In linea generale, nell'ambito delle locazioni commerciali, in caso di morosità per mancato pagamento del canone, non può reputarsi automaticamente sussistente la gravità sol perché l'inadempimento incida su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, dovendosi invece accertare la gravità in concreto, cioè l'idoneità della mora a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a sopprimere l'interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo.
È necessario subito chiarire che, nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, il metro di valutazione della gravità dell'inadempimento da parte del conduttore all'obbligazione del pagamento del canone non può essere rinvenuto nell'art. 5 della legge n. 392/78, norma che introduce una presunzione assoluta dell'elemento oggettivo dell'inadempimento, sottratto alla valutazione discrezionale del giudice, fondata su due elementi, l'uno temporale (il protrarsi del ritardo nella corresponsione dei canoni per oltre venti giorni), l'altro quantitativo (il mancato pagamento di una rata di canone oppure di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità). Le Sezioni unite di questa Corte hanno escluso la possibilità di un'applicazione estensiva dell'art. 5 (Cass. civ., Sez. Unite, 28/12/1990, n. 12210; tale conclusione è stata confermata in tempi più recenti da Cass. civ., sez. III, 20/01/2017, n. 1428; Cass. civ., sez. III, 17/03/2006, n. 5902).
I criteri per valutare la gravità dell'inadempimento del conduttore
Per le locazioni non abitative la risoluzione del contratto per il mancato pagamento di canoni e/o oneri accessori, diversamente dalle locazioni abitative, resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c. e può aversi solo con riferimento ad inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore (App. Napoli, Sez. II, 06/05/2015).
Ne deriva che, in caso di morosità per mancato pagamento del canone, non può reputarsi automaticamente sussistente la gravità solo perché l'inadempimento incida su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, dovendosi invece accertare la gravità in concreto, cioè l'idoneità della mora a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a sopprimere l'interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo.
Si tenga conto che la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento (che nel giudizio di risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive deve essere verificata anche di ufficio, trattandosi di elemento costitutivo della domanda) va operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi, in primo luogo, un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale; completandosi, poi, l'indagine mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti che possano, in relazione alle particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata.
Domanda di risoluzione del contratto e comportamento successivo del conduttore: un caso recente
Ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda.
Il principio è stato espresso in una recente decisione del Tribunale Napoli Nord 4 aprile 2023 n. 1417. Nel caso di specie il proprietario di un immobile commerciale intimava sfratto per morosità alla società conduttrice che si era resa morosa (per la complessiva somma di € 8.240,00) in virtù del mancato pagamento del canone per i mesi di giugno, luglio, oltre al 50% dell'importo versato per la registrazione del contratto.
Si costituiva l'intimata che si opponeva alla richiesta di convalida sostenendo di aver adempiuto al pagamento parziale della propria obbligazione. Pertanto, concludeva chiedendo il rigetto della domanda.
Il Tribunale ha dato ragione al locatore. Secondo lo stesso giudice è da ritenersi grave l'inadempimento dedotto e non contestato dalla intimata relativamente al mancato pagamento di quasi quattro mensilità di canone.
Del resto, ad avviso del Tribunale, deve essere poi considerato, in punto di elemento soggettivo (in termini di assenza di colpa), che la conduttrice non si è espressa in ordine a possibili cause di non imputabilità dell'inadempimento e non ha mostrato alcun interesse a mantenere in vita il rapporto contrattuale, ad esempio pagando i canoni insoluti in corso di causa.
Alla luce di quanto sopra, in accoglimento della domanda proposta dalla locatrice, il Tribunale ha dichiarato la risoluzione per grave inadempimento della conduttrice del contratto di locazione.
