Risarcimento dovuto se il ristoratore occupa il porticato condominiale con tavoli e sedie

Con la sentenza del 13 gennaio 2026 n. 5 il Tribunale di Larino ha ribadito che l'art. 1102 c.c. consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune anche in modo più intenso, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri il pari uso, attuale o potenziale. In applicazione di tali principi, l'occupazione del porticato condominiale con tavoli, sedie e arredi riconducibili a un'attività di ristorazione è stata ritenuta incompatibile con la fruibilità dello spazio comune e, quindi, illecita.

La pronuncia si segnala anche per due ulteriori profili: da un lato, l'affermazione del difetto di legittimazione passiva della proprietaria-locatrice in assenza di prova di un suo concorso causale; dall'altro, l'accoglimento della domanda risarcitoria con liquidazione equitativa, sul presupposto — espressamente richiamato — del danno in re ipsa in caso di violazione dell'art. 1102 c.c., secondo gli arresti citati dal giudice.

La vicenda

Il condominio ha agito contro la conduttrice di un'unità immobiliare e contro la proprietaria-locatrice, deducendo che la prima occupava stabilmente il porticato condominiale con tavoli, sedie e altri arredi riconducibili all'attività di ristorazione e che vi fossero anche immissioni moleste. Alla locatrice veniva imputato di non essersi attivata con la dovuta diligenza per far cessare le condotte della conduttrice. Era domandata la condanna delle convenute al pagamento di una somma pari a € 5.000,00, indicata in citazione come indennizzo da occupazione illegittima.

Dichiarata l'incompetenza per materia del Giudice di pace adito, la causa è stata riassunta dinanzi al Tribunale. In sede di riassunzione le convenute hanno insistito su eccezioni preliminari (tra cui la richiesta di mutamento del rito e l'asserita inammissibilità della procedura); la locatrice ha inoltre eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva.

Le eccezioni sono state rigettate con ordinanza resa all'udienza del 14 maggio 2025, ritenendosi la causa matura per la decisione, poi assunta all'udienza del 13 gennaio 2026 in trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c.

La decisione

Nel merito, la domanda è stata accolta solo in parte.

Quanto alla proprietaria-locatrice, è stato dichiarato il difetto di legittimazione passiva, sul presupposto che "rimane indimostrato […] che abbia concorso alla condotta osservata dalla conduttrice". Il giudice ha richiamato l'indirizzo secondo cui, per affermare la responsabilità aquiliana del proprietario, "occorre che il proprietario sia qualificabile come autore o coautore del fatto causativo del danno"; non è invece responsabile "per il solo fatto di non aver diffidato il conduttore ad adottare le misure necessarie a impedire che i terzi ne siano danneggiati".

È stato altresì precisato che la mera consapevolezza, al momento della locazione o successivamente, dell'esercizio dell'attività e delle lamentate immissioni non integra di per sé un titolo di responsabilità, in difetto di prova di un apporto causale del locatore.

Quanto alla conduttrice, la domanda è stata ritenuta fondata con riferimento alla cessazione dell'occupazione del porticato e alla rimozione degli arredi. Il Tribunale ha valorizzato:

• (i) il richiamo alla disciplina dell'art. 1102 c.c.;
• (ii) la documentazione fotografica e video allegata all'atto introduttivo;
• (iii) la dichiarazione del 24 ottobre 2018 sottoscritta dalla conduttrice, ritenuta "non [avente] valenza di prova della conferma dell'autorizzazione", ma piuttosto espressiva di un intento transattivo;
• (iv) la mancata produzione, da parte di tutte le parti, di un verbale assembleare autorizzativo e il richiamo (in motivazione) anche alle previsioni del regolamento condominiale richiamate in atti (artt. 13 e 14).

In tale quadro, è stato affermato l'obbligo della convenuta "di rimozione di tutti gli oggetti relativi alla sua attività posti nel porticato […] in modo da liberarlo e rendere fruibile il passaggio", con la precisazione che non può essere disposto un "diritto di rimozione autonoma" in favore del condominio, ferma la possibilità di procedere in via esecutiva in caso di inadempimento.

Quanto al profilo economico, è stata accolta la domanda risarcitoria, ma qualificando la pretesa come risarcimento da fatto illecito e non come indennità da occupazione: il Tribunale ha richiamato l'orientamento — definito "pressoché granitico" — per cui, in ipotesi di violazione dell'art. 1102 c.c., il danno "deve ritenersi in re ipsa", con la conseguenza (secondo la motivazione) che il risarcimento decorre dalla commissione dell'illecito, trattandosi di responsabilità extracontrattuale.

La liquidazione è avvenuta in via equitativa, determinando l'importo in € 3.500,00, "già rivalutato, oltre interessi legali dalla domanda al saldo", quale risarcimento "ex art. 2043 c.c., per danno non patrimoniale".

