Spese del servizio spiaggia: la clausola “tra gli utenti” non basta a derogare ai millesimi

La clausola regolamentare che pone le spese del servizio spiaggia "tra gli utenti" non basta, da sola, a sostituire il criterio legale dei millesimi. Per derogare all'art. 1123 c.c. occorre una pattuizione espressa, chiara e inequivoca; in difetto, la contribuzione resta ancorata all'appartenenza al condominio e al valore della proprietà, avendo riguardo al godimento potenziale del bene o del servizio e non al suo uso effettivo. In questa linea si colloca il Tribunale di Imperia, con la sentenza n. 197 del 26 marzo 2026.

La pronuncia contiene anche un secondo passaggio di rilievo: le spese di manutenzione di un'area stabilmente fruita come giardino al servizio del complesso possono gravare su tutti i partecipanti quando l'utilizzo comune sia accertato in fatto e l'area arrechi una concreta utilità al fabbricato, anche sotto il profilo del decoro. Il fondamento dell'onere non è allora la sola titolarità del bene, ma l'utilitas oggettivamente resa alle unità immobiliari.

La vicenda

Un condomino impugnava la deliberazione del supercondominio dell'11 agosto 2020, con la quale erano stati approvati il rendiconto consuntivo e il bilancio preventivo della gestione ordinaria, contestando tre voci: le spese del servizio spiaggia, le spese di manutenzione del terreno adibito a giardino e il costo del portiere notturno. In primo grado il Giudice di Pace aveva respinto le domande, condannando inoltre l'attore al pagamento di euro 500,00 ex art. 96 c.p.c. e delle spese di lite. L'impugnante proponeva appello insistendo, oltre che sul merito delle tre poste, anche sulla condanna per lite temeraria e sulla liquidazione delle spese del primo grado.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato integralmente l'appello.

Sul servizio spiaggia, la motivazione prende le mosse dalla clausola del regolamento contrattuale che addossava una quota dei costi ai due edifici residenziali e disponeva poi l'ulteriore riparto "tra gli utenti". Il giudice, richiamando l'orientamento già espresso in sede di merito e poi confermato in Cassazione, ha escluso che tale formula integri una deroga convenzionale al criterio legale. Il passaggio decisivo è riportato con chiarezza: "in mancanza della prova dell'esistenza di un elenco di condomini che abbiano comunicato espressamente di rinunciare a tale servizio, oppure di un servizio di controllo sull'effettivo utilizzo della spiaggia (...) le spese devono essere suddivise in relazione alla potenziale utilizzazione da parte di tutti i condomini secondo la consistenza millesimale delle rispettive proprietà". La nozione di "utenti", dunque, non viene assunta in astratto come sinonimo universale di condomini, ma viene riferita, nel caso concreto, a tutti i partecipanti dei fabbricati interessati, perché mancavano sia rinunce formali sia un sistema alternativo di verifica o tabelle specifiche di riparto (su un servizio comune ricreativo, v. anche spese della piscina ripartite per millesimi).

La ratio è coerente con il principio per cui il secondo comma dell'art. 1123 c.c. opera solo quando la cosa o il servizio comune siano oggettivamente destinati a servire i condomini in misura diversa; anche in tal caso, però, ciò che rileva è l'uso potenziale e non il mancato uso di fatto del singolo. Da qui anche l'ulteriore rilievo, tratto dalla Cassazione richiamata dal Tribunale, secondo cui una diversa contribuzione sarebbe stata possibile soltanto in presenza di "una esplicita pattuizione, nella quale (...) la deroga al criterio legale risulti dal testo in modo chiaro ed inequivoco".

Sulle spese del giardino, il Tribunale ha confermato la legittimità della delibera valorizzando un dato fattuale ritenuto pacifico: l'area veniva effettivamente fruita come giardino a servizio dell'intero complesso. Per questo la motivazione afferma che "non è la legittimazione formale dell'occupazione (...), ma è proprio l'utilizzo, di fatto, del terreno 'a giardino' (...) che giustifica di per sé l'esborso delle spese di manutenzione del bene 'in uso' e la conseguente ripartizione interna delle spese fra tutti i condomini". Il punto va letto nel perimetro in cui è stato deciso: non ogni bene estraneo alla proprietà comune genera automaticamente un onere collettivo, ma lo può generare quando il giudice accerti una stabile utilità comune. In questa stessa direzione si pone il richiamo alla Cassazione, secondo cui anche le spese relative a un'area demaniale fruita dal condominio e sistemata a giardino possono gravare su tutti i condomini quando essa costituisca componente essenziale del decoro architettonico del complesso, poiché il fondamento degli oneri condominiali non dipende necessariamente dalla contitolarità della res, ma anche dall'utilità che essa arreca alle singole unità.

Quanto al portiere notturno, il Tribunale ha ritenuto corretta l'inclusione della relativa spesa nel consuntivo 2019/2020. Dalla documentazione prodotta risultava infatti che il dipendente aveva già prestato attività lavorativa in forza di un precedente contratto a tempo determinato, poi trasformato a tempo indeterminato; di conseguenza, il costo del rapporto per il periodo già maturato nella gestione oggetto di rendiconto doveva essere contabilizzato in quella stessa annualità.

