L'art.1102 c.c., previsto in tema di comunione, ma applicabile anche al condominio stante il richiamo fattone dall'art. 1139 c.c., sostanzialmente stabilisce il diritto del comproprietario di servirsi della cosa comune, apportandovi a proprie spese le modifiche necessarie al migliore utilizzo, senza alterarne la destinazione e senza impedirne il pari uso altrui.
È ammesso anche un utilizzo più intenso della cosa comune da parte del singolo comproprietario al fine di ritrarre dalla cosa utilità peculiari e specifiche, purché tale utilizzo rimanga nei limiti di legge anzidetti.
A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Foggia (sentenza n. 2323 del 10 ottobre 2024) che ha affronta il tema della collocazione di tavolini, sedie ed arredi sull'area condominiale da parte del conduttore del locale al piano terra.
Fatto e decisione
Un condominio citava in giudizio il conduttore di un locale commerciale al piano terra del caseggiato, chiedendo al Tribunale di accertare l'illegittimità dell'occupazione del porticato condominiale antistante il bar, attuata dal mediante il posizionamento di divani, tavolini e sgabelli e, per l'effetto, inibire la continuazione della condotta illegittima e condannare il convenuto al risarcimento dei danni da liquidarsi in via equitativa.
L'attore faceva presente che, nonostante le numerose diffide inviategli dall'amministratore del condominio e il divieto stabilito dall'art. 7 del regolamento condominiale, il titolare del bar da anni occupava il porticato condominiale comune senza un'autorizzazione dell'assemblea del condominio.
Il convenuto eccepiva, in via preliminare, l'incompetenza per materia del Tribunale; nel merito si difendeva sostenendo che nel regolamento condominiale non era menzionato il porticato tra i beni comuni, oggetto del prescritto divieto di occupazione; in ogni caso notava che occupava raramente detta parte comune e solo con beni mobili di piccole dimensioni e modesto ingombro (sedie e sgabelli), mentre il divieto regolamentare faceva espresso riferimento ai soli "oggetti di notevole peso. Il Tribunale ha dato pienamente ragione al condominio.
In primo luogo il giudicante ha confermato la competenza per valore del Tribunale, e non la competenza per materia ex art. 7 c.p.c. del Giudice di Pace. Nel merito ha osservato che il porticato in questione è un bene presuntivamente comune ai sensi dell'art. 1117 n. 1 c.c.; d'altra parte, come è emerso agli atti, l'assemblea aveva già rigettato l'istanza di autorizzazione all'occupazione di suolo pubblico presentata dal convenuto per l'utilizzo del porticato, proprio sul presupposto della natura condominiale (e non pubblica) dell'area interessata.
Il decidente ha ricordato che il regolamento condominiale, all'art. 7 a) stabilisce quanto segue: "vieta la collocazione negli spazi comuni di "oggetti di notevole peso…..che comunque possano arrecare pregiudizio ai diritti di proprietà degli altri condomini".
A parere del Tribunale, nel caso di specie, la collocazione di tavolini, sgabelli e divani e la frequentazione stabile dei clienti - circostanza incontestata e comunque confermata dal teste escusso, dalle foto dei luoghi e dalle relazioni di servizio dei Carabinieri allegate - è da considerare incompatibile con la simultanea utilizzazione dell'area condominiale (sia pure in modalità diverse) da parte degli altri condomini.
La conclusione del Tribunale si è fondata, sia sul carattere continuativo dell'occupazione, sia sulla sua estensione su di un'ampia porzione del porticato condominiale (come è emerso dalle foto allegate e come desumibile e dalle relazioni di servizio dei Carabinieri in atti).
Considerazioni conclusive
È possibile che una clausola del regolamento di natura contrattuale vieti l'apposizione di tavolini e sedie nel porticato comune o che delimiti lo spazio utilizzabile per salvaguardare le altre potenziali forme d'uso da parte dei condomini.
In mancanza di valide limitazioni è inevitabile prendere in considerazione i limiti previsti dall'articolo 1102 c.c. Tale norma non pone limiti spazio - temporali minimi da rispettare per l'operatività delle limitazioni dell'uso comune, con il che l'abuso può concretizzarsi anche con la occupazione di poco tempo purché impedisca ad altri di farne parimenti uso (Cass. civ., sez. VI, 18/03/2019, n. 7618).
L'occupazione e installazione di arredi a servizio esclusivo dell'esercizio commerciale configura un'alterazione della destinazione della cosa comune e soddisfa esigenze del tutto diverse che comportano, tra l'altro, l'attrazione del bene comune nella sfera di godimento esclusivo per uso diverso da quello originario. In concreto, l'attività di cui si discute si sostanzia in un uso improprio passibile di ledere in modo significativo ed apprezzabile i diritti di spettanza dei condomini.
Infatti è sempre vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell'orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri condomini. L'uso della cosa comune, quindi, non può estendersi all'occupazione di una parte del bene tale da portare, nel concorso degli altri requisiti di legge, all'usucapione della porzione attratta nella propria esclusiva disponibilità.
Del resto, l'occupazione del portico condominiale non può ostacolare le vie di fuga o creare situazioni di pericolo in caso di emergenza.
È quindi fondamentale rispettare le norme vigenti in materia di sicurezza e consultare eventualmente un tecnico specializzato per valutare la fattibilità dell'occupazione del portico.
In ogni caso la controversia per valutare se uno specifico uso sia o meno consentito, rientra nella competenza per valore del Tribunale, atteso che la collocazione di tavolini, sedie ed arredi sull'area condominiale da parte del conduttore del locale al piano terra, che si ritiene contrastante col regolamento condominiale, viene contestata attraverso la negazione della sussistenza del diritto stesso sull'area condominiale, e non perché tale diritto riconosciuto esistente sia stato esercitato in modo quantitativo, o qualitativo eccedente rispetto a quanto consentito (Cass. civ., sez. II, 28/03/2024, n. 8420).
