Nel condominio il rimborso delle spese anticipate dal singolo è ammesso solo in presenza dell'urgenza ex art. 1134 c.c., poiché il singolo non può sostituirsi all'assemblea salvo necessità indifferibile; tale principio opera con ancora maggiore rigore quando l'intervento riguarda balconi aggettanti, che appartengono in via esclusiva al proprietario dell'unità immobiliare, sicché il rimborso può riguardare solo eventuali elementi decorativi comuni, la cui natura condominiale deve essere provata da chi agisce. È quanto ha affermato il Tribunale di Lamezia Terme nella sentenza n. 502 del 27-04-2026.
La vicenda
Nell'ambito di un condominio minimo, una condomina cercava di ottenere da un vicino il rimborso pro‑quota delle spese sostenute per il rifacimento e la messa in sicurezza di un balcone dell'edificio. . 'attrice aveva anticipato l'intero costo dei lavori, pari a € 9.950, sostenendo che l'intervento era urgente, poiché il balcone presentava pericolo di caduta di calcinacci, come rilevato dai Vigili del Fuoco in due sopralluoghi. La condomina chiedeva quindi la condanna del vicino al pagamento della sua quota di spese.
Il convenuto si costituiva contestando sia la natura condominiale del bene, sia l'urgenza dei lavori. In particolare, il condomino sosteneva che i balconi erano "aggettanti" e dunque di proprietà esclusiva, privi di elementi decorativi comuni; aggiungeva che i lavori erano stati decisi unilateralmente dall'attrice, senza alcuna delibera assembleare e senza rispettare le procedure previste dagli artt. 1134 e 1135 c.c. Inoltre faceva presente che l'attrice aveva già ottenuto rimborsi fiscali e che la spesa era stata affrontata a distanza di molti anni dai primi segnali di degrado.
Il Giudice di Pace accoglieva la domanda, ritenendo applicabile l'art. 1110 c.c. e riconoscendo il diritto al rimborso.
Il vicino soccombente impugnava la decisione sostenendo che il giudice di primo grado aveva erroneamente applicato la disciplina della comunione anziché quella del condominio, e che mancava la prova dell'urgenza richiesta dall'art. 1134 c.c.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha affermato che, nel condominio, il singolo può ottenere il rimborso delle spese anticipate solo se dimostra l'urgenza, cioè la necessità di intervenire immediatamente, senza poter avvisare o convocare gli altri condomini. L'urgenza deve essere provata in modo rigoroso, non basta la semplice inerzia o trascuratezza degli altri condomini.
Nel caso concreto, il Tribunale ha osservato che il pericolo era noto sin dal 2006, mentre i lavori sono stati eseguiti solo nel 2013. Le dichiarazioni dei Vigili del Fuoco non hanno evidenziato un aggravamento improvviso: il teste riferisce che nel 2012 vi erano solo "pietruzze, ovvero piccole parti di intonaco", e che non fu effettuata alcuna messa in sicurezza, a differenza del 2006. Inoltre, dopo la riunione del 2010 non fu convocata alcuna ulteriore assemblea per deliberare i lavori, nonostante fossero disponibili preventivi più economici. Da ciò il Tribunale ha ritenuto che non vi era alcuna necessità di intervenire immediatamente, escludendo quindi il carattere urgente della spesa.
Il giudice d'appello ha messo in rilievo anche un secondo profilo: l'attrice non ha provato quali parti dei lavori riguardassero elementi decorativi o strutturali comuni.
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale ha accolto l'appello, riformando integralmente la sentenza di primo grado e rigettando la domanda della condomina. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono poste a carico dell'appellata.
Considerazioni conclusive
Nel condominio minimo, il rimborso delle spese anticipate dal singolo è possibile solo quando ricorre una vera urgenza, cioè quando l'intervento non può essere rimandato e non c'è il tempo materiale per coinvolgere gli altri condomini o convocare l'assemblea (1134 c.c.). Questo perché, nel condominio, le parti comuni hanno una funzione strumentale rispetto alle proprietà esclusive e, proprio per questo, la legge limita fortemente le iniziative individuali: il singolo può sostituirsi all'assemblea solo in casi eccezionali e indifferibili (Cass. n. 6629/2026).
Questo principio diventa ancora più rilevante quando si discute della natura del bene su cui si è intervenuti.
Al riguardo è opportuno rilevare che i balconi "aggettanti", non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso. Costituisce eccezione il caso in cui il rivestimento dei frontalini e quello delle solette dei balconi in un edificio svolgano una prevalente funzione estetica, divenendo così elementi decorativi e ornamentali essenziali della facciata, e pertanto beni ricadenti in condominio (Trib. Napoli Nord n. 4360/2025).
Ne consegue che, prima ancora di discutere dell'urgenza, occorre verificare se la spesa anticipata riguardi una parte effettivamente comune: solo in tal caso si può parlare di rimborso pro quota.
Nel caso concreto, la documentazione prodotta non ha consentito di distinguere quali opere riguardassero eventuali elementi decorativi comuni e quali invece fossero riferibili alla parte esclusiva del balcone aggettante. Non è emersa, quindi, la prova, gravante sull'attrice ex art. 2697 c.c., che almeno una parte dei lavori avesse ad oggetto beni condominiali. In ogni caso, l'attrice non è riuscita a dimostrare il carattere urgente degli interventi: il degrado del balcone era noto da molti anni e non risultava alcuna situazione di pericolo immediato tale da rendere impossibile la convocazione dell'assemblea o il coinvolgimento degli altri condomini. Mancava, dunque, quel requisito di indifferibilità che l'art. 1134 c.c. richiede in modo rigoroso per consentire al singolo di sostituirsi agli organi del condominio.
Se manca l'urgenza, il rimborso non può essere riconosciuto; se il bene è esclusivo, il rimborso non è comunque dovuto. Nel caso dei balconi aggettanti, entrambi i presupposti risultavano assenti, conducendo inevitabilmente al rigetto della domanda.