Il giudice di appello ha inoltre confermato il capo relativo alla responsabilità aggravata, valorizzando la serialità delle impugnazioni proposte negli anni sulle medesime voci di spesa e qualificando tale condotta come uso pretestuoso dello strumento processuale. È stata quindi mantenuta la condanna di euro 500,00 in favore del supercondominio ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c., con la precisazione che il richiamo all'ultimo comma contenuto nella sentenza di primo grado era frutto di mero errore materiale. Infine, è stata ritenuta corretta anche la liquidazione delle spese del primo grado, pari a euro 2.200,00 complessivi, di cui euro 800,00 per la mediazione ed euro 1.400,00 per il giudizio, essendo l'importo contenuto entro i parametri applicabili. Sul punto, il quadro generale richiede comunque che la condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. sia ancorata a una concreta condotta abusiva e non alla sola soccombenza.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 28 marzo 2025, n. 8253: ove un condominio fruisca di una spiaggia annessa, le relative spese di conservazione, godimento e servizio sono dovute in ragione dell'appartenenza e si ripartono secondo il valore della proprietà; la clausola regolamentare che si limiti a parlare di riparto "tra gli utenti" non integra, da sola, una deroga chiara e inequivoca al criterio legale.
• Corte d'appello di Genova, sent. n. 647/2022: in assenza di rinunce formali al servizio spiaggia, di controlli sull'uso effettivo o di tabelle diverse, la contribuzione va riferita alla potenziale utilizzazione del servizio da parte di tutti i condomini interessati.
• Trib. Napoli, 11 aprile 2023, n. 3729: il riparto limitato a un gruppo di condomini presuppone che l'opera o il servizio sia oggettivamente destinato a servire solo una parte del fabbricato; la mera articolazione dell'edificio in più scale non basta.
• Cass. civ., sez. II, n. 22573/2020: il fondamento della partecipazione agli oneri condominiali non è necessariamente correlato alla contitolarità della cosa, potendo derivare dall'utilità che essa arreca alle singole unità immobiliari; il principio è richiamato in motivazione per la voce relativa al giardino.
• Cass. civ., sez. II, n. 3666/1994: precedente richiamato sul medesimo versante, a conferma che l'utilitas obiettiva del bene può giustificare la partecipazione di tutti alle spese quando esso concorra stabilmente al decoro del fabbricato.
• Trib. Roma, 24 giugno 2009, n. 14079: in senso più restrittivo, se il bene vegetale è stato posto dal proprietario per utilità propria e il vantaggio sul decoro del fabbricato è solo riflesso, il bene resta esclusivo e la relativa spesa non si trasferisce automaticamente alla collettività.
• Cass., Sez. Un., n. 22405/2018: la condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. ha natura sanzionatoria e richiede uno specifico accertamento dell'abuso del processo; il richiamo è utile a delimitare, sul piano generale, il capo della sentenza relativo alla lite temeraria.

Considerazioni conclusive

Il criterio decisivo resta quello della destinazione oggettiva del servizio: se il bene comune è potenzialmente fruibile da tutti i partecipanti interessati, la spesa segue i millesimi e la deroga richiede un titolo chiaro; una clausola che richiami genericamente gli "utenti" non basta. In questa linea si collocano Cass. n. 8253/2025 e la Corte d'appello di Genova n. 647/2022; sul punto v. anche deroga ai criteri legali di riparto e necessità di unanimità. Il limite applicativo resta quello, diverso, del servizio oggettivamente destinato solo a una parte del fabbricato, secondo la logica dell'utilizzazione separata richiamata anche da Trib. Napoli n. 3729/2023; può vedersi anche riparto delle spese quando l'utilità riguarda solo un gruppo.

La voce del giardino si colloca sul terreno dell'utilitas comune accertata in fatto. I richiami a Cass. n. 22573/2020 e Cass. n. 3666/1994 confermano che anche un bene non comune può generare contribuzione collettiva quando concorra stabilmente al decoro o all'utilità del complesso; in senso più restrittivo, Trib. Roma 24 giugno 2009 n. 14079 delimita la regola ai casi in cui quel nesso funzionale sia effettivo e non meramente riflesso. Per un approfondimento, v. spese sui giardini privati quando incidono sul decoro dell'edificio.

Sul piano processuale, la conferma della condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. si mantiene entro il perimetro segnato da Cass., Sez. Un., n. 22405/2018: non basta perdere la causa, occorre che il giudice individui una condotta abusiva, qui ravvisata nella reiterazione di impugnazioni sulle medesime poste di bilancio. La decisione, così letta, consolida i criteri legali di riparto dei servizi comuni e, nello stesso tempo, segnala che l'impugnazione assembleare perde tutela quando diventa uno strumento seriale e pretestuoso; in tal senso v. lite temeraria e abuso del processo, requisiti applicativi.