Un servizio ricreativo destinato in concreto alla gestione alberghiera del complesso non diventa spesa condominiale solo perché l'assemblea lo inserisce nel preventivo annuale. Se il costo non riguarda la conservazione o il godimento delle parti comuni, né la prestazione di servizi nell'interesse comune ai sensi dell'art. 1123 c.c., l'assemblea non può ripartirlo tra tutti i partecipanti. La Corte di cassazione, sez. II civile, 14 aprile 2026, n. 9563, conferma così la tutela accordata alla condomina, ma corregge la motivazione della corte territoriale: non si è in presenza di un'innovazione ex artt. 1120 e 1121 c.c., bensì di una delibera nulla per impossibilità giuridica dell'oggetto.
La vicenda
Una condomina, proprietaria di due unità immobiliari in un complesso turistico-residenziale, impugnava la delibera con cui l'assemblea aveva approvato il riparto delle spese per l'anno successivo, includendo tra i costi ordinari anche il servizio di animazione. L'interessata chiedeva di esserne esonerata, sostenendo che si trattasse di un servizio superfluo, rivolto soprattutto agli ospiti della struttura ricettiva e comunque fruibile separatamente.
Il condominio resisteva, eccependo che il giudice non potesse sindacare la convenienza della scelta assembleare e sostenendo che il servizio di animazione fosse tutt'altro che nuovo, essendo presente da oltre quindici anni e coerente con la vocazione turistica del complesso.
Il tribunale rigettava la domanda. In appello, invece, la delibera veniva caducata nella parte relativa all'addebito delle spese di animazione alla condomina: la corte territoriale riteneva che quella voce fosse stata inserita per la prima volta tra i costi di gestione ordinaria, mentre in precedenza il servizio era stato gestito e finanziato dalla struttura ricettiva, salvo contributi occasionali di altri organismi del complesso.
La decisione
La Cassazione rigetta il ricorso del condominio. Le censure fondate sul preteso sindacato di merito sulla convenienza economica della spesa, sul regolamento contrattuale e sull'omesso esame del regolamento vengono dichiarate inammissibili, perché non colgono la ratio decidendi oppure introducono questioni non devolute alla corte d'appello.
Il chiarimento decisivo riguarda il fondamento normativo del vizio. La Corte osserva che le innovazioni disciplinate dall'art. 1120 c.c. presuppongono opere di trasformazione idonee a incidere sull'essenza della cosa comune, alterandone funzione o destinazione; l'art. 1121 c.c., a sua volta, riguarda innovazioni gravose o voluttuarie consistenti in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata. L'inserimento di una nuova voce di spesa nel preventivo, in assenza di un opus novum, resta fuori da questo schema.
Per questo la motivazione della sentenza d'appello viene corretta ai sensi dell'art. 384, ultimo comma, c.p.c. La Corte afferma infatti "la ragione della nullità della delibera... non deve essere ricercata nella violazione dell'art. 1121 c.c.... ma piuttosto nell'impossibilità di includere le spese di animazione nella materia condominiale, perché le stesse... non sono necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio e per la prestazione dei servizi nell'interesse comune".
La decisione si muove sul terreno delle attribuzioni assembleari. L'assemblea può adottare anche provvedimenti non espressamente tipizzati, ma soltanto se destinati alla gestione delle cose e dei servizi comuni; quando, invece, persegue finalità extracondominiali, il vizio non riguarda il modo di esercizio del potere, bensì la mancanza stessa del potere deliberativo (si segnala spese legali personali dell'amministratore). Da qui la nullità per impossibilità giuridica dell'oggetto, nel solco della distinzione tra nullità e annullabilità ormai consolidata.
L'applicazione del principio è strettamente ancorata all'accertamento di fatto svolto dal giudice di merito. Nel complesso convivevano una componente ricettiva e unità abitative private, accomunate da alcuni spazi e servizi comuni; tuttavia, come rilevato dalla corte territoriale e valorizzato dalla Cassazione, "il complesso turistico , nel quale la gestione alberghiera del tipo residence, realmente avvantaggiata dall'aggiunta di un servizio stabile di animazione, convive con unità residenziali di privati, come appunto i due appartamenti di proprietà della [...] , che condividono in un regime di supercondominio alcuni spazi e servizi comuni: piscina, spazi verdi, camminamenti, impianti sportivi, piazzetta ecc., alla cui amministrazione, custodia e manutenzione i singoli condomini sono tenuti a contribuire in base ai millesimi. Ciò che accomuna le diverse unità immobiliari residenziali e alberghiere è pertanto il fatto di far parte di un complesso turistico condominiale, dove la finalità turistica assume diverse connotazioni per il villaggio e per le unità residenziali. La previsione di uno stabile servizio di animazione, se può considerarsi diretto al maggior rendimento della gestione alberghiera, non può considerarsi allo stesso modo diretto al miglior godimento delle unità residenziali dei privati. La previsione di uno stabile servizio di animazione, se può considerarsi diretto al maggior rendimento della gestione alberghiera, non può considerarsi allo stesso modo diretto al miglior godimento delle unità residenziali dei privati". In questa prospettiva, la separata fruibilità del servizio, desunta anche dalla consegna della cosiddetta tessera club agli ospiti, rileva come indice fattuale dell'estraneità della spesa all'interesse comune, non come automatica applicazione dell'art. 1121 c.c.
