuzione delle delibere assembleari, nonché un puntuale obbligo informativo verso i condomini circa le vicende rilevanti per la gestione.
La violazione di tali obblighi può comportare gravi conseguenze per il condominio, tra cui danni economici, controversie giudiziarie e disservizi nei servizi comuni. In tal senso si segnala la recente sentenza del Tribunale di Cagliari del 20/11/2025.
La vicenda
Il condominio ha convenuto in giudizio l'ex amministratore che, nel periodo compreso tra il 7 aprile 2022 e l'8 novembre 2022, aveva omesso una serie di comunicazioni e attività dovute. In particolare, il convenuto non aveva informato il condominio della ricezione di una PEC proveniente dal legale del precedente amministratore, con la quale si sollecitava il pagamento della somma dovuta per compenso relativo alla gestione condominiale ed ulteriori competenze legali ("aveva omesso di informare il ... di una pec proveniente dal legale del precedente amministratore con la quale si invitava al pagamento della somma di € 1.124,44, di cui: € 960,94 per compenso per la gestione condominiale ... ed € 163,46 per competenze legali"). Tale omissione ha privato il condominio della possibilità di svolgere attività difensiva.
Inoltre, non era stata comunicata la notifica del decreto ingiuntivo n. 1437/2022 emesso dal Giudice di Pace di Cagliari su istanza del precedente amministratore ("di non aver altresì informato il ... della comunicazione relativa alla notifica del decreto ingiuntivo che il medesimo aveva ottenuto, così impedendo la tempestiva opposizione dello stesso").
Analoga omissione riguardava la ricezione dell'atto di precetto collegato al medesimo credito ("non veniva nemmeno comunicata la ricezione del conseguente precetto, con conseguente proliferazione di spese"). Il condominio è stato quindi costretto a pagare l'importo precettato pari a € 1.638,81.
I condomini hanno inoltre lamentato che l'ex amministratore non avesse inviato nei termini previsti dalla legge il modello 770/2022 e le Certificazioni Uniche relative all'anno fiscale 2022 ("non inviava nei termini di legge il modello 770/2022 e C.U. 2022 ... nel periodo in cui la stessa società risultava ancora amministratrice del predetto Condominio").
Tale omissione ha esposto il condominio al rischio concreto di sanzioni da parte dell'Agenzia delle Entrate.
Infine è stato contestato l'inadempimento nello svolgimento dell'ordinaria amministrazione: in particolare erano stati lasciati i condomini privi della pulizia delle scale e di altri servizi essenziali ("si era resa inadempiente nello svolgimento della ordinaria amministrazione condominiale, lasciando i condomini privi di vari importanti servizi, quali la pulizia delle scale ...").
I condomini hanno dovuto provvedere personalmente al pagamento dei fornitori per evitare ulteriori disservizi.
La decisione
Il Tribunale ha ritenuto fondate e ha accolto le domande risarcitorie proposte dal condominio, nei termini precisati in motivazione. La società convenuta è rimasta contumace e non ha fornito alcuna prova circa l'avvenuta comunicazione ai condomini delle richieste ricevute o degli atti notificati ("quest'ultimo, rimanendo contumace, non ha comprovato di avere a sua volta rimesso la questione ai condomini per valutare le richieste avanzate e contrastarle").
Il giudice ha sottolineato che "il ... trovandosi di fronte al titolo esecutivo non più impugnabile ha provveduto al pagamento dell'importo precettato pari a € 1.638,81 importo comprensivo di tutte le spese legali nelle more maturate".
L'omessa informazione da parte dell'amministratore ha impedito al condominio di valutare e contrastare le pretese creditorie del precedente amministratore; tale pregiudizio è stato ricondotto dal giudice a una sorta di danno da perdita di chance, con conseguente diritto alla rifusione integrale dell'importo pagato ("la rifusione della somma va considerata una sorta di danno da perdita di chance").
Sul punto relativo alle sanzioni fiscali per tardivo invio dei modelli dichiarativi (modello 770/2022 e C.U. 2022), il Tribunale ha disposto una condanna alla rifusione delle somme che eventualmente saranno corrisposte dal condominio all'Agenzia delle Entrate a titolo sanzionatorio, trattandosi all'attualità solo di un rischio concreto ma non ancora realizzato ("la va pertanto condannata alla rifusione delle sanzioni che Agenzia Entrate dovesse comminare al condominio per detto ritardato invio ... ne consegue che la condanna non può che esser una condanna futura condizionata al preventivo pagamento delle sanzioni medesime").
Si tratta, dunque, di una condanna futura e condizionata al pagamento delle sanzioni da parte del danneggiato.
Sotto altro profilo è stato riconosciuto un danno, liquidato in via equitativa, pari a € 300,00 per la mancata fruizione dei servizi comuni durante il periodo gestorio contestato ("detto danno in via equitativa può liquidarsi in € 300,00").
A tali importi si aggiunge quanto sostenuto dal condominio per l'attività stragiudiziale (€ 541,66), comprendente sia l'atto formale di diffida sia l'invito alla negoziazione assistita ("a tali danni si somma il pagamento di quanto sostenuto per la attività svolta dal legale in via stragiudiziale pari a € 541,66 (di cui € 202,00 per l'atto di diffida del 03.02.2023. e € 339,66 per l'invito alla negoziazione assistita ...). Il totale dei danni ammonta pertanto a € 2.480,47 (sommatoria €1638,81 + €300 + €541,66), oltre alla rifusione degli esborsi sostenuti per sanzioni per tardivo versamento modello 770/2022 ed oltre ad interessi ex art.1284 c.c., comma I dalla data della sentenza al saldo").
