Nel caso oggetto del recente provvedimento del Tribunale di Napoli del 28 agosto 2025, il proprietario di un locale deposito all'interno di un fabbricato lamentava delle forti infiltrazioni provenienti da alcuni beni condominiali (ad esempio, una pluviale), in ragione della quali l'immobile era parzialmente inutilizzabile.
Nei locali, infatti, si riscontravano forte umidità, rigonfiamenti, distacco dell'intonaco e fessurazioni nelle pareti, per cui non era possibile tollerare ulteriormente tali circostanze senza porvi alcun rimedio.
Perciò, è alla luce di questi presupposti che il proprietario del deposito anzidetto citava in giudizio il condominio affinché, in via preventiva rispetto ad un procedimento ordinario, fossero accertate le cause dell'evento lesivo nonché individuati e quantificati i danni prodottisi a carico dell'immobile. In altri termini era proposto un ricorso per accertamento tecnico preventivo di cui all'art. 696 cod. proc. civ.
Dinanzi al Tribunale di Napoli, però, la parte resistente contestava la sussistenza dei presupposti per ricorrere a questo particolare procedimento di istruzione preventiva. Più precisamente, il condominio evidenziava che non c'era alcuna urgenza per chiedere ed ottenere un accertamento tecnico preventivo.
Nulla faceva pensare che la prova dell'evento e delle sue conseguenze potessero essere cancellate dal trascorrere del tempo necessario allo svolgimento di un'azione ordinaria.
Ebbene, a chi ha dato ragione l'ufficio partenopeo? In tema di danni in condominio, quando è possibile l'accertamento tecnico preventivo di cui all'art. 696 cod. proc. civ.?
Non ci resta che approfondire quanto è accaduto in questo procedimento.
Accertamento tecnico preventivo: di cosa si tratta?
L'accertamento tecnico preventivo è disciplinato dall'art. 696 cod. proc. civ. «Chi ha urgenza di far verificare, prima del giudizio, lo stato di luoghi o la qualità o la condizione di cose può chiedere, a norma degli articoli 692 e seguenti, che sia disposto un accertamento tecnico o un'ispezione giudiziale.
L'accertamento tecnico di cui al primo comma può comprendere anche valutazioni in ordine alle cause e ai danni relativi all'oggetto della verifica.
Il presidente del tribunale, [il pretore] o il giudice di pace provvede nelle forme stabilite negli articoli 694 e 695, in quanto applicabili, nomina il consulente tecnico e fissa la data dell'inizio delle operazioni».
Trattasi di un procedimento d'istruzione preventiva a cui una parte può ricorrere, prima dell'eventuale avvio di una causa vera e propria, per far verificare, tramite la richiesta di nomina di un Ctu, lo stato dei luoghi o la qualità e le condizioni di una cosa. Tutto ciò perché c'è il fondato pericolo che il trascorrere del tempo possa determinare la dispersione delle prove a sostegno della futura azione ordinaria.
Alla base, quindi, di questo ricorso c'è l'urgenza di effettuare questo accertamento. Trattasi di un presupposto importante il cui significato è stato chiarito dalla giurisprudenza e che, in mancanza, determinerebbe l'inammissibilità della domanda.
Urgenza di un accertamento tecnico preventivo: quando sussiste?
A proposito dell'urgenza che deve stare alla base del procedimento per accertamento tecnico preventivo, il Tribunale di Napoli afferma che questa non deve coincidere con i danni che eventualmente potrebbero ulteriormente verificarsi nel corso del tempo.
Il pregiudizio del titolare del diritto non è l'oggetto, infatti, di questo ricorso e se questa dovesse essere l'esigenza da tutelare, il ricorrente dovrebbe utilizzare il rimedio di cui all'art. 1172 cod. civ. «A ben vedere il pericolo prospettato appare prevenibile con misure cautelari diverse dall'istruzione preventiva (quali, ad es., ricorso per denuncia di danno temuto, art. 700 c.p.c., o altro), la quale si limita a "fotografare" la situazione attuale, ma non comporta l'adozione di misure idonee a ripristinare l'immediata agibilità dell'immobile».
Affinché, il cosiddetto ATP sia ammissibile, quindi, è essenziale provare che l'accertamento sia indispensabile e non procrastinabile, in quanto nelle more di un'eventuale azione ordinaria, lo stato dei luoghi o delle cose potrebbe cambiare al punto da disperdere ogni prova e da rendere impossibile ogni verifica «Si evidenzia che questo requisito è rappresentato, non dal pregiudizio che potrebbe essere arrecato nelle more al diritto da tutelare in sede giudiziaria, bensì unicamente dalla possibilità che il trascorrere del tempo modifichi lo stato di luoghi o cose, rendendo impossibile o inefficace un successivo accertamento nel rispetto dei tempi processuali».
Ebbene, venendo al caso in commento, il Tribunale di Napoli ha dichiarato inammissibile il ricorso poiché non vi era alcun rischio che il proponimento di un'azione ordinaria potesse pregiudicare ogni accertamento. Evidentemente, per l'ufficio partenopeo, nel caso in questione mancava l'urgenza. Per questo motivo la nomina del consulente è stata negata e la parte istante è stata condannata al pagamento delle spese processuali.
