Se le finestre sono preesistenti all'acquisto dell'area antistante, esiste una servitù di veduta per destinazione del padre di famiglia: il vicino non può imporre grate, vetri antiaffaccio o altri ostacoli che limitino luce e aria. Di conseguenza quando sotto le finestre vengono accumulati materiali pericolosi o insalubri, si crea un pericolo attuale che giustifica un provvedimento urgente. In ogni caso anche se il vicino "sistema tutto" durante il giudizio, il periculum resta e il giudice può comunque ordinare la rimozione degli oggetti e vietare nuove condotte pericolose. È quanto ha affermato il Tribunale di Roma nell'ordinanza del 14 aprile 2026.
La vicenda
La vicenda trae origine dal conflitto insorto tra una condomina, proprietaria dal 2022 di un appartamento al piano terra, e i proprietari dell'area scoperta sottostante alle sue finestre.
La condomina si rivolgeva al Tribunale sostenendo che i vicini avevano posto in essere una serie di condotte idonee a ostacolare l'esercizio della servitù di veduta spettante al suo immobile, costituita per destinazione del buon padre di famiglia, poiché le aperture erano preesistenti all'acquisto dell'area da parte dei resistenti nel 2015.
Secondo la ricorrente, i proprietari della corte avevano preteso l'installazione di grate metalliche fisse e vetri antiaffaccio, impedendo l'areazione dell'appartamento, abitato anche da un minore e da una persona anziana. Inoltre avevano trasformato lo spazio sottostante in un deposito di rifiuti e materiali ingombranti, con "odori molesti e proliferazione di insetti", nonché pneumatici e bombole del gas, con conseguente rischio di incendio e pericolo per la salute. La ricorrente denunciava anche rumori oltre le fasce orarie consentite. Alla luce di quanto sopra la condomina richiedeva un provvedimento d'urgenza che inibisse tali condotte e imponesse la rimozione degli oggetti pericolosi. I resistenti si costituivano contestando la rappresentazione dei luoghi e negando l'attualità del periculum, sostenendo che l'area era utilizzata legittimamente come ricovero per veicoli.
Quanto al fumus, affermavano di aver acquistato la corte come proprietà esclusiva e che le pretese della ricorrente comprimessero il loro diritto dominicale. Aggiungevano di aver richiesto l'adeguamento delle finestre alle distanze legali mediante vetri antiaffaccio o inferriate.
La decisione
Il Tribunale, esaminati gli atti, ha ritenuto sussistente il fumus boni iuris.
Il giudice romano ha osservato che la ricorrente aveva acquistato un'unità immobiliare "pacificamente dotata di finestre/vedute preesistenti all'acquisto nel 2015 della corte da parte dei resistenti", e che l'edificio, costruito senza titolo ma successivamente sanato nel 2009, presentava quello stato dei luoghi sin dall'origine. Secondo il Tribunale la ricorrente ha diritto ad aprire liberamente le proprie finestre per assicurarsi luce e aria, senza interferenze dei resistenti.
Quanto al periculum, il Tribunale ha evidenziato che, al momento dell'introduzione del ricorso, l'area sottostante alle finestre era effettivamente utilizzata come deposito di materiali pericolosi e insalubri, come documentato dalle fotografie in atti. Tale situazione integrava un pericolo attuale per la sicurezza e la salubrità, sufficiente a giustificare la tutela d'urgenza.
Il giudice romano ha osservato che una parziale bonifica dei luoghi è avvenuta solo nel corso del giudizio, ma ciò non ha eliminato il periculum esistente al momento del deposito del ricorso. In conclusione il Tribunale ha accolto la domanda cautelare "nei limiti di cui sopra", inibendo ai resistenti di collocare oggetti pericolosi o parcheggiare motocicli sotto le finestre in modo da impedirne l'apertura.
Considerazioni conclusive
Nel nostro ordinamento, la servitù di veduta può nascere non solo per contratto o per usucapione, ma anche automaticamente, quando ricorrono i presupposti della destinazione del padre di famiglia. Si tratta di un meccanismo che opera ope legis: quando un unico proprietario divide un immobile o due fondi che erano stati nella sua disponibilità unitaria, le opere che rivelano un rapporto di servizio tra una parte e l'altra continuano a produrre effetti anche dopo la separazione delle proprietà.
Il requisito dell'apparenza richiesto ai fini dell'acquisto del diritto di servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia deve risultare in modo chiaro e certo, senza necessita di particolari ricerche o indagini da parte di colui che subisce la servitù stessa, e si configura come presenza di segni visibili, indicativi del collegamento tra l'esercizio della servitù e le opere permanenti che ne sono mezzo necessario e ne rivelano univocamente la sussistenza (Cass. civ., sez. II, 01/03/2025, n. 5479).
Nel caso esaminato il complesso immobiliare si è "trasformato" in un condominio nel momento in cui l'originario unico proprietario ha venduto le singole unità, compresa l'area scoperta acquistata dai resistenti nel 2015. Con la nascita del condominio, le opere già esistenti, come le finestre dell'appartamento della ricorrente, hanno conservato gli effetti che avevano quando l'edificio era ancora in proprietà unitaria.
Da ciò deriva che la servitù di veduta si è costituita per destinazione del padre di famiglia, poiché le aperture erano già presenti e visibili prima della divisione dei fondi.
In presenza di una servitù così formata, i titolari del fondo servente non potevano imporre grate, vetri antiaffaccio o altri ostacoli che limitassero l'apertura delle finestre, poiché la servitù di veduta costituita per destinazione prevale sulle distanze legali (Cass. civ., sez. II, 18/08/2020, n. 17216).
L'accumulo di materiali pericolosi e insalubri sotto le finestre ha inoltre integrato un pericolo attuale per sicurezza e salubrità, giustificando il ricorso alla tutela d'urgenza.
La bonifica parziale effettuata dai resistenti durante il giudizio non ha eliminato il periculum in mora, poiché la valutazione del pericolo va compiuta con riferimento al momento della proposizione del ricorso cautelare.
