Nell'ampio contenzioso che interessa i contratti di locazione commerciale, la recente pronuncia emessa dal Tribunale di Milano (n. 7050 del 15 luglio 2024) rappresenta l'occasione per approfondire i motivi di giustificata risoluzione da parte del locatore per inadempimento del conduttore.
A tal riguardo, per una compiuta disamina dell'argomento, è preliminare ricordare che la disciplina normativa delle locazioni commerciali o ad uso diverso da quello abitativo è prevista dalla Legge n. 392/78 oltre che dalle disposizioni generali dettate in materia nel Codice Civile.
In proposito, appare utile, quindi, previa lettura delle clausole contenute nel contatto, illustrare i requisiti e circostanze che devono sussistere per un valido e legittimo esercizio dell'azione di risoluzione e, in particolare, delle prove che dovranno essere addotte a sostegno e riconoscimento della stessa.
La vicenda
Il proprietario e locatore di un'unità immobiliare, con annesso magazzino e cantina, posta all'interno di un condominio e destinata ad attività commerciale (minimarket), ha presentato ricorso avanti al Tribunale deducendo di aver ricevuto lamentale, per il tramite dell'amministratore, con riferimento alla violazione del regolamento da parte del conduttore dello stesso.
In particolare, il locatore ha esposto che tali doglianze erano relative a condotte contrarie a quanto prescritto dal regolamento condominiale, quali l'abbandono di rifiuti sui gradini del condominio, intralcio all'ingresso per la sosta di un furgone, schiamazzi e risse in orario notturno nonché l'avvenuta adibizione della cantina ad uso abitativo.
Al contempo, il locatore ha precisato di aver inviato formale diffida al conduttore e chiesto l'intervento della polizia la quale aveva accertato che ivi era presente un dipendente, ma non il titolare ed intestatario del contratto, e che la cantina era stata adibita a monolocale per uso di alloggio notturno.
Pertanto, il locatore ha contestato la intervenuta violazione delle clausole del contratto stante il divieto espresso di sublocazione ed uso dei locali diverso da quello ivi indicato e del regolamento condominiale, tenuto conto della espressa sanzione di risoluzione di diritto ivi contenuta.
In considerazione di quanto rilevato e provato, il locatore ha chiesto pronunciarsi la risoluzione del contratto con condanna del conduttore all'immediato rilascio.
Il conduttore è comparso personalmente in udienza confermando le censure sollevate nei confronti del medesimo.
Il Giudice ha accolto il ricorso per le ragioni in appresso spiegate.
Risoluzione per gravi motivi nelle locazioni commerciali
Per un inquadramento puntuale della questione, è confacente rammentare che, in tema di locazione ad uso diverso, l'art. 80, comma I, della legge n. 392/78 prevede «Se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza».
Tanto premesso, è noto che le pattuizioni convenute tra le parti nel contratto configurano obbligazioni reciproche la cui violazione può comportare la risoluzione se la stessa, come nella fattispecie de qua, è prevista espressamente.
La disposizione che sanziona la violazione di un divieto posto nel contratto quale risoluzione di diritto dello stesso riconosce al locatore la facoltà di agire per ottenere una pronuncia giudiziale a tal fine, qualora ricorrano le circostanze ed ipotesi ivi previste.
Il locatore potrà, quindi, azionare tale clausola, previo invio di diffida al conduttore volta ad intimare la cessazione delle condotte censurate con contestuale invito a rimuovere la situazione di illegittimità realizzata.
Fermo quanto sopra, per una attenta e scrupolosa indagine sulla sussistenza dei motivi posti a sostegno della domanda di risoluzione, è dirimente ed utile evocare i principi emersi in Giurisprudenza, «L'art. 80 l. 27 luglio 1978 n. 392, che, nel caso di unilaterale mutamento d'uso dell'immobile locato da parte del conduttore, prevede l'applicabilità del regime giuridico corrispondente all'uso effettivo se il locatore non si attivi entro il termine previsto per la risoluzione del contratto, si applica soltanto se il passaggio da un uso ad un altro importa una diversa disciplina del contratto di locazione nella legge n. 392 del 1978. Ad ogni altra ipotesi di uso arbitrario dell'immobile resta, invece, applicabile l'ordinaria disciplina prevista dal codice civile in tema di risoluzione del contratto per inadempimento di una delle obbligazioni principali del conduttore - il servirsi, cioè, della cosa per l'uso convenuto - da valutarsi alla stregua dell'ordinaria disciplina del codice civile, salvo che il locatore non si avvalga, ai sensi dell'art. 1456 c.c., della clausola risolutiva espressa, nel quale ultimo caso il giudice non é tenuto ad effettuare alcuna indagine sulla gravità dell'inadempimento, avendo le parti preventivamente valutato che l'uso diverso dell'immobile locato determina l'alterazione dell'equilibrio giuridico-economico del contratto» (Cassazione civile sez. III, 14/10/2008, n.25141).
In aderenza ad orientamento unanime e consolidato, al fine di poter ritenere legittima la richiesta di risoluzione, è pacifico che il locatore dovrà dar prova dell'inadempimento del conduttore e della gravità dello stesso rispetto agli impegni assunti nel contratto quali, nel caso, la non alterazione della destinazione ed il rispetto delle prescrizioni poste nel regolamento condominiale.
È indubbio, pertanto, che risulta indispensabile per potersi affermare la fondatezza dei motivi che gli stessi siano derivati da circostanze sopravvenute determinate dal contegno del conduttore.
Sul punto, è confacente ricordare che la contestazione può interessare anche solo un mutamento parziale della destinazione della cosa locata potendo costituire, come nel caso, una rilevante violazione del contratto in relazione alla volontà dei contraenti, alla natura e finalità del rapporto e, soprattutto, all'interesse del locatore.
Prova dei gravi motivi
Posto quanto sopra osservato e riepilogato, è di tutta evidenza che, nella vicenda de qua, dalla documentazione prodotta e dalle dichiarazioni rese spontaneamente dal conduttore in sede di udienza di discussione, è stata provata la corrispondenza al vero dei gravi motivi dedotti dal locatore con la domanda di risoluzione del contratto.
Nel caso, non può dubitarsi che le prove prodotte in giudizio abbiano confermato come la intervenuta modifica della destinazione dei luoghi, per l'uso abitativo della cantina, nonché i continui e ripetuti episodi di violazione del regolamento condominiale (rifiuti, schiamazzi) abbiamo determinato un'inadempienza pregiudizievole, tanto da indurre il condominio, nella persona dell'amministratore, a muovere intimazioni di cessazione al locatore/proprietario.
Al contempo, tale situazione è avvalorata dal verbale di intervento delle forze dell'ordine e dall'accertamento svolto in ordine alla avvenuta trasformazione della cantina in monolocale, avvalorata dalla presenza di una cucina oltre che di un letto e di un apparecchio per il condizionamento dell'aria.
Parimenti, sono stati prodotti i provvedimenti di chiusura dell'attività del conduttore con sospensione della licenza ed arresto del titolare per detenzione di sostanze stupefacenti a fini di spaccio.
In ragione di quanto sopra, il Tribunale ha ritenuto il ricorso avanzato meritevole di accoglimento, rilevando la sussistenza delle violazioni contestate all'uopo dichiarando la risoluzione del contratto per la non scarsa importanza dell'inadempimento, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 Cod. Civ., con condanna del conduttore al rilascio dell'immobile ed al pagamento delle competenze e spese di lite in favore del locatore.
