Può accadere che un immobile in condominio venga interessato da fenomeni di infiltrazione provenienti da beni condominiali e che il proprietario o conduttore dell'immobile medesimo avverta l'urgenza di ottenere l'immediata eliminazione delle cause, il ripristino dell'agibilità dei locali e la riparazione dei danni.
In tal caso, occorre valutare, in senso processuale e non meramente sostanziale, l'effettiva urgenza avvertita dalla parte danneggiata al fine di individuare lo strumento cautelare idoneo ad ottenere tutela.
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Napoli, VIII Sezione Civile, con un'ordinanza del 20 gennaio 2026 che ha chiarito i presupposti di ammissibilità dell'accertamento tecnico preventivo ex art. 696 cpc con particolare riferimento al requisito dell'urgenza che giustifica l'anticipazione dell'attività istruttoria rispetto al giudizio di merito.
Fatto e decisione
Una società, conduttrice di un'unità immobiliare adibita ad ufficio, proponeva ricorso per accertamento tecnico preventivo al fine di ottenere l'accertamento delle cause delle infiltrazioni di acque nere nell'immobile condotto in locazione, della sua insalubrità, inutilizzabilità, inabilità e non idoneità al lavoro nonché la quantificazione dei danni subiti e subenti e del danno da mancato godimento dell'immobile.
La ricorrente deduceva: che, a seguito della rottura della colonna fecale condominiale, i locali erano stati allegati da acque nere, con formazione di muffe, distacchi di intonaco e conseguente insalubrità ed inabilità dell'immobile; di avere denunciato la situazione all'amministratore del Condominio e di avere ottenuto da questo, solo un intervento di tinteggiatura delle pareti che dopo pochi giorni erano nuovamente infestate da muffe, spore ed infiltrazioni d'acqua lurida; che, anche dopo l'inutile intervento dei muratori di fiducia del Condominio i locali restavano insalubri ed inutilizzabili, con danni anche alle attrezzature informatiche e perdita di clientela.
Si costituiva in giudizio il Condominio eccependo il difetto di legittimazione passiva, la mancata indicazione della domanda da proporsi nel merito ed eccependo anche l'inutilizzabilità del locale ad ufficio in base alla categoria catastale. L'ente di gestione chiedeva di chiamare in causa la propria assicurazione la quale, costituitasi in giudizio, aderiva alle difese ed eccezioni del Condominio.
Il Tribunale ha dichiarato inammissibile il ricorso per accertamento tecnico preventivo per difetto del requisito del periculum in mora ovvero per mancanza del presupposto dell'urgenza di anticipare l'attività istruttoria del giudizio di merito.
Considerazioni conclusive
Il giudicante ha osservato che l'anticipazione dell'attività istruttoria consistente nell'espletamento di una CTU in sede sommaria si giustifica solo in presenza dell'effettivo pericolo di modifica dello stato dei luoghi che renda non più possibile in un successivo giudizio effettuare i necessari accertamenti tecnici.
L'urgenza rilevante ai fini dell'art. 696 cpc è, infatti, esclusivamente quella legata al rischio di compromissione dello stato dei luoghi, tale da impedire nel giudizio di merito ogni utile accertamento.
Nel caso di specie, la ricorrente aveva prospettato unicamente l'urgenza di provvedere al più presto all'eliminazione delle cause dell'infiltrazioni ed alla riparazione dei danni al fine di riprendere l'attività lavorativa adducendo una situazione di grave danno e perdurante insalubrità dei locali, ma non aveva allegato né dimostrato che il decorso del tempo avrebbe compromesso la possibilità di svolgere utilmente una CTU in sede ordinaria. (per un approfondimento sul ricorso d'urgenza in caso di infiltrazioni in condominio si veda infiltrazioni in condominio e ricorso d'urgenza)
L'istruzione preventiva di cui all'art. 696 cpc ha una funzione meramente "fotografica" dello stato dei luoghi, sicché ove si voglia ottenere l'adozione di misure ripristinatorie dell'immediata agibilità dell'immobile (come nella specie richiesto e prospettato dalla ricorrente) è semmai possibile fare ricorso a strumenti cautelari diversi (quali, ad es., ricorso per denuncia di danno temuto, art. 700 c.p.c., o altro).
Il Tribunale ha, altresì, sottolineato l'impossibilità di riqualificare d'ufficio la domanda ai sensi dell'art. 696 bis cpc in ragione di quanto più volte sostenuto dalla ricorrente che aveva insistito sull'esistenza di un'urgenza nel provvedere e non su finalità conciliative.
In conclusione, l'urgenza che caratterizza l'accertamento tecnico preventivo va intesa non come necessità di un rapido ripristino del bene o di tutela immediata dell'attività lavorativa pregiudicata dai fenomeni infiltrativi, bensì come concreto rischio che il decorso del tempo possa alterare lo stato dei luoghi o delle cose rendendo impossibile o comunque inefficace un successivo accertamento tecnico in sede ordinaria.
