Le spese di guardiania e sorveglianza antincendio si ripartiscono in base ai millesimi

Le spese per servizi comuni destinati alla custodia, alla vigilanza o alla prevenzione di rischi che interessano l'intera collettività condominiale devono essere ripartite secondo il valore delle proprietà, salvo una diversa convenzione approvata da tutti i condomini. La suddivisione in parti uguali non discende dall'eguale fruibilità del servizio, perché il criterio capitario modifica la misura dell'obbligo contributivo e richiede un titolo negoziale idoneo.

Il Tribunale di Cagliari, con sentenza n. 1565 del 15 giugno 2026, ha applicato tale regola ai servizi di guardiania e di sorveglianza antincendio, dichiarando la nullità, nei limiti indicati in dispositivo, delle deliberazioni che avevano posto le relative spese in parti uguali a carico dei partecipanti al condominio.

La vicenda

Una società proprietaria di un'unità immobiliare compresa in un complesso condominiale impugnava diverse deliberazioni assembleari con le quali erano state trattate, tra l'altro, le spese per i servizi di guardiania e di sorveglianza antincendio. Secondo la condomina, il condominio aveva illegittimamente approvato il riparto di tali costi in parti uguali, in assenza del consenso unanime necessario per derogare al criterio proporzionale previsto dall'art. 1123, primo comma, c.c.

La domanda aveva ad oggetto, per il servizio di guardiania, le deliberazioni del 26 marzo 2017, 29 ottobre 2017, 11 marzo 2018, 7 aprile 2019 e 8 giugno 2019; per il servizio di sorveglianza antincendio, le deliberazioni dell'11 marzo 2018, 7 aprile 2019 e 8 giugno 2019. Nello stesso giudizio la società contestava anche la deliberazione del 29 febbraio 2020 e il criterio di riparto delle spese dell'impianto destinato al riutilizzo delle acque reflue per l'irrigazione dei giardini privati, invocando, su tale ultimo punto, l'art. 1123, terzo comma, c.c.

Il condominio resisteva sostenendo, quanto ai servizi di guardiania e antincendio, che essi sarebbero stati fruiti in egual misura da tutti i condomini e che, pertanto, il riparto paritario sarebbe stato legittimo. In via preliminare eccepiva anche l'improcedibilità per mancato esperimento della mediazione rispetto a tutte le domande e la nullità dell'atto di citazione per asserita indeterminatezza del petitum e della causa petendi. Nel corso del giudizio, tuttavia, la mediazione veniva espletata su tutte le domande proposte.

La decisione

Il tribunale ha anzitutto respinto l'eccezione di nullità dell'atto introduttivo, ritenendo che le delibere contestate e i vizi denunciati fossero individuabili dal complesso della citazione e dalle produzioni documentali richiamate. Il merito è stato poi esaminato distinguendo le diverse voci di spesa e verificando, per ciascuna, se vi fosse una deliberazione effettivamente scrutinabile.

Per la guardiania, il provvedimento ricostruisce una sequenza assembleare nella quale la spesa era stata trattata come costo da porre a carico di ciascun condomino in misura eguale. In particolare, con la deliberazione dell'11 marzo 2018 il servizio era stato qualificato come "servizi per utente" e l'assemblea aveva stabilito che i relativi costi gravassero su ciascun partecipante in modo identico, indipendentemente dai millesimi di proprietà.

Per la sorveglianza antincendio, il tribunale ha operato una distinzione più netta. Quanto all'anno 2018, il verbale dell'11 marzo conteneva soltanto un riferimento indiretto, inserito tra le "Varie ed eventuali", a un imminente incontro con l'autorità forestale per predisporre misure di prevenzione. Non risultava, però, una deliberazione formale e autonoma sull'attivazione del servizio o sull'imputazione dei costi. Diversamente, nel 2019 il servizio era stato sottoposto all'assemblea e discusso nel verbale del 7 aprile. La delibera dell'8 giugno 2019, pur menzionata tra gli allegati, non risultava prodotta in giudizio e, quindi, non poteva essere scrutinata.

