Nel contesto condominiale, l'affidamento di lavori a un'impresa appaltatrice rappresenta un momento delicato, che richiede attenzione sia nella fase contrattuale sia in quella esecutiva. Può accadere che l'impresa incaricata non porti a termine le opere previste, lasciando il cantiere incompleto e abbandonando materiali sul suolo condominiale.
Una simile situazione genera inevitabili disagi per i condomini che non possono utilizzare porzioni di parti comuni.
In questi casi, diventa fondamentale comprendere come il condominio possa tutelarsi per far sgomberare gli spazi comuni. La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Varese (ordinanza 30 luglio 2025).
La vicenda
La vicenda ha avuto inizio con la sottoscrizione di un contratto tra il proprietario di un'unità immobiliare facente parte di un condominio e una ditta incaricata di eseguire lavori di ristrutturazione.
Il rapporto tra committente e impresa appaltatrice si è rivelato problematico fin dalle prime fasi, a causa di un'esecuzione dei lavori segnata da ritardi ingiustificati, frequenti interruzioni e numerose difformità rispetto a quanto stabilito nel contratto.
Queste criticità hanno compromesso il regolare avanzamento dell'intervento, generando disagi crescenti.
Nonostante i ripetuti tentativi di risolvere la situazione in modo bonario, attraverso comunicazioni dirette e successivamente con una diffida formale trasmessa via PEC, l'impresa ha continuato a ignorare gli impegni assunti.
La situazione è ulteriormente peggiorata quando il titolare della ditta ha abbandonato nel giardino condominiale secchi di macerie e rifiuti edili, alcuni dei quali provenienti da altri cantieri, violando le normative ambientali e il regolamento interno del condominio.
Questo gesto ha provocato danni al prato e alle aree comuni, generando un serio rischio per la sicurezza dei residenti, soprattutto in prossimità degli accessi comuni dove i detriti rendevano pericoloso il passaggio.
La dispersione delle polveri e l'impatto visivo hanno reso la convivenza ancora più difficile, spingendo una condomina a presentare denuncia alla Polizia Locale, che ha effettuato un sopralluogo per verificare la situazione.
Nonostante l'amministratore del condominio abbia intimato formalmente alla ditta di provvedere alla rimozione dei materiali entro un termine preciso, l'impresa ha ignorato anche questo sollecito.
Di fronte all'inerzia del soggetto responsabile, il condomino committente ha deciso di ricorrere al Tribunale, chiedendo che con provvedimento d'urgenza venisse ordinata al titolare la rimozione dei rifiuti a spese dell'impresa, il ripristino dello stato dei luoghi e, in caso di ulteriore inadempimento, la nomina di un commissario ad acta e l'applicazione di una penale giornaliera. Il titolare dell'impresa è rimasto contumace.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha dato pienamente ragione al committente condomino. Il giudice lombardo ha confermato che, già nel marzo 2025, la presenza dei rifiuti edili nel giardino condominiale era stata confermata in una conversazione tra le parti, in cui si ammetteva esplicitamente che i materiali di scarto erano ancora da smaltire.
Il Tribunale ha evidenziato che, nel giugno dello stesso anno, un condomino ha segnalato che l'appaltatore aveva versato nuove macerie sul prato, comportamento confermato da diverse fotografie prodotte in giudizio.
Inoltre, una comunicazione formale dell'amministratore condominiale datata 27 giugno 2025 ha ulteriormente avvalorato la condotta illecita dell'impresa, evidenziando che i materiali abbandonati nel giardino erano classificabili come rifiuti speciali, con potenziale rischio per la salute pubblica.
Nella stessa nota, l'amministratore ha intimato all'impresa di provvedere alla rimozione entro sette giorni, avvertendo che, in caso di inadempienza, avrebbe proceduto con una segnalazione alle autorità competenti.
Alla luce di questi elementi, il Tribunale ha ritenuto sussistente il fumus boni iuris, cioè la fondatezza della richiesta cautelare, in quanto la condotta dell'impresa e le prove fornite dai ricorrenti hanno provato chiaramente la legittimità della loro pretesa.
Con riferimento al periculum in mora, il giudice lombardo ha evidenziato la presenza di un rischio effettivo e attuale che, nelle more del procedimento volto all'ottenimento di una tutela definitiva, il diritto azionato dai ricorrenti possa essere pregiudicato, con conseguenze gravi e non facilmente rimediabili.
Il Tribunale ha ordinato al titolare della ditta edile di rimuovere integralmente (a proprie spese e entro 30 giorni dalla notifica dell'ordinanza) i rifiuti e le macerie di cantiere presenti nel giardino condominiale, ripristinando lo stato dei luoghi.
In caso di ritardo, è stato disposto il pagamento di una penale di €80 al giorno, a partire dal trentesimo giorno successivo alla notifica, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c.
È stata invece respinta la richiesta di nomina di un commissario ad acta, ritenuta prematura e subordinata all'eventuale mancata esecuzione spontanea del provvedimento, per la quale si potrà eventualmente procedere ex art. 669-duodecies c.p.c.
Considerazioni conclusive
Come è noto, stante il suo carattere cautelare, il provvedimento d'urgenza è volto unicamente ad assicurare una tutela provvisoria della situazione giuridica fatta valere, nelle more della definizione dell'instaurando giudizio di merito, al quale è funzionalmente collegato.
Nel ricorso d'urgenza è, pertanto, pregiudiziale ad ogni valutazione nel merito la verifica della sussistenza dei presupposti sanciti dall'art. 700 c.p.c., il quale esige la contestuale concorrenza del fumus boni iuris (ossia ad un accertamento sommario, dell'esistenza del diritto di cui si chiede la tutela) e del periculum in mora (minaccia di un pregiudizio imminente ed irreparabile al diritto durante il tempo necessario per farlo valere in via ordinaria), così che se anche uno dei menzionati requisiti manchi il provvedimento d'urgenza deve essere rifiutato (Trib. Catanzaro 30 ottobre 2023 n. 1757).
Nel caso in esame, i requisiti per concedere la tutela cautelare richiesta sono risultati chiaramente sussistenti.
Da un lato, la fondatezza della pretesa giuridica è risultata desumibile dalle dichiarazioni di un condomino e dell'amministratore, confermate dalle fotografie prodotte in giudizio. In merito al periculum in mora, il Tribunale ha messo in rilievo che. a presenza continuativa delle macerie non solo danneggia il prato condominiale, ma ostacola l'uso sicuro e decoroso delle parti comuni, in particolare della corte, e incide negativamente anche sulla proprietà esclusiva del committente (senza contare la possibile tossicità e infiammabilità dei rifiuti, soprattutto in estate).
