Il Tribunale di Siracusa, con la sentenza n. 764 del 25 marzo 2024, ha stabilito che l'amministratore ad acta nominato dall'autorità giudiziaria non gode delle prerogative che la legge attribuisce all'amministratore di condominio.
Nello specifico, è stato stabilito che l'amministratore della comunione non può agire in giudizio in rappresentanza dei partecipanti contro uno dei comproprietari, mancando, in materia di comunione, una disposizione analoga a quella posta, per l'amministratore del condominio, dall'art. 1131 cod. civ., che, in via eccezionale, attribuisce a questi il potere di agire in giudizio sia contro i terzi che nei confronti dei condòmini.
Fatto e decisione
La vicenda prende le mosse dall'opposizione proposta avverso il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ottenuto dall'amministratore nei confronti di un comproprietario moroso.
Questi lamentava la carenza di legittimazione dell'amministratore, nominato dall'autorità giudiziaria su ricorso ai sensi dell'art. 1105, comma quarto, c.c., a tenore del quale «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore».
Secondo la tesi prospettata dall'opponente, l'amministratore non avrebbe potuto agire per il recupero del credito - nemmeno se risultante da piano di riparto regolarmente approvato - senza essere espressamente autorizzato dall'assemblea.
In buona sostanza, l'opponente sosteneva la tesi secondo la quale l'amministratore ad acta della comunione non potesse essere equiparato all'amministratore condominiale ma a un mero mandatario le cui azioni devono essere di volta in volta autorizzate dall'assemblea.
Il Tribunale di Siracusa, con la sentenza n. 764 del 25 marzo 2024 in commento, ha accolto l'opposizione sposando la tesi prospettata dall'attore.
Il rapporto tra amministratore ad acta e i singoli comproprietari va ricondotto alla fattispecie del mandato ai sensi dell'art. 1709 c.c. (così Cass., n. 21966/2017).
Dunque, l'amministratore ad acta è legittimato a proporre un procedimento monitorio solo se autorizzato dall'assemblea, in quanto il recupero di somme nei confronti di comproprietari non rientra tra quelle controversie per le quali l'amministratore può legittimamente agire senza la preventiva autorizzazione assembleare.
In tal senso è chiara anche la giurisprudenza di legittimità, secondo la quale «L'amministratore giudiziario si ritiene sia privo della legittimazione ad agire nei confronti di uno dei comunisti in rappresentanza degli altri, mancando in materia di comunione, una disposizione analoga a quella posta, per l'amministratore del condominio, dall'art. 1131 c.c.» (Cass., n. 15684/2006).
Considerazioni conclusive
La sentenza in commento si pone nel solco tracciato dalla giurisprudenza di legittimità.
Secondo la Suprema Corte, «L'amministratore della comunione non può agire in giudizio in rappresentanza dei partecipanti contro uno dei comunisti in rappresentanza degli altri, mancando, in materia di comunione, una disposizione analoga a quella posta, per l'amministratore del condominio, dall'art. 1131 cod. civ., che, in via eccezionale, attribuisce a questi il potere di agire in giudizio sia contro i terzi che nei confronti dei condòmini» (Cass., n. 4209/2014).
Questo orientamento è risalente nel tempo ed è rinvenibile anche in decisione più datate.
Emblematica è la sentenza del 2006 (11 luglio, n. 15684) con cui la Corte di Cassazione ha stabilito che l'amministratore giudiziario della comunione nominato ai sensi dell'articolo 1105 c.c., privo di mandato specifico, non può agire in giudizio nei confronti di uno dei coeredi per il rilascio di un bene comune.
Tale conclusione è la diretta conseguenza del fatto che il potere di rappresentare in giudizio i partecipanti alla comunione non rientra tra quelli ordinariamente spettanti all'amministratore nominato dal giudice.
L'amministratore giudiziario della comunione, nominato ai sensi dell'art. 1105 c.c., è mandatario ex lege dei comunisti.
I suoi poteri sono i medesimi di cui gode l'amministratore nominato convenzionalmente dai partecipanti alla comunione. Per individuarli occorre, quindi, fare riferimento al disposto di cui all'art. 1106 c.c.
Quest'ultima disposizione non prevede, tra i poteri che ordinariamente spettano all'amministratore della comunione, quello di rappresentare in giudizio i comunisti.
Gli è quindi necessario allo scopo uno specifico mandato, conferito dalla maggioranza dei comunisti, o, in difetto, dall'autorità giudiziaria.
Né è applicabile, in via analogica, l'art. 1131 c.c. che, in tema di poteri spettanti agli amministratori di condominio, consente agli stessi di rappresentare in processo i condòmini nelle materie elencate dall'art. 1130 c.c. (ordinaria amministrazione) e in quelle per le quali abbiano ricevuto incarico ad hoc dall'assemblea.
La disposizione di cui all'art. 1131 c.c., infatti, è norma speciale rispetto a quella contenuta nell'art. 1106 c.c. e, apparendo frutto di una meditata scelta legislativa, in base al principio ubi lex voluit, dixit, va applicata esclusivamente a quella particolare forma di comunione che è il condominio negli edifici (così anche Cass., sent. n. 2170/95).