La censura relativa alla pretesa illogicità di tale passaggio è stata giudicata manifestamente infondata: la motivazione d'appello supera il minimo costituzionale e rende intellegibile il percorso argomentativo. Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate per la novità della questione e per l'assenza di precedenti specifici.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ., SS.UU., 14 aprile 2021, n. 9839: la nullità delle delibere condominiali ha carattere residuale e ricorre, tra l'altro, quando l'oggetto è giuridicamente impossibile perché l'assemblea esorbita dalle proprie attribuzioni; la distinzione con l'annullabilità nelle delibere di riparto costituisce il perno sistematico della decisione.
- Cass. civ., sez. II, 4 settembre 2017, n. 20712 e Cass. civ., sez. VI-2, 22 novembre 2021, n. 35957: le innovazioni ex art. 1120 c.c. consistono in opere di trasformazione che incidono sulla cosa comune; il richiamo è pertinente per escludere che una mera voce di spesa possa integrare, da sola, un'innovazione.
- Cass. civ., sez. II, 28 marzo 2025, n. 8253: le spese per beni e servizi comuni gravano su tutti i condomini in ragione dell'utilità potenziale arrecata alle singole unità; un criterio fondato sull'uso effettivo richiede una clausola convenzionale chiara e unanime. Il precedente delimita il caso odierno, perché qui il servizio è stato ritenuto estraneo all'interesse condominiale.
- Cass. civ., sez. II, 14 gennaio 2022, n. 1059: la nullità ricorre quando l'assemblea modifichi i criteri generali di riparto da valere anche per il futuro, mentre la mera violazione del criterio nel singolo caso resta sul piano dell'annullabilità; è un arresto utile per distinguere il difetto assoluto di attribuzioni dal cattivo esercizio di un potere esistente.
- Cass. civ., sez. II, 6 marzo 2007, n. 5130: l'assemblea non può perseguire finalità extracondominiali; il richiamo, ripreso anche dalle Sezioni Unite, sorregge la conclusione secondo cui il metodo maggioritario non può imporre a tutti costi estranei alla gestione comune.
Considerazioni conclusive
L'assemblea può ripartire tra tutti i condomini solo le spese che restano interne alla materia condominiale. Quando il costo riguarda un servizio privo di nesso funzionale con la conservazione o il godimento delle parti comuni, o con la prestazione di servizi nell'interesse comune, il metodo maggioritario non basta e la delibera è nulla per impossibilità giuridica dell'oggetto.
Su questa linea si collocano le Sezioni Unite del 2021 e il precedente del 2007 sulle finalità extracondominiali: il potere assembleare esiste finché la deliberazione rimane nell'ambito della gestione dei beni e dei servizi comuni; se l'assemblea vi inserisce un onere destinato in concreto a una diversa organizzazione economica del complesso, viene meno l'attribuzione stessa. Sul punto v. anche Nullità e annullabilità delle delibere sui criteri di riparto.
La decisione chiarisce anche il limite dell'art. 1121 c.c. e, prima ancora, della nozione di innovazione: senza opere, impianti o manufatti che trasformino la cosa comune, l'inserimento di una nuova voce nel preventivo non può essere ricondotto alle innovazioni gravose o voluttuarie. Il confronto con Cass. n. 1059/2022 conferma che qui non si discute soltanto di errata applicazione di un criterio di riparto, ma della stessa riconducibilità della spesa all'area delle attribuzioni assembleari; come chiarito anche da modifica dei criteri di riparto e nullità della delibera.
Il richiamo a Cass. n. 8253/2025 evita, però, ogni generalizzazione indebita: quando il servizio è realmente comune, l'utilità potenziale basta a fondare l'obbligo contributivo e il mancato uso effettivo del singolo non lo esonera dal pagamento, salvo diversa convenzione unanime. Qui, invece, l'accertamento di merito ha escluso proprio quel presupposto, perché il servizio di animazione era rivolto alla gestione ricettiva e non al miglior godimento delle unità private. Per un approfondimento applicativo, v. quando ricorre l'impossibilità giuridica dell'oggetto.
Ne deriva un'indicazione pratica precisa: prima di inserire un costo nel preventivo comune occorre verificarne funzione, destinatari e titolo di imputazione. Se il servizio è destinato solo a una parte degli utenti o risponde a interessi diversi da quelli comuni, occorre una base convenzionale unanime oppure una gestione esterna al riparto condominiale obbligatorio.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
