Ci è stato posto di recente un quesito in materia di ripartizione delle spese per la manutenzione di beni che svolgono una funzione comune ad un gruppo di condòmini: il caso riguarda una terrazza ad uso esclusivo che copre dei box.
Questo il caso: "Buongiorno redazione di Condominioweb! Vi pongo un quesito, spero possiate aiutarmi.
Abito in un condominio che ha la seguente particolarità. Una delle abitazioni del primo piano della scala B ha come pertinenza un terrazzo che usa esclusivamente, un terrazzo molto lungo, credo una ventina di metri. Questo terrazzo funge per tutta la sua lunghezza da tetto ai box che fanno parte dell'autorimessa a cielo aperto che si trova nel piano interrato, al quale si accede da una rampa.
Non essendo mai stati eseguiti lavori di manutenzione di quella terrazza, l'edificio è di circa nove anni fa, si pone ora la necessità di eseguire la manutenzione dello stesso. Ci si è chiesti se le spese debbano essere pagate coi millesimi di proprietà trai condòmini interessati, ovvero se si faccia riferimento all'art. 1126 c.c. riguardante la manutenzione del lastrico. Grazie per l'aiuto."
Proviamo ad aiutare il nostro lettore.
La prima indicazione che possiamo dargli, che deve essere lui a verificare è la presenza di un regolamento contrattuale. Questo, infatti, potrebbe disciplinare l'intervento su quella parte di edificio. Se non c'è regolamento o se il regolamento è di natura assembleare, allora bisognerà applicare le norme di legge.
Per applicare le norme di legge è necessario domandarsi, come ha fatto il nostro lettore, come deve essere considerato il terrazzo in uso esclusivo (e, vedremo, anche in proprietà solitaria), cioè se come il lastrico ovvero diversamente.
Lastrico e terrazza ad uso esclusivo, le analogie
La Suprema Corte di Cassazione afferma ormai graniticamente da tempo che la terrazza ad uso esclusivo che funga da copertura di altre unità immobiliari assolve alla stessa funzione del lastrico delle cui spese si occupa l'art. 1126 c.c.
In tal senso è stato più volte affermato che con riferimento al condominio di edifici, il terrazzo a livello, pure se la proprietà di questo sia riservata esclusiva ad un singolo condomino ovvero se ad uno sia riservato l'uso esclusivo, assolve alla medesima funzione di copertura cui è deputato il lastrico solare (avente le stesse caratteristiche di proprietà o di uso) posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti.
Alla luce di questa identità di funzione, prosegue la Corte di Cassazione anche se il terrazzo "appartiene in proprietà e se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo" (Cass. 13 dicembre 2007, n.26239).
Tutti i condòmini, è bene aggiungere, cui il terrazzo serve da copertura in ossequio alla regola del condominio parziale che trova esplicito riferimento normativo nell'art. 1123, terzo comma, c.c.
Terrazza ad uso esclusivo che copre altre unità immobiliari
In questo contesto, è bene precisarlo, le norme e la giurisprudenza non pongono alcuna distinzione con riferimento alla destinazione d'uso delle unità immobiliari.
Da ciò ne possiamo desumere, pertanto, che ai fini che ci occupano è indifferente che il terrazzo in uso esclusivo (o in proprietà ed uso esclusivo) funga da copertura a per abitazioni, box, o negozi: stante l'identità di funzione le spese per la sua manutenzione e ricostruzione devono essere suddivise tra tutti i condòmini interessati sulla scorta dell'art. 1126 c.c. Quindi l'utilizzatore e/o proprietario esclusivo pagherà un terzo del costo necessario per l'esecuzione dell'intervento, i condòmini sottostanti (ivi compreso l'utilizzatore esclusivo, una sua unità immobiliare è coperta da quel terrazzo) i restanti due terzi della spesa sulla scorta dei millesimi di proprietà.
Giunge utile una precisazione di ordine semantico in merito ai termini riparazione - utilizzato dall'art. 1126 c.c. - e manutenzione, cui si fa comunemente uso. Al riguardo la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che "il termine «riparazione» di cui all'art. 1126 c.c. va inteso come sinonimo di manutenzione, attinente cioè a quegli interventi sulle parti di lastrico determinati dall'uso esclusivo, ma comunque collegati alla funzione di copertura dei piani sottostanti cui il medesimo strutturalmente adempie; detti interventi, tenuto conto della netta distinzione operata dall'art. 1126 c.c., non sono invero assimilabili a quelli dalla medesima norma definiti di «ricostruzione», per tali ultimi dovendo intendersi quei diversi interventi che incidono sugli elementi strutturali del lastrico (quali ad es. il solaio portante, la guaina impermeabilizzante, ecc.)" (Cass., 25 febbraio 2002, n. 2726).
Terrazza ad uso esclusivo e box: attenzione alle differenze con il cortile
Un cenno, infine, merita la differenza tra terrazzo ad uso esclusivo che funge copertura dei box e cortile condominiale che assolve alla medesima funzione. Al cortile condominiale potrebbe essere equiparato il terrazzo di cui stiamo trattando se questo fosse in proprietà ed uso a tutti i condòmini.
Per la Corte di Cassazione se si deve provvedere alla manutenzione del cortile in proprietà condominiale e questo svolge altresì la funzione di copertura per dei locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, con riferimento all'individuazione dei criteri di ripartizione delle spese si deve fare riferimento all'art. 1125 c.c. e non al successivo art. 1126.
Ciò perché la prima delle due norme citate "stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto" (Cass. 30 aprile 2021 n. 11462).
La ratio dell'orientamento va individuata anche nella funzione particolare a vantaggio di tutti i condòmini e quindi nell'equivalenza della parte di bene (il piano di calpestio) in uso comune ad una qualunque parte comune dell'edificio.