Il cuore giuridico della pronuncia è affidato al richiamo dell'art. 1123 c.c. e della giurisprudenza di legittimità sulla deroga ai criteri legali di riparto. Il tribunale ha riportato il principio secondo cui, in assenza di una convenzione unanime, le spese generali per servizi comuni devono seguire il criterio proporzionale e non possono essere suddivise a maggioranza con criterio capitario:

"Secondo la Suprema Corte, le delibere delle assemblee di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si deroga 'una tantum' ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini sono nulle. Deve, quindi, richiamarsi il principio alla stregua del quale, in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123 c.c., comma 1, e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire con criterio 'capitario' le spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune."

L'argomento difensivo del condominio, fondato sull'asserita fruizione eguale del servizio, non è stato ritenuto sufficiente per applicare l'art. 1123, secondo comma, c.c. Tale disposizione opera quando la cosa comune, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, sia destinata a servire i condomini in misura diversa. Non consente, invece, di trasformare l'eguale utilità di un servizio generale in un riparto per teste.

Il tribunale lo afferma con un passaggio che delimita correttamente il rapporto tra primo e secondo comma dell'art. 1123 c.c.:

"Il criterio di riparto in base all'uso differenziato, derivante dalla diversità strutturale della cosa, previsto dal secondo comma dell'art. 1123 c.c., non è applicabile alle spese generali, per le quali opera invece il criterio di cui al primo comma dello stesso articolo, ossia la proporzione al valore della proprietà di ciascuno."

Da qui la qualificazione dei servizi di guardiania e sorveglianza antincendio come servizi generali, aventi destinazione unitaria e utilità potenziale per l'intera collettività condominiale. La concreta intensità dell'uso da parte del singolo partecipante non è stata considerata idonea a spostare il riparto dal primo al secondo comma dell'art. 1123 c.c.

Il tribunale ha quindi dichiarato la nullità delle deliberazioni assembleari del 29 ottobre 2017, 11 marzo 2018 e 7 aprile 2019, nella parte in cui avevano disposto il riparto delle spese relative ai servizi di guardiania e al servizio di sorveglianza antincendio in parti uguali tra i condomini. La nullità è stata ricondotta al difetto assoluto di attribuzioni dell'assemblea, perché la maggioranza non può introdurre una deroga ai criteri legali di contribuzione.

Le altre censure sono state respinte. La deliberazione del 29 febbraio 2020 non è stata ritenuta viziata, poiché le doglianze erano generiche e non provavano irregolarità capaci di incidere sulla formazione della volontà assembleare o sulle maggioranze. Anche la contestazione relativa all'impianto di riutilizzo delle acque reflue è stata rigettata, non essendo stato dimostrato che i costi riguardassero esclusivamente un servizio destinato a singoli condomini o a un gruppo separato, presupposto necessario per invocare l'art. 1123, terzo comma, c.c.

