La stipula del contratto definitivo di compravendita può, in concreto, essere condizionata dalla possibilità per il promissario acquirente di ottenere un mutuo destinato al pagamento (anche parziale) del prezzo. In tale evenienza, l'istituto mutuante procede alle verifiche sulla commerciabilità e regolarità dell'immobile oggetto del preliminare. La mancata (o ritardata) concessione del mutuo può discendere dall'insufficienza o incompletezza della documentazione fornita dal promittente venditore alla banca, con riflessi significativi sul riparto delle responsabilità contrattuali tra le parti.
Il Tribunale di Roma, con sentenza del 28 novembre 2025, ha deciso una controversia tra promissario acquirente e società promittente venditrice relativa a un appartamento in un fabbricato in corso di ristrutturazione, soffermandosi sull'inadempimento e sugli effetti della mancata cooperazione nella produzione dei documenti necessari all'istruttoria del mutuo.
La vicenda
L'acquirente aveva sottoscritto un contratto preliminare per l'acquisto di due unità immobiliari (sub 529 e sub 530) all'interno di un edificio in fase di ristrutturazione, per il prezzo complessivo di euro 155.000 oltre IVA. Il pagamento era articolato in più tranche, con versamento complessivo di euro 40.000 a titolo di caparra confirmatoria e saldo da corrispondere al rogito, anche mediante il ricavato di un mutuo bancario, come espressamente previsto dal preliminare.
Il contratto definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro il 30 giugno 2021, termine espressamente previsto come derogabile e in seguito prorogato consensualmente fino al 28 febbraio 2022, al fine di consentire alla società venditrice sia l'ultimazione dei lavori, sia la consegna della documentazione occorrente alla pratica di mutuo.
Nonostante i ripetuti solleciti, la società non aveva trasmesso alla banca tutta la documentazione richiesta per la perizia sull'immobile (in particolare documenti di fine lavori, abitabilità, certificazione energetica, visura, planimetria dell'interno interessato e dati catastali corretti), con conseguente impossibilità per l'istituto di credito di avviare la valutazione del merito creditizio e, quindi, di deliberare il mutuo necessario all'acquirente per il pagamento del saldo.
L'acquirente aveva quindi agito giudizialmente chiedendo:
- in via principale: sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenesse luogo del contratto definitivo;
- in subordine: risoluzione del preliminare per fatto e colpa della venditrice e condanna alla restituzione del doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c.;
- il risarcimento dei danni per il ritardo o il mancato godimento dell'immobile.
Nel corso del giudizio, l'attore ha poi rinunciato alla domanda principale ex art. 2932 c.c., ritenendo di non poter coltivare l'azione di esecuzione in forma specifica in assenza della CTU richiesta per accertare la regolarità edilizia e catastale degli immobili.
È rimasta, pertanto, la sola domanda subordinata di risoluzione con restituzione del doppio della caparra.
La decisione
Il Tribunale ha dichiarato la legittimità del recesso esercitato dall'attore dal contratto preliminare per fatto e colpa della promittente venditrice, condannando quest'ultima al versamento dell'importo pari al doppio della caparra confirmatoria (euro 80.000), oltre interessi.
"Nell'esame delle reciproche domande di risoluzione con addebito vigenti tra le parti, la completa ricostruzione degli accordi preliminari e delle interlocuzioni intercorse tra le stesse consente di ritenere che il fallimento del progetto di vendita dell'unità immobiliare in corso di ristrutturazione sia addebitabile in modo prevalente alla convenuta".
Il giudice ha ricostruito dettagliatamente lo svolgimento dei rapporti tra le parti:
- I primi rinvii sono stati verosimilmente accordati anche a causa di un certo ritardo della società nell'ultimazione della ristrutturazione rispetto al termine del 30 giugno 2021, espressamente indicato nel preliminare come non essenziale e derogabile;
- Nelle fasi successive, le contestazioni dell'acquirente circa l'incompletezza dell'appartamento sono risultate generiche e prive di riscontri oggettivi, sicché "deve ritenersi verosimile che, nelle ultime fasi, l'immobile sia stato ultimato, come confermato dalla stessa affermazione contenuta nella conclusionale di parte attrice per cui le opere, a suo avviso, risultavano 'non ultimate almeno fino al 29.10.21 (data del predetto sopralluogo del perito bancario)'";
- L'elemento decisivo è stato individuato nella mancata collaborazione della società nella produzione dei documenti richiesti dalla banca per la perizia e l'istruttoria del mutuo, in un contesto segnato anche da variazioni e imprecisioni catastali: dalle email prodotte emerge che "la difficoltà manifestata [dalla banca] non scaturisce da una condotta pretestuosa del promissario acquirente, né da una particolare negligenza dello stesso istituto, ma da difficoltà oggettive […] connesse proprio al ritardo nell'ultimazione dell'immobile da parte della società promittente venditrice".
In particolare, è stata valorizzata una comunicazione della funzionaria bancaria che evidenziava come
"se l'immobile non è ultimato noi il mutuo non lo facciamo; se non ci sono i documenti di fine lavori, abitabilità, certificazione energetica, visura, planimetria dell'int. 8 […], il mutuo non possiamo neanche iniziare a valutarlo sul fronte del merito creditizio".
Sotto tale profilo, il Tribunale ha ritenuto giustificata anche l'ultima richiesta di differimento avanzata dall'acquirente:
"Data la violazione del termine per l'ultimazione di cui all'art. 8, date le modifiche e imprecisioni catastali, considerata la stessa comprensibile prudenza da parte dell'istituto mutuante di fronte alla incompletezza della documentazione necessaria a periziare l'immobile nel deliberare il mutuo, appare in conclusione giustificata anche l'ultima richiesta di differimento da parte dell'attore, per cui il rifiuto da parte della società convenuta deve considerarsi grave inadempimento idoneo motivo di risoluzione".
L'accoglimento della domanda dell'acquirente si è fondato sull'applicazione dell'art. 1385 c.c., con condanna della società alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria.
I riferimenti giurisprudenziali
Il Tribunale ha richiamato espressamente Cass., ord. n. 882/2018, secondo cui "nell'ipotesi di versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, la parte non inadempiente, che abbia agito per l'esecuzione del contratto, può, in sostituzione della originaria pretesa, legittimamente chiedere, nel corso del giudizio, il recesso dal contratto a norma dell'art. 1385, comma 2, c.c., senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei 'nova'".
Considerazioni conclusive
L'accertamento delle responsabilità nella mancata conclusione della compravendita immobiliare, quando il pagamento del saldo è previsto anche tramite mutuo, richiede una valutazione rigorosa delle condotte delle parti rispetto agli obblighi di cooperazione discendenti dal preliminare e dai principi di correttezza e buona fede. Nel caso deciso a Roma sono stati valorizzati, da un lato, il ritardo nell'ultimazione dei lavori rispetto al termine contrattuale (pur non essenziale), e dall'altro - soprattutto - le difficoltà oggettive, anche documentali e catastali, imputabili al promittente venditore, che hanno ostacolato l'istruttoria del mutuo e hanno reso giustificata l'ulteriore richiesta di differimento del rogito.
"Non è indispensabile che una delle due parti abbia agito deliberatamente in mala fede o in modo scorretto […]; un inadempimento può anche esser posto in essere in buona fede": si evidenzia così che anche condotte omissive o negligenti - pur non sorrette da dolo - possono integrare un inadempimento grave rilevante ai fini dello scioglimento del contratto e della legittimità del recesso ex art. 1385 c.c.
L'impostazione seguita è coerente con il principio secondo cui chi assume obblighi contrattuali relativi a beni immobiliari deve cooperare attivamente affinché siano rese disponibili tutte le attestazioni necessarie alla commerciabilità e alla finanziabilità dei beni promessi in vendita. Tuttavia, lo stesso provvedimento segnala come l'applicazione concreta dell'art. 1385 c.c. e la valutazione della gravità dell'inadempimento dipendano dalle specifiche circostanze del caso, specie quando emergano concorsi di cause o elementi che rendano dubbia la riconducibilità esclusiva dell'inadempienza a una sola parte.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
