I criteri di ripartizione delle spese comuni sono derogabili solo da una convenzione che può essere contenuta in un regolamento, di natura contrattuale in quanto predisposto dall'originario costruttore e recepito con i singoli atti di acquisto.
La "diversa convenzione", richiamata dall'art. 1123, co. 1, c.c., può anche essere adottata non in modalità normativa ma come decisione collegiale, espressione della volontà di fissare un diverso criterio nella distribuzione delle spese, a condizione che l'unanimità del consenso si riferisca all'intera compagine condominiale e non ai soli partecipanti alla riunione assembleare.
Questo perché l'adozione di una regola differente da quella legale nella ripartizione degli oneri condominiali potrebbe determinare un conflitto di interesse tra i condomini stessi.
Fatto e decisione
La Corte di appello di Bari, con sentenza n. 38 in data 13 gennaio 2025, ha accolto il gravame proposto dal titolare del diritto di abitazione, avente ad oggetto un immobile sito in edificio condominiale, avverso la sentenza con la quale il Tribunale, in accoglimento dell'eccezione formulata dal convenuto condominio, aveva dichiarato l'attore privo di legittimazione attiva all'impugnativa di una delibera assembleare.
Quest'ultimo, infatti, aveva lamentato l'illegittima ripartizione, in parti uguali piuttosto che secondo i criteri di cui all'art. 1123 c.c., delle spese di fornitura dell'acqua a seguito di una transazione intervenuta fra detto condominio, resosi moroso nel pagamento dei relativi canoni, e l'ente erogatore del servizio.
Il Collegio ha ritenuto che: le spese devono essere suddivise in proporzione al valore delle singole unità immobiliari; il criterio può essere derogato solo da una convenzione approvata con unanimità dei consensi (Cass. 04 dicembre 2013, n. 27233) e l'assemblea può approvare a maggioranza solo la transazione che riguardi il pagamento di una spesa, ma non il relativo criterio di ripartizione delle spese.
Nella particolare fattispecie, pertanto, le spese relative al consumo idrico avrebbero dovuto essere ripartite sulla base dei consumi effettivi (art. 1123, co. 2, c.c.) in considerazione del fatto che nelle singole abitazioni erano stati installati contatori individuali. In via residuale, poi, ove ciò non fosse stato possibile, doveva valere il criterio di cui all'art. 1123, co. 1, c.c.
Respinta anche l'eccezione di carenza di legittimazione all'azione sollevata dal condominio nei confronti del titolare del diritto reale di abitazione. Questi, infatti, aveva un interesse concreto all'impugnativa essendo tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria.
Contestualmente, la stessa Corte ha voluto precisare che l'attore in quanto habitator e non proprietario non può impugnare decisioni che abbiano ad oggetto la definitiva soluzione delle problematiche giuridiche, contrattuali e tecniche riguardanti la cessata fornitura idrica e questioni conseguenziali che, hanno natura di decisioni di carattere straordinario che sono sottratte alla sfera di sua competenza.
Diritto di abitazione e rapporti condominiali
Il diritto in questione è disciplinato dall'art. 1022 c.c. ed è tutelato quale diritto reale di godimento della cosa altrui; ha per oggetto il diritto di dimorare nella casa secondo i bisogni del titolare e della sua famiglia e si estende non solo al bene principale ma anche agli accessori o pertinenze (balconi, verande, giardino, ecc.).
Da precisare che il ricorso al termine "limitatamente" "non deve essere inteso in senso quantitativo, che imporrebbe l'ardua determinazione della parte di casa necessaria a soddisfare tali bisogni, ma solo come divieto di utilizzo della casa in altro modo che per l'abitazione diretta dell'"habitator" e dei suoi familiari" (Cass. 27 giugno 2014, n. 14687).
Al fine di comprendere se e come il soggetto de quo si inserisca nel tessuto condominiale occorre fare riferimento alle norme del codice in materia di condominio. Tra tutte ne possiamo ricordare alcune, che appaiono rilevanti anche se potrebbero sembrare non coordinate tra loro. Ci riferiamo, ad esempio, all'art. 1130-bis, c.c. ("…i titolari di diritti reali di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa…"), all'art. 1136 c.c., secondo il quale i partecipanti al condominio costituiscono l'assemblea e votano; l'art. 1137, co. 1, c.c., che sancisce l'obbligatorietà della delibera per tutti i condomini; all'art. 66, co. 3, disp. att. c.c., per il quale l'avviso di convocazione deve essere comunicato non più solo ai condomini ma alla vasta platea degli aventi diritto.
Nella platea degli "aventi diritto", rispetto ai quali solo l'usufruttuario ha trovato una sua consacrazione all'interno del Codice civile (art. 67, co. 6/8, disp. att. c.c.), per il diritto reale di abitazione si deve richiamare la posizione della giurisprudenza che ha affermato che " l'amministratore di ha di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l'esercizio delle parti e dei servizi comuni esclusivamente da ciascun condomino, e cioè dall'effettivo proprietario o titolare di sulla singola unità immobiliare, sicché è esclusa un'azione diretta nei confronti del coniuge o del convivente assegnatario dell'unità immobiliare adibita a casa familiare, avendo il relativo natura di personale di godimento "sui generis" (Cass. 23 maggio 2022, n. 16613), ovvero che "in tema di pagamento degli oneri condominiali, ove un appartamento sia oggetto di di , gravano sul titolare di quest'ultimo le spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre cedono a carico del nudo proprietario quelle per le riparazioni straordinarie, trovando applicazione, giusta l'art. 1026 c.c., le disposizioni dettate dagli artt. 1004 e 1005 c.c. in tema di usufrutto" (Cass. 19 aprile 2017, n. 9920. Fattispecie anteriore alla novella introdotta con la l. n. 220 del 2012).
È proprio in relazione a tali principi che è stata riconosciuta in capo a tale soggetto la legittimazione all'azione intentata.
Come ripartire le spese di fornitura dell'acqua
Anche le spese concernenti la prestazione dei servizi nell'interesse comune seguono i principi sanciti dall'art. 1123 c.c.: ovvero suddivisione in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno; ripartizione in proporzione all'uso che ciascuno può fare di un bene o servizio comune e, da ultimo, divisione a carico del gruppo dei condomini che trae utilità dal bene, o impianto che serve una sola parte dell'intero fabbricato.
Rilevante si reputa la decisione della giurisprudenza (Cass. 01 agosto 2014, n. 17557. Si veda anche Cass. 13 marzo 2003, n. 3712) la quale ha affermato che "in tema di negli edifici, salva diversa convenzione, la ripartizione delle della bolletta dell', in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, deve essere effettuata, ai sensi dell'art. 1123, primo comma, cod. civ., in base ai valori millesimali, sicché è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che, adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell'unità immobiliare, esenti dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell'anno".
Nel caso di specie, premesso che ciascun immobile era dotato di un contatore individuale dei consumi mediante il quale calcolare i consumi effettivi, sembra pacifico che la norma applicabile dovesse essere non tanto il secondo comma dell'art. 1123 c.c. ma il primo comma, come chiaramente affermato dalla Corte di cassazione.
In ogni caso, al di là di tale distinguo, correttamente il Collegio ha accolto la domanda dal momento che la ripartizione in parti uguali delle spese in questione non poteva che essere stabilita da una convenzione che interessasse tutti i condomini all'unanimità.
