La prova delle anticipazioni effettuate dall'amministratore per conto del condominio rappresenta un tema centrale nella gestione condominiale. L'ordinanza n. 25315 del 16 settembre 2025 della Corte di Cassazione ribadisce che l'approvazione del bilancio consuntivo da parte dell'assemblea non è sufficiente, di per sé, a fondare il diritto al rimborso in assenza di specifica e chiara documentazione giustificativa degli esborsi sostenuti.
La vicenda
L'amministratore aveva agito in giudizio contro il condominio, chiedendo la restituzione di € 17.366,00, somma che affermava di aver anticipato durante la propria gestione dal 18 luglio 2003 al 4 maggio 2005, come risultava dai bilanci consuntivi degli anni 2004 e 2005 approvati dall'assemblea nelle sedute dell'8 novembre 2006 e del 17 aprile 2007.
Il condominio si era costituito contestando la fondatezza della pretesa creditoria, rilevando che il passivo riportato nel bilancio consuntivo non era supportato da alcun documento giustificativo degli esborsi. Inoltre, aveva segnalato di aver sporto denuncia-querela nei confronti dell'amministratore per prelievi non autorizzati dal conto corrente postale condominiale per un importo di € 7.600,00 e aveva proposto domanda riconvenzionale per il recupero di tale somma.
Il Tribunale aveva rigettato la domanda principale dell'amministratore e accolto quella riconvenzionale del condominio. La Corte d'Appello, annullata la sentenza di primo grado, aveva comunque rigettato la domanda principale e accolto quella riconvenzionale, condannando l'amministratore alla restituzione dell'importo prelevato oltre interessi.
La decisione
La Suprema Corte ha confermato l'impostazione dei giudici di merito. In particolare, è richiamato il principio per cui, ai fini del rimborso delle anticipazioni sostenute dall'amministratore, si applicano le norme sul mandato (art. 1720 c.c.), in combinato disposto con i principi in materia di condominio; ne consegue che, affinché il credito sia liquido ed esigibile, è necessario un controllo da parte dell'assemblea condominiale, che non può essere implicito nella mera approvazione del bilancio (nella specie, peraltro contestato da alcuni condomini).
«Non risultava da alcun verbale che l'amministratore avesse anticipato le spese, né erano stati allegati i documenti giustificativi degli esborsi sostenuti in