In merito a preventivo e rendiconto condominiale identici, ci scrive un nostro lettore.
"Buonasera redazione di Condominioweb! Ho un problema. Sto vendendo casa e avrei necessità di conoscere il saldo della gestione per non lasciare dei sospesi. Siccome siamo a giugno, vicini ai 180 giorni per la presentazione del rendiconto, ho chiesto all'amministratore quando convocherà l'assemblea per discutere del bilancio.
Lui mi ha detto prima dell'estate ma poi mi ha rassicurato che non devo nulla, che preventivo e consuntivo sono identici, il condominio ha rispettato la previsione di tutti i costi.
Ma è possibile?"
Preventivo di gestione, competenza a redigerlo e contenuto
L'art. 1135, primo comma, c.c. individuando le competenze dell'assemblea dei condomini, specifica che questa provvede:
- all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
- all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione.
Ai più attenti balzerà all'occhio che la disposizione in esame fa riferimento al preventivo delle spese ed al rendiconto dell'amministratore. Ergo: l'amministratore non è tenuto a redigere il preventivo annuale?
A stretto rigore di legge, no, egli, ai sensi dell'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. deve solo portare il preventivo annuale riguardante il proprio compenso. D'altra parte, la stessa Cassazione ha avuto modo di affermare che "funzione tipica del consuntivo proprio l'approvazione della erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, le quali non richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea.
L'approvazione di dette spese è richiesta soltanto in sede di consuntivo, giacche' con questo poi si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima lo amministratore ad agire contro i condomini per il recupero delle quote poste a loro carico (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5068 del 18/08/1986)" (così Cass. 11 gennaio 2017 n. 454).
Nondimeno è prassi diffusissima che tutti gli amministratori predispongano un preventivo annuale di gestione unitamente al piano di riparto delle spese ipotizzate per l'anno di gestione.
Rendiconto consuntivo di gestione, contenuto
Quanto al rendiconto, l'art. 1130-bis c.c. ne definisce contenuto e composizione. Quanto al primo, la norma specifica che esso "contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica".
Quanto alla composizione, il secondo periodo del citato articolo specifica che si compone:
- di un registro di contabilità;
- di un riepilogo finanziario;
- di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
È evidente quindi la sostanziale differenza contenutistica del rendiconto rispetto al preventivo: quest'ultimo potrebbe addirittura non esistere e comunque la sua formulazione non è soggetta a particolari formalità, ma semplicemente ai principi di chiarezza e trasparenza.
Preventivo e consuntivo, l'identità è solo figurata
Rispetto all'identità tra preventivo e consuntivo, la Corte di Cassazione, eliminando in radice ogni possibile sovrapposizione dei due documenti contabili, ha affermato che "le spese di manutenzione, conservazione e gestione della cosa comune, […], si ripartiscono tra i partecipanti al condominio sulla base del preventivo di spesa, che ogni anno viene approvato dall'assemblea in uno al relativo riparto.
Al termine di ciascun esercizio si redige poi il consuntivo, che viene del pari approvato dall'assemblea dell'ente di gestione, anche in questo caso in uno al relativo eventuale riparto, ove risultino conguagli in dare o in avere.
I due riparti quello attinente al preventivo e quello conseguente al consuntivo sono perciò totalmente diversi; il primo, infatti, serve a dividere tra i partecipanti al condominio le somme che si stimano necessarie per provvedere alla gestione della cosa comune nell'arco dell'anno; il secondo, invece, chiude la singola annualità contabile indicando i conti di saldo definitivi e le eventuali differenze a debito o credito" (Cass. 12 ottobre 2021, n. 27719)
Certo, non può escludersi a priori che la spesa complessiva X indicata in preventivo sia poi la stessa spesa in sede di rendicontazione dell'anno di gestione: circostanza, questa, molto particolare, ma non impossibile.
Certo, la funzione propria del rendiconto, oltre a informare i condòmini delle spese, è quella di renderli edotti della gestione complessiva del condominio (es. nuove liti, ecc.) e quindi di fatti che sia pur non nell'immediato sono in grado di generare costi: costi che, in caso di compravendita, potrebbero gravare solo sul venditore in ragione della loro natura (si pensi alle spese legali afferenti ad un contenzioso per infiltrazioni verificatesi prima della ipotetica compravendita).
Rispondendo al nostro lettore, dunque, riteniamo di potergli dire che rendiconto e preventivo possono essere identici quando a spesa preventivata e spesa effettivamente sostenuta, ma non lo sono per tutto il resto, svolgendo funzioni completamente diverse.
Nel suo caso, dando per corretta l'informazione fornita dall'amministratore, è utile che lo stesso si faccia rilasciare un'attestazione dei pagamenti e dello stato di liti (anche extragiudiziali) in corso, ex art. 1130 n. 9 c.c.
