Il Tribunale di Udine (28 agosto 2025, n. 592) ha affermato che solo l'amministratore può redigere il rendiconto; pur essendo possibile che i condòmini - o i revisori contabili - apportino modifiche, queste devono sempre essere recepite dall'amministratore il quale, alla luce delle correzioni, deve convocare nuovamente l'assemblea affinché decida se approvare il nuovo consuntivo così rivisto. Approfondiamo la vicenda sottoposta al giudice friulano.
Fatto e decisione
Alcuni condòmini impugnavano la deliberazione con cui l'assemblea aveva approvato il rendiconto che, nella stessa seduta, era stato oggetto di modifiche così come suggerite dalla maggioranza dei presenti.
In buona sostanza, i ricorrenti si dolevano del fatto che l'assemblea avesse prima modificato e poi approvato il consuntivo, deliberando quindi su un documento differente rispetto a quello presentato originariamente dall'amministratore.
Il Tribunale di Udine (28 agosto 2025, n. 592) ha accolto l'impugnazione: l'assemblea non può approvare un consuntivo - né un preventivo - diverso da quello che è stato sottoposto all'attenzione dei condòmini con l'avviso di convocazione; così facendo, infatti, sono irrimediabilmente lesi i diritti dei proprietari assenti, i quali erano stati chiamati ad approvare un documento che, alla fine, è risultato diverso per via delle modifiche apportate durante il consesso.
La deliberazione, peraltro, viola la norma di legge (art. 1130, primo comma, n. 10, c.c.) che attribuisce in via esclusiva all'amministratore il potere/dovere di redigere il bilancio.
I condòmini - pur potendo apportare le correzioni che ritengono opportune oppure nominare un revisore contabile che faccia lo stesso - non possono sottrarre tale attribuzione all'amministratore il quale, in presenza di integrazioni/revisioni, è tenuto a convocare una nuova assemblea affinché i condòmini possano esprimersi sul rendiconto aggiornato.
Ciò a prescindere dal fatto che, in capo all'amministratore, non sussista un obbligo di allegare il rendiconto e la relativa documentazione contabile all'avviso di convocazione (così Cass., n. 23893/2024): ciò che importa è che i condòmini, avvertiti tempestivamente dell'adunanza, possano recarsi presso lo studio dell'amministratore per prendere visione - ed eventualmente estrarre copia - della documentazione sulla quale dovranno esprimersi.
I principi espressi dal Tribunale di Udine possono quindi sintetizzarsi nel seguente modo:
- solo l'amministratore può redigere il rendiconto;
- non è possibile modificare e poi approvare il documento rielaborato dai condòmini nella medesima riunione.
Considerazioni conclusive
Il Tribunale di Udine ha fatto buon governo sia del dato normativo che di quello giurisprudenziale.
Riguardo alla questione relativa a un bilancio condominiale modificato dai revisori dei conti, la giurisprudenza (Trib. Roma, 26 ottobre 2021, n. 16749) ha sancito che tra i poteri dell'assemblea non vi è soltanto quello di approvare o respingere nella sua interezza il rendiconto condominiale predisposto dall'amministratore: i condòmini - ha precisato il giudice capitolino - possono «procedere, all'esito della discussione, ad eventuali modifiche o correzioni».
Nel caso in cui ciò avvenga, però, le variazioni al bilancio iniziale non possono essere apportate seduta stante, ma vanno informati anche i condòmini che non hanno partecipato all'assemblea: occorre, quindi, mettergli a disposizione il nuovo documento contabile con le modifiche apportate e poi discutere e votare, in una successiva seduta, il bilancio così ripresentato.
La sentenza citata afferma che dopo le modifiche operate dai revisori dei conti l'amministratore deve «procedere alla ripresentazione dei bilanci in una successiva assemblea, adempimento questo da ritenersi incompatibile con l'approvazione diretta da parte dell'assemblea dei bilanci e dei relativi stati di riparto con le modifiche indicate nelle relazioni dei revisori».
In altre parole, non è possibile modificare e poi approvare il documento rielaborato nella medesima riunione, perché verrebbero lesi i diritti degli assenti che, nel decidere se partecipare o meno all'assemblea, si erano basati sul bilancio originario e che, inoltre, non hanno avuto modo di esaminare le variazioni proposte dai revisori.
I bilanci rielaborati devono, quindi, essere discussi in una nuova assemblea; il punto relativo alla loro discussione e approvazione va inserito nell'ordine del giorno affinché tutti i condòmini siano messi a conoscenza dell'argomento.
Nel caso sottoposto al giudice friulano, peraltro, non solo erano state apportate consistenti modifiche al bilancio redatto dall'amministratore ma tali variazioni erano state adoperate dai condòmini stessi - ancorché risultanti la maggioranza - i quali non erano stati incaricati, come revisori, dal condominio per la valutazione della correttezza o meno del rendiconto.
Non è dunque ammesso, che, pur in presenza dell'amministratore in carica, alcuni condòmini, anche se rappresentino la maggioranza del condominio, possano predisporre e approvare un loro consuntivo diverso da quello redatto dall'amministratore, che è l'unico come detto che ne ha potere.