Spese di lite: applicando il criterio della soccombenza, il condominio è stato condannato a rifondere le spese alla locatrice (risultata estranea), mentre la conduttrice è stata condannata a rifondere le spese al condominio, con liquidazione ai parametri del D.M. n. 147/2022 e con le riduzioni espressamente indicate in motivazione.

I riferimenti giurisprudenziali richiamati

• Cass., Sez. II, 12 maggio 2010 n. 1148;
• Cass., Sez. II, 30 ottobre 2009 n. 23065;
• Cass., Sez. VI-2, 18 marzo 2019 n. 7618 (abuso configurabile anche per occupazioni brevi, se idonee a impedire il pari uso);
• Cass., Sez. II, 4 luglio 2017 n. 16407;
• Cass., Sez. II, 28 maggio 2015 n. 11125.

Considerazioni conclusive

La motivazione ricostruisce l'illecito nell'alveo dell'art. 1102 c.c. e valorizza un dato istruttorio decisivo: la documentazione fotografica e video, unitamente alla dichiarazione del 2018, ha consentito di ritenere provato il posizionamento stabile di arredi non pertinenti al porticato, con conseguente compressione della funzione di passaggio; inoltre, nessuna delle parti ha prodotto un verbale assembleare autorizzativo e il richiamo al precedente contenzioso del 2018 è stato ritenuto "inconferente", poiché indicativo, semmai, di una condotta già allora contestata.

Sul versante della posizione del locatore, il passaggio centrale è l'onere — in capo a chi agisce — di provare l'apporto causale del proprietario nell'illecito: in assenza di tale prova, la mera qualità di locatore e la sola conoscenza delle lamentele non bastano. (Per un caso di responsabilità solidale di locatore e conduttore in presenza di occupazione illecita del portico con tavolini e sedie).

Resta, tuttavia, opportuno considerare che la responsabilità del proprietario può essere letta in modo più estensivo in altre ricostruzioni giurisprudenziali, soprattutto quando la violazione sia collegata anche a obblighi specifici di garanzia o al rispetto del regolamento condominiale da parte di chi detiene l'unità: in tal senso, si segnala un orientamento che, in fattispecie differenti, ha ritenuto configurabile un obbligo del proprietario di garantire l'osservanza delle regole condominiali anche quando il locale sia concesso in godimento a terzi Corte d'appello 3 marzo 2025 n. 262, occupazione del porticato e ricadute sulla posizione del proprietario. Si tratta, quindi, di un tema sensibile alla concreta struttura della domanda e al contenuto degli obblighi allegati (regolamento, titolo, patti, condotte conosciute e tollerate).

Quanto all'uso del porticato, la conclusione non va letta in termini "automatici": l'applicazione dell'art. 1102 c.c. resta legata all'accertamento in concreto dell'alterazione della destinazione o dell'impedimento al pari uso. In questa prospettiva, si rinvengono decisioni che, in presenza di presupposti diversi (ad esempio un'autorizzazione assembleare, condizioni puntuali e un ingombro contenuto), hanno ritenuto compatibile la collocazione di un numero limitato di arredi Sentenza 9 luglio 2025 n. 611, utilizzo dei portici con tavoli e sedie e limiti applicativi; in senso conforme alla necessità di un vaglio "misurato" del caso concreto, v. anche Sentenza 10 ottobre 2024 n. 2323, occupazione del porticato e verifica dei limiti del pari uso. Tali arresti non smentiscono il principio applicato, ma ne chiariscono il perimetro: la stessa condotta (tavoli e sedie) può essere valutata diversamente in base a ingombro, modalità, permanenza e disciplina assembleare o regolamentare.

Quanto al danno, il Tribunale ha richiamato espressamente la categoria del danno in re ipsa e ha liquidato un importo equitativo qualificandolo come danno non patrimoniale. In chiave prudenziale, anche alla luce di impostazioni più restrittive (soprattutto sul non patrimoniale), è consigliabile che la domanda risarcitoria sia costruita con allegazioni concrete (durata dell'occupazione, ostacolo al transito, diffide, ripercussioni su sicurezza e fruizione), così da renderla solida anche laddove si ritenga non sufficiente il solo accertamento dell'uso illegittimo per fondare il risarcimento, specie per le voci non patrimoniali .

Inoltre, ove l'occupazione si accompagni anche a immissioni (rumori, odori, vibrazioni), può essere utile valutare sin da subito la tutela inibitoria e cautelare, calibrando il perimetro della domanda e dei mezzi istruttori sul requisito della tollerabilità e sul nesso causale Immissioni intollerabili e tutela inibitoria, profili probatori e rimedi azionabili.