Considerazioni conclusive
L'esito della controversia conferma, nel caso concreto, che l'amministratore risponde personalmente verso il condominio ove ometta gli adempimenti fondamentali inerenti all'incarico gestorio: in particolare quando la mancata comunicazione di diffide, decreti ingiuntivi e atti esecutivi incide sul diritto di difesa del condominio e determina un aggravio di esborsi (come nel caso della mancata opposizione al decreto ingiuntivo e del successivo pagamento dell'atto di precetto).
L'impostazione seguita dal Tribunale si inserisce in un orientamento di merito ormai ricorrente, secondo cui l'obbligo informativo dell'amministratore non riguarda solo le richieste di pagamento del precedente gestore, ma si estende - secondo canoni di diligenza qualificata ex art. 1176, comma II, c.c. - a tutti gli atti e le comunicazioni idonei a incidere sulla sfera giuridico-patrimoniale del condominio: in particolare atti giudiziari (atti di citazione, decreti ingiuntivi, pignoramenti, precetti), comunicazioni relative a sanzioni o accertamenti fiscali, diffide dei fornitori e avvisi di sospensione dei servizi condominiali essenziali.
Quando tali atti pervengono all'amministratore quale dominus della gestione delle parti comuni, l'omessa o tardiva informazione all'assemblea (o, nei casi urgenti, ai singoli condomini) può integrare inadempimento contrattuale, se da essa consegue un pregiudizio economicamente apprezzabile.
In questa prospettiva, la medesima logica si riflette anche sugli obblighi di attivazione giudiziale in capo all'amministratore. La giurisprudenza e la prassi applicativa - richiamate e commentate anche in dottrina condominialistica - riconoscono, in via generale, che rientra tra i compiti dell'amministratore, ai sensi degli artt. 1130 c.c. e 63 disp. att. c.c., l'attivazione delle procedure di recupero dei crediti condominiali (ad esempio mediante ricorso per decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi), quando l'assemblea lo abbia deliberato o quando l'iniziativa sia necessaria per dare esecuzione alle delibere approvate.
L'ingiustificata inerzia nell'attivare tali rimedi, ove determini danni al condominio (prescrizione del credito, perdita di utilità, aumento dell'esposizione debitoria o aggravio di spese), può parimenti determinare responsabilità contrattuale dell'amministratore, secondo il medesimo schema causale fatto proprio dal Tribunale nel caso di omessa comunicazione degli atti giudiziari ricevuti.
La pronuncia valorizza, inoltre, la figura del danno da perdita di chance in ambito condominiale, ricollegandola all'impossibilità, per il condominio, di valutare e, se del caso, di contestare le pretese altrui.
In termini più generali, la perdita di chance è risarcibile quando la condotta omissiva dell'amministratore incide su una concreta e seria possibilità di ottenere un risultato favorevole (ad esempio l'opposizione a decreto ingiuntivo, la trattativa su importi contestati, la definizione agevolata di sanzioni, o - in ipotesi di inerzia nel promuovere decreti ingiuntivi - il recupero di crediti altrimenti aggredibili), da apprezzarsi secondo un giudizio prognostico ex ante. Non è invece sufficiente una mera possibilità astratta o ipotetica, né è configurabile responsabilità se il credito risulta, in concreto, irrecuperabile per ragioni indipendenti dalla condotta dell'amministratore o se il condominio, pur informato, abbia deliberato di non agire.
Quanto alla mancata fruizione dei servizi, la sentenza ribadisce che il dovere di curare la continuità dei servizi relativi alle parti comuni (pulizia, raccolta rifiuti, ecc.) rientra a pieno titolo nella gestione diligente ex artt. 1129 e 1130 c.c.; le interruzioni imputabili all'amministratore, specie se connesse al mancato pagamento dei fornitori, possono giustificare una liquidazione equitativa del danno, ove la prova puntuale dell'ammontare risulti eccessivamente gravosa, purché sia dimostrata l'effettiva incidenza negativa sulla fruizione dei servizi da parte dei condomini.
D'altra parte, in senso più restrittivo, la giurisprudenza tende a escludere la responsabilità dell'amministratore quando risulti che: l'informazione sia stata comunque veicolata ai condomini (ad esempio con tempestiva trasmissione delle PEC o degli atti giudiziari); l'assemblea, pur ritualmente informata, abbia deliberato di non opporsi, di non contestare il credito o di non procedere al recupero forzoso; oppure il pregiudizio derivi da scelte assembleari e non dal comportamento gestorio del mandatario.
In tali ipotesi viene meno, per difetto di nesso causale, il presupposto stesso del danno o della perdita di chance.
Alla luce di ciò, la decisione del Tribunale di Cagliari si pone come ulteriore conferma della centralità del ruolo dell'amministratore quale professionista tenuto a una gestione trasparente, informata e diligente dell'interesse comune, evidenziando come anche omissioni maturate in un periodo relativamente breve di gestione possano dar luogo a responsabilità risarcitoria ogniqualvolta incidano in modo apprezzabile sulla posizione patrimoniale del condominio e sulle sue possibilità difensive, sia rispetto alle pretese avanzate da terzi, sia rispetto all'attivazione degli strumenti giudiziali volti a tutelare i crediti comuni.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
