L'installazione di un ascensore in ambito condominiale rappresenta un intervento significativo, spesso promosso da alcuni condomini con l'obiettivo di migliorare l'accessibilità e il comfort dell'edificio. Se l'ascensore è stato installato da un gruppo di condomini (ad esempio, solo quelli dei piani alti), la titolarità è di quel gruppo, che ne sostiene i costi e ne regola l'uso, fino a quando gli altri condomini non esercitino il diritto previsto dall'articolo 1121 c.c., comma 3, acquisendone quote proporzionali al valore attuale dell'opera.
A tale proposito merita di essere segnalata una recente decisione del Tribunale di Firenze (sentenza n. 2679 del 30/07/2025).
La vicenda
Un condomino aveva ottenuto, con la delibera assembleare del 13 ottobre 2016, l'approvazione dei lavori per l'installazione di un ascensore a proprie spese, con previsione del diritto di subentro da parte degli altri condomini, subordinato al pagamento della quota di realizzazione.
Successivamente, lo stesso condomino vendeva i due appartamenti situati al terzo piano dello stabile a due acquirenti.
Dopo la compravendita, il 29 settembre 2017, l'assemblea autorizzava la realizzazione dell'ascensore, questa volta a spese dei nuovi proprietari, secondo il progetto da loro presentato.
I due neo-condomini, tuttavia, ritenevano che tale delibera fosse nulla perché in contrasto con quanto già deliberato il 13 ottobre 2016; di conseguenza, si rivolgevano al Tribunale per chiederne l'annullamento.
Gli attori contestavano che la nuova delibera avesse modificato l'accordo precedentemente approvato, prevedendo il diritto di subentro degli altri condomini senza l'obbligo di versare la quota di realizzazione, e ne chiedevano la nullità per violazione dell'art. 1121 c.c. in materia di innovazioni, per incompetenza dell'assemblea su beni di proprietà esclusiva, per causa illecita ai sensi dell'art. 1343 c.c., nonché per violazione degli artt. 1121 e 1135 c.c., e per impossibilità o indeterminatezza dell'oggetto. Il condominio si costituiva in giudizio, contestando le argomentazioni degli attori. Eccepiva l'improcedibilità delle domande ai sensi dell'art. 5, comma 2, del D. Lgs. 28/2010, e la carenza di legittimazione attiva, sostenendo che il pregiudizio lamentato non derivasse dalla delibera impugnata, bensì dalle intese assembleari.
Nel merito, deduceva la possibilità di derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese, l'infondatezza delle domande di nullità e l'irrilevanza delle argomentazioni relative alla proprietà esclusiva dell'ascensore.
La decisione
Il Tribunale ha dato torto al condominio. Il giudice fiorentino ha notato che l'assemblea condominiale è stata chiamata dall'amministratore ad affrontare l'argomento relativo all'installazione di un impianto di ascensore condominiale su richiesta espressa degli attori.
Tuttavia, come ha osservato il Tribunale, l'oggetto della discussione riguardava espressamente un progetto (corredato da preventivo di spesa, disegni e specifiche e informazioni tecniche sul nuovo impianto) che è risultato diverso rispetto a quello esaminato dalla precedente assemblea del 13.10.2016 per il quale il dante causa degli odierni attori aveva già ottenuto un'autorizzazione a istallare a sue spese un ascensore, con riserva per gli altri condomini al diritto di subentro alla proprietà e all'uso con il pagamento della quota di realizzazione.
In particolare secondo il Tribunale l'assemblea non solo ha autorizzato l'installazione di un impianto differente rispetto a quello già approvato nella seduta del 13 ottobre 2016, ma ha posto gli oneri a carico esclusivo degli attori, prevedendo per gli altri la possibilità di usufruire dell'impianto contribuendo unicamente alle spese di gestione, secondo una tabella millesimale predisposta dall'amministratore.
Tale delibera, a parere del giudice fiorentino, è in aperto contrasto con i criteri legali di ripartizione delle spese stabiliti dall'art. 1123 c.c., che dispone che "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".
La clausola finale ("salvo diversa convenzione") qualifica la norma come derogabile, ma affinché la deroga sia valida, essa deve risultare da un regolamento condominiale oppure da una delibera approvata all'unanimità, cioè con il consenso di tutti i proprietari, e non soltanto con l'unanimità dei presenti. Il Tribunale ha sottolineato che, dalla lettura del verbale non emerge che i due condomini attori abbiano manifestato l'intenzione di assumersi in via definitiva le spese di realizzazione dell'impianto.
L'assemblea infatti si è limitata all'approvazione della realizzazione dell'ascensore, senza affrontare il tema dell'esonero dalle spese in caso di subentro, che non solo non risulta discusso, ma neppure formalmente votato.
Infatti, tra i quattro capoversi del verbale, quello relativo agli oneri di realizzazione non riporta la formula "l'assemblea approva all'unanimità". Non risulta, inoltre, che il verbale sia stato letto ai presenti al termine dell'assemblea.
Alla luce di quanto sopra, il Tribunale ha dichiarato la nullità della delibera del 29/09/2017, punto 1) nella parte in cui dispone che "tutte le proprietà del 1°-2° e 3°piano potranno usare l'ascensore e subentrare senza nessun onere contributivo per l'impianto, in qualsiasi momento con il pagamento degli oneri di gestione".
Considerazioni conclusive
L'ascensore, installato nell'edificio dopo la costruzione di quest'ultimo per iniziativa di parte dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene a coloro che l'abbiano impiantato a proprie spese.
Ciò dà luogo nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell'ascensore, analoga alla situazione avuta a mente dall'art. 1123 c.c., comma 3, comunione che è distinta dal condominio stesso, almeno fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi. L'art. 1121 c.c., comma 3, fa, infatti, salva la facoltà, per gli altri condomini, di fruire successivamente dell'innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell'opera, con l'obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l'esecuzione, aggiornate al valore attuale (Cass. civ., sez. II, 04/09/2017, n. 20713).
Si ricorda che sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135 c.c. (Cass. civ., sez. II, 19/10/2023, n. 29071).
