La casistica delle liti in condominio è veramente molto ampia. Ad esempio, il contenzioso può nascere a seguito delle assemblee condominiali e delle decisioni prese all'interno delle medesime.
In altre circostanze, invece, è l'amministratore ad essere attaccato per problemi legati alla cattiva gestione della cosa comune. Oppure, ancora, sono frequenti le azioni giudiziari dirette ad ottenere il risarcimento del danno subito a causa della pessima manutenzione di un bene condominiale.
Nel caso di oggi, invece, ad assurgere a protagonista della lite è un banale quanto comune zerbino. Il Tribunale di Bergamo, infatti, è stato chiamato a dirimere un contrasto tra alcuni proprietari di un fabbricato della zona ed avente ad oggetto il posizionamento di un fastidioso tappetino all'ingresso di una proprietà esclusiva.
È stato, pertanto, necessario ricorrere alla sentenza n. 1189 del 16 giugno 2021 per trovare una soluzione al problema sollevato dagli attori.
Perciò vediamo cosa è accaduto nell'edifico de quo e cosa ha determinato, in concreto, la lite in commento, prima di valutare la soluzione giuridica adottata dal Tribunale.
L'amministratore non ha poteri sullo zerbino: il caso concreto
In un fabbricato bergamasco, i proprietari di un appartamento hanno citato in giudizio il condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, a causa di uno zerbino posto da alcuni residenti in prossimità dell'ingresso alla soffitta posta al terzo piano.
Secondo gli istanti, questo tappetino era, particolarmente, voluminoso e, in quanto tale, impediva l'agevole accesso al cespite di proprietà degli attori.
Era per questa ragione che citavano il condominio, nello specifico invocando l'inerzia dell'amministratore a proposito della mancata rimozione del fastidioso zerbino.
L'ente convenuto, costituitosi ritualmente, eccepiva, in via principale, l'incompetenza del Tribunale e il difetto della propria legittimazione passiva, salvo invocare, altresì, l'infondatezza della domanda.
Il Tribunale di Bergamo, senza la necessità di alcuna istruttoria, ha rigettato, integralmente, l'azione intrapresa dai condòmini bergamaschi, condannandoli al pagamento di una somma consistente per la soccombenza della lite.
Sullo zerbino è competente il Tribunale o il Giudice di pace?
La vicenda in esame offre, anche, la possibilità di chiarire la competenza in ambito condominiale. Come precisa, infatti, il Tribunale orobico, «le controversie relative alle modalità d'uso dei servizi di condominio rientrano nella competenza dei giudici di pace, quando si tratti di riduzioni quantitative del diritto di godimento dei singoli condomini sulle parti comuni o di limiti quantitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, in proporzione delle rispettive quote (V. Cass. n. 21910/2016)».
Nella lite de quo, invece, lo zerbino posto sul pianerottolo in prossimità di una proprietà privata era stato posizionato da altri condòmini e, soprattutto, secondo la prospettazione attorea, andava a limitare l'accesso alla medesima.
Non essendo, pertanto, coinvolti beni condominiali e tanto meno dirimendosi in materia di servizi comuni, il Tribunale doveva dichiararsi competente.
Posizionamento illegittimo dello zerbino: il condominio non è legittimato passivo
Con la decisione in commento, il Tribunale di Bergamo precisa che se uno o più condòmini posizionano uno zerbino, magari particolarmente voluminoso, in prossimità di una proprietà privata, con ciò rendendo meno agevole l'accesso alla medesima, non è possibile rimuovere alcun addebito nei riguardi dell'ente condominiale.
Tale conclusione è ravvisabile in quel passaggio della sentenza dove si afferma che «Tra le azioni concernenti le parti comuni menzionate dall'art. 1131 c.c. non sono comprese quelle volte ad ottenere la cessazione degli effetti pregiudizievoli derivati, alle parti comuni o a quelle di proprietà esclusiva, dagli interventi effettuati, sulle parti comuni o su quelle di proprietà esclusiva, dai singoli condomini.
In tal caso, infatti, la legittimazione passiva spetta esclusivamente agli autori degli interventi pregiudizievoli».
Il condominio, quindi, per un caso come quello in discussione non può essere convenuto in giudizio; tanto meno può essere invocata una responsabilità dell'amministratore, visto che il tappetino incriminato non pregiudica il diritto sul bene comune, ma, semplicemente, una proprietà privata «L'amministratore è infatti legittimato, ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c., ad agire in giudizio per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio e, ove non assuma le iniziative necessarie, può essere chiamato a risponderne (per la ricostruzione che precede, si vedano Cass. n. 29905/2018, Cass. n. 8804/1993, Cass. n. 9629/1991).
Va pertanto esclusa sia la legittimazione passiva sia la legittimazione attiva dell'amministratore: la prima perché il pregiudizio lamentato dagli attori ha origine estranea alle parti comuni, ma deriva dalla condotta di due condomini; la seconda perché la suddetta condotta, così come delineata, non pregiudica le parti comuni, ma la proprietà esclusiva degli attori».
Pertanto, la sentenza di rigetto del Tribunale di Bergamo è stata inevitabile, visto che è stato citato un soggetto del tutto estraneo ai fatti, in luogo degli effettivi responsabili della condotta in contestazione.
Ovviamente, che uno zerbino possa, anche potenzialmente, limitare l'accesso ad una proprietà privata è una conclusione che meriterebbe un approfondimento di merito, nel caso de quo, non avvenuto.