Sulle spese di lite, il tribunale ha disposto la compensazione nella misura di due terzi, in ragione della soccombenza reciproca su parti non marginali delle rispettive domande ed eccezioni. Il residuo terzo è stato posto a carico del condominio, condannato a rifondere alla società attrice € 1.270, oltre rimborso forfetario nella misura del 15%, CPA e IVA come per legge, con distrazione in favore del difensore antistatario.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 2013, n. 27233 - In mancanza di una diversa convenzione approvata all'unanimità, le spese condominiali generali devono essere ripartite secondo il valore delle proprietà; l'assemblea non può deliberare a maggioranza un criterio capitario per servizi resi nell'interesse comune. Il principio è richiamato dal tribunale ed è confermato anche dai materiali di approfondimento sulla ripartizione in parti uguali.
• Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 1997, n. 1511 - Il criterio dell'uso differenziato previsto dall'art. 1123, secondo comma, c.c. presuppone una diversa attitudine oggettiva della cosa comune a servire i condomini; non si applica alle spese generali, per le quali opera il criterio proporzionale. È il precedente utilizzato per escludere che l'asserita eguale fruizione giustifichi il riparto in parti uguali.
• Cass. civ., sez. II, 25 giugno 2020, n. 12659 - Le spese di portierato, in quanto riferite a un servizio di custodia e vigilanza dell'intero fabbricato, sono normalmente ripartite in proporzione al valore delle proprietà, salvo convenzione contraria o accertata estraneità del servizio rispetto a specifiche unità. Il richiamo è utile per l'affinità funzionale tra portierato e guardiania.
• Cass. civ., Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839 - Sono nulle le deliberazioni che, a maggioranza, stabiliscono o modificano i criteri generali di riparto previsti dalla legge o dalla convenzione; sono annullabili quelle che applicano in concreto un criterio esistente in modo errato. La distinzione rafforza la qualificazione della nullità quando l'assemblea introduce un criterio difforme privo del consenso di tutti.
• App. Palermo, 5 dicembre 2020, n. 1804 - È nulla la delibera che conferma o introduce a maggioranza, per le spese di portierato, un criterio non proporzionale fondato su quote fisse per appartamento, se manca l'unanimità. L'arresto di merito si colloca nella stessa linea seguita per i servizi di guardiania.
• Cass. civ., sez. II, 31 luglio 2020, n. 16531 - La ripartizione in parti uguali delle spese relative a un impianto comune, in assenza di accordo unanime o regolamento contrattuale, integra una deroga non approvabile a maggioranza. Il principio, riferito all'impianto citofonico, conferma la regola generale sulle quote uguali per servizi comuni.

Considerazioni conclusive

La delibera che pone in parti uguali le spese di un servizio comune è nulla quando introduce un criterio di riparto diverso da quello legale senza il consenso di tutti i condomini. Nel caso deciso, la guardiania e la sorveglianza antincendio sono state considerate prestazioni a destinazione unitaria, organizzate nell'interesse dell'intera collettività condominiale, e perciò soggette al criterio proporzionale.

La soluzione segue la linea di Cass. n. 27233/2013 e si coordina con la distinzione tracciata dalle Sezioni Unite n. 9839/2021 tra modifica dei criteri generali e semplice errore applicativo. Quando l'assemblea non si limita a calcolare male una spesa, ma assume come criterio la ripartizione per teste in luogo del parametro legale, incide sulla misura dell'obbligo contributivo e oltrepassa il potere deliberativo della maggioranza.

I precedenti sul portierato chiariscono bene il limite della regola. Cass. n. 12659/2020 e App. Palermo n. 1804/2020 riconducono i servizi di custodia e vigilanza al criterio proporzionale quando essi proteggono l'edificio nel suo complesso; l'esonero o il diverso riparto possono trovare spazio solo in presenza di una convenzione contraria o di una situazione oggettiva che renda il servizio non riferibile a determinati partecipanti. Sul punto v. anche portierato e criteri di riparto.

La stessa logica compare nelle decisioni relative ad altri impianti o servizi comuni, come mostra Cass. n. 16531/2020 in tema di citofono. Il bene o il servizio può essere diverso, ma resta invariata la regola quando manca un valido titolo derogatorio: il riparto paritario non è una conseguenza dell'utilità eguale, bensì una deroga che richiede l'accordo di tutti. Può vedersi anche riparto paritario degli impianti comuni.

Il rigetto delle domande relative alla delibera del 29 febbraio 2020 e all'impianto di riutilizzo delle acque reflue conferma, sul piano probatorio, che l'invalidità del riparto non può essere affermata in astratto. Occorre individuare la deliberazione, il criterio effettivamente applicato e il servizio cui la spesa si riferisce. Solo quando questi elementi dimostrano una deroga ai criteri legali non sorretta dall'unanimità, la delibera cade per difetto di attribuzioni dell'assemblea.