È inevitabile che la copertura di un condominio si degeneri nel tempo. L'impermeabilizzazione del lastrico deve, infatti, essere costantemente ripristinata così come devono essere oggetto di manutenzione la recinzione, il cornicione, gli eventuali frontalini, etc. In caso contrario, se da tale omessa manutenzione dovessero derivare danni a terzi, per ipotesi a carico dell'immobile sottostante, la responsabilità del condominio custode dei beni comuni sarebbe inevitabile unitamente all'obbligo risarcitorio.
Si è affrontato questo argomento nella vicenda oggetto della recente ordinanza del Tribunale di Lagonegro del 27 maggio 2026. In particolare, secondo la ricostruzione dei fatti offerta dalla parte ricorrente, l'appartamento dell'istante era interessato, da molto tempo, da copiose infiltrazioni provenienti dalla copertura condominiale, evidentemente, in pessimo stato di manutenzione. Pare, inoltre, che la situazione si era aggravata al punto tale da creare pericolo di cedimento di alcuni elementi del soffitto, con chiaro rischio per l'incolumità degli occupanti l'abitazione. Per questa ragione era, quindi, avviata una cosiddetta azione di danno temuto, il cui scopo era quello di rimuovere le cause dell'illecito nonché di condannare il condominio al ripristino delle opere murarie e strutturali danneggiate dal fenomeno.
Perciò, al competente ufficio lucano è spettato il compito di stabilire torti e ragioni nella vicenda ed è opportuno approfondire le questioni giuridiche affrontate in tale procedimento.
Cosa significa agire a tutela di un immobile con l'azione di danno temuto?
Il proprietario di un immobile, temendo che da un cespite vicino possa derivare, nell'immediato, un danno grave al suo bene, può ricorrere al rimedio cautelare ed urgente previsto dall'art. 1172 cod. civ.
Più precisamente si tratta della cosiddetta azione di danno temuto «Il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l'oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare il fatto all'autorità giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo. L'autorità giudiziaria, qualora ne sia il caso, dispone idonea garanzia per i danni eventuali».
Pertanto, una volta individuati e dimostrati i presupposti per questo tipo di tutela giudiziale, alla parte citata in giudizio, per ipotesi proprietaria del bene da cui deriva il pericolo di danno grave all'immobile dell'istante, non resterà che provvedere all'eliminazione delle cause del problema.
Proprio ciò che è accaduto nella vicenda in esame, dove all'esito dell'espletata CTU, è emersa, incontestabile, la responsabilità del condominio per la copertura, in grave stato di dissesto, da cui erano derivate le infiltrazioni a carico dell'appartamento sottostante.
Nell'azione di danno temuto, l'obbligo di rimuovere il pericolo grava sul proprietario custode del bene pericoloso
Nella vicenda in esame, appurate le infiltrazioni provenienti dalla copertura condominiale, verificato che la situazione poteva, addirittura sfociare in un crollo di alcune parti del soffitto dell'appartamento sottostante ed accertata l'inerzia del condominio nella risoluzione della problematica, la proposta azione di danno temuto è stata accolta.
Il Tribunale di Lagonegro ha, infatti, individuato tutti gli elementi per far proprie le istanze della parte ricorrente. In particolare, l'ufficio lucano non ha certo dissentito dalle conclusioni dell'esperita Ctu, ritenendo adeguate le responsabilità del condominio e le risultanze della perizia in tema di interventi da eseguire.
Alla luce di ciò, il condominio è stato condannato alla rimozione delle cause delle infiltrazioni, al rifacimento della copertura, al ripristino dell'appartamento danneggiato e, infine, al pagamento delle spese processuali.
Considerazioni conclusive
In tema di azione di danno temuto, al termine del procedimento in commento, Il Tribunale di Lagonegro ha accolto la domanda ritenendo sussistenti tutti i presupposti della medesima.
In particolare, a proposito del danno temuto, in relazione al fatto che l'appartamento in valutazione era già danneggiato al momento della proposizione della domanda, ha ritenuto ininfluente tale circostanza.
Su questo argomento, l'ufficio lucano ha ricordato che l'azione di danno temuto può essere accolta anche se c'è il ragionevole pericolo che un danno ulteriore si verifichi «In ordine al requisito della prossimità del danno, è stato chiarito che non osta alla proposizione dell'azione né la circostanza che il danno si sia già verificato, né l'incertezza circa un danno futuro non ancora prodottosi occorrendo, affinché l'azione possa essere accolta, il ragionevole pericolo che un danno, anche ulteriore rispetto a quello già prodottosi, si verifichi (cfr. Cass. civ., sent. n. 10282 del 28.05.2004)».
Perciò, anche sotto questo punto di vista, il provvedimento in esame appare condivisibile e adeguatamente motivato.
