La servitù della canna fumaria non si spegne solo perché il camino resta inutilizzato

La canna fumaria stabilmente inserita nel fabbricato e posta a servizio di una specifica unità immobiliare può integrare una servitù di scarico dei fumi a carico dell'immobile attraversato. Quando il condotto risulta preesistente e funzionalmente collegato al fondo dominante, la sua mera inattività non basta a farne dichiarare l'estinzione né consente al proprietario del fondo servente di pretenderne la chiusura.

Il Tribunale di Lecce, con sentenza n. 2216 del 12 giugno 2026, ha applicato questa regola a una canna fumaria in muratura, già rappresentata nelle planimetrie catastali risalenti al 1940 e successivamente interessata dall'inserimento di un condotto metallico. La domanda di chiusura è stata respinta, mentre è stata accolta la pretesa risarcitoria per i danni prodotti dalle opere eseguite sulla muratura.

La servitù continua non è sottratta in assoluto alla prescrizione estintiva, poiché l'art. 1073 c.c. prevede anche per essa il non uso ventennale. Tuttavia, per le servitù continue il termine decorre dal fatto che ne impedisce l'esercizio, non dalla semplice mancata utilizzazione materiale del condotto. La chiusura o il disuso, se non accompagnati da un fatto incompatibile con la permanenza del diritto e dal decorso del termine prescritto, non cancellano automaticamente il peso reale.

La vicenda

Il proprietario di alcune unità immobiliari poste all'interno di un complesso di antica costruzione conveniva in giudizio i proprietari di immobili confinanti, lamentando una serie di interventi sulle aree comuni e sulla muratura della propria abitazione. Per quanto qui interessa, sosteneva che i convenuti avessero riaperto abusivamente una canna fumaria nel muro dell'abitazione posta al primo piano, praticando un foro nella struttura e riattivando un condotto che, secondo la sua prospettazione, era rimasto chiuso da oltre sessant'anni.

La domanda mirava alla chiusura immediata della canna fumaria e al risarcimento dei danni asseritamente causati alla muratura. Erano state proposte anche domande relative alla rimozione di una recinzione nella corte comune, alla presenza di un cane, all'occupazione di un vano comune con autoclave e serbatoio, nonché domande riconvenzionali dei convenuti, tra cui l'usucapione di un vano e la rimozione di un cancelletto apposto sulle scale comuni.

I convenuti negavano l'abusività dell'intervento e contestavano la pretesa di chiusura. La controversia è stata decisa dopo una consulenza tecnica d'ufficio, che ha ricostruito lo stato dei luoghi, la provenienza catastale e dominicale delle unità immobiliari e la funzione della canna fumaria rispetto agli immobili delle parti.

La decisione

Il Tribunale ha fatto proprie le conclusioni del consulente tecnico, ritenendo l'accertamento peritale rigoroso e logicamente attendibile. Per la canna fumaria, la CTU ha escluso che si trattasse di un manufatto creato ex novo dai convenuti e ha individuato un condotto preesistente, realizzato in epoca remota e già graficamente rappresentato nelle planimetrie catastali del 1940.

Il dato tecnico ha assunto un peso determinante. Il consulente ha accertato che la canna partiva dal camino dell'abitazione posta al piano terra, attraversava la muratura portante dell'unità immobiliare al primo piano e arrivava fino alla copertura. Inoltre, il condotto serviva esclusivamente l'immobile dei convenuti, mentre l'unità dell'attore disponeva di un distinto camino con altra canna fumaria.

Il brano peritale richiamato in motivazione chiarisce il collegamento funzionale tra condotto e immobile servito:

"Come si evince dalle planimetrie catastali del 1940 [...], la canna fumaria è stata realizzata presumibilmente al momento della realizzazione dell'immobile e sicuramente prima dell'accatastamento dell'immobile, avvenuto nel 1940. [...] Di conseguenza, come peraltro si è verificato durante il sopralluogo peritale [...], la canna fumaria è stata realizzata fin dall'epoca remota di costruzione del complesso immobiliare. Essa parte dal camino dell'abitazione al piano terra di proprietà [dei convenuti] e, attraverso la muratura portante dell'abitazione al primo piano [dell'attore], arriva fino in copertura."

Da questa ricostruzione il Tribunale ha fatto discendere il rigetto della domanda di chiusura. Il condotto non è stato considerato una nuova apertura priva di titolo, ma l'esercizio di una situazione reale preesistente, compatibile con la qualificazione della canna fumaria come servitù continua di scarico dei fumi. La motivazione contiene una formula netta:

"Con riferimento all'asserita abusività dell'apertura della canna fumaria deve concludersi per l'infondatezza della domanda. A tal proposito è il caso di rilevare che secondo giurisprudenza costante, la canna fumaria è una servitù continua non suscettibile, quindi, di estinzione per prescrizione dovuta al mancato utilizzo. Pertanto, la domanda volta alla chiusura di detta canna fumaria non merita accoglimento."

La frase va coordinata con la disciplina dell'estinzione delle servitù. Per le servitù continue, l'esercizio non richiede un'attività umana ripetuta sul fondo servente; il termine di prescrizione estintiva decorre dal fatto impeditivo dell'esercizio, non dalla sola inattività. Per questo motivo l'allegazione secondo cui il camino era rimasto inutilizzato per decenni non era sufficiente, da sola, a fondare la chiusura del condotto.

Diversa è stata la valutazione dei danni. L'inserimento di elementi in acciaio nella canna fumaria in muratura aveva comportato l'apertura di una parte della muratura, poi ripristinata, e la presenza di scie di colore ruggine sulla parete esterna. Il CTU ha escluso danni interni all'abitazione dell'attore e ha ricondotto le macchie non a perdite di fuliggine attraverso il condotto originario, ma al dilavamento delle acque piovane provenienti dalla sommità del comignolo e, presumibilmente, da un elemento metallico poi sostituito.

La quantificazione è stata limitata all'intervento necessario per uniformare la parete esterna e coprire le tracce. Il consulente ha stimato in 1.000 euro il costo della pitturazione con idoneo prodotto, tenendo conto del diffuso ammaloramento dell'intonaco già presente. Il Tribunale ha riconosciuto il nesso causale tra le opere eseguite dai convenuti e il danno riscontrato, condannandoli al pagamento della somma liquidata, oltre interessi.

L'esito distingue correttamente il diritto di mantenere ed esercitare la servitù dal modo concreto con cui il titolare interviene sul manufatto. Il proprietario del fondo dominante può servirsi della canna e compiere le opere necessarie al suo uso e alla sua conservazione, ma deve evitare pregiudizi non giustificati al fondo servente. Se l'intervento di adeguamento o innesto produce danni, la tutela non è necessariamente la chiusura del condotto, bensì il risarcimento o il ripristino nei limiti del pregiudizio accertato.

Le altre domande sono state decise in modo parzialmente autonomo. Il Tribunale ha ordinato la rimozione della recinzione collocata nella corte comune e, in accoglimento parziale della riconvenzionale, la rimozione del cancelletto che precludeva l'accesso alle scale comuni. Sono state invece respinte la domanda collegata alla presenza del cane, quella relativa alla rimozione dell'autoclave nell'area degli ex servizi comuni, la riconvenzionale di usucapione e le ulteriori pretese risarcitorie. Le spese di lite sono state integralmente compensate in ragione della reciproca soccombenza.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 2021, n. 2316 - La canna fumaria passante all'interno della proprietà di un condomino può costituire opera posta a servizio di una servitù di scarico dei fumi in favore di altra unità immobiliare; la sua rimozione o occlusione, quando incida sul diritto altrui, integra condotta illecita. Il precedente è coerente con la tutela riconosciuta al fondo dominante quando il condotto attraversa una proprietà diversa da quella servita.
• Cass. civ., sez. II, 31 maggio 2023, n. 15278 - La rinuncia alla servitù di attraversamento e fuoriuscita di una canna fumaria deve risultare da atto scritto, trattandosi di diritto reale immobiliare; una delibera assembleare non può disporre la chiusura di canne fumarie appartenenti al singolo o incidenti su diritti esclusivi.
• Cass. civ., sez. II, 16 ottobre 2024, n. 26887 - Per verificare la servitù per destinazione del padre di famiglia in un fabbricato poi frazionato occorre guardare allo stato dei luoghi esistente al momento della nascita del condominio o della separazione delle proprietà, valorizzando l'assetto predisposto dall'originario proprietario.
• Trib. Torino, 4 maggio 2022, n. 1928 - In tema di tubi di scarico dei fumi, la servitù per destinazione del padre di famiglia richiede opere visibili e permanenti, la preesistenza dello stato di servizio tra i fondi e l'assenza di una volontà contraria al momento della separazione.
• Trib. Napoli Nord, 18 luglio 2025, n. 2875 - L'installazione di una nuova canna fumaria su parti comuni deve essere valutata alla luce dell'uso della cosa comune, delle immissioni, del decoro e della sicurezza; il caso si colloca su un piano diverso rispetto al mantenimento di un condotto preesistente già asservito a un'unità immobiliare.

Considerazioni conclusive

Il proprietario del fondo servente non può ottenere la chiusura della canna fumaria quando il condotto risulti preesistente, stabilmente inserito nel fabbricato e destinato al servizio esclusivo di altra unità immobiliare. Il disuso allegato, anche se protratto, non è sufficiente a far venir meno la servitù continua se non si individua un fatto impeditivo dell'esercizio idoneo a far decorrere il termine di prescrizione previsto per tali servitù.

La soluzione si raccorda con gli arresti che proteggono la canna fumaria quale opera funzionale allo scarico dei fumi del fondo dominante. Cass. n. 2316/2021 qualifica la rimozione del condotto passante nella proprietà altrui come lesiva della servitù; Cass. n. 15278/2023 rafforza la stabilità del diritto, richiedendo la forma scritta per la rinuncia. Sul punto v. anche rinuncia alla servitù di canna fumaria.

La verifica tecnica sulla preesistenza del condotto assume un ruolo essenziale. La rappresentazione catastale del 1940, la continuità tra camino al piano terra e sbocco in copertura, nonché la presenza di altra canna a servizio dell'immobile attraversato, hanno consentito di escludere una nuova imposizione del peso. La stessa logica si ritrova nella giurisprudenza sulla destinazione del padre di famiglia, che guarda allo stato oggettivo dei luoghi al momento della separazione delle proprietà; per un approfondimento, v. servitù per destinazione nel fabbricato frazionato.

Resta distinto il caso della nuova installazione di una canna fumaria su parti comuni o su proprietà altrui. In quella diversa ipotesi occorre verificare titolo, regolamento, pari uso, immissioni, distanze, decoro e sicurezza; può vedersi anche installazione della canna fumaria sul muro comune. Qui, invece, il Tribunale ha tutelato il mantenimento del condotto già esistente, riconoscendo soltanto il risarcimento per i danni concretamente prodotti dalle opere di innesto.

La decisione offre quindi una risposta equilibrata alla contrapposizione tra proprietà attraversata e utilità del fondo servito. La servitù resta ferma, ma il suo esercizio non autorizza interventi dannosi o tecnicamente scorretti; quando il pregiudizio è circoscritto e quantificabile, la tutela si concentra sul ristoro del danno e non sulla soppressione del condotto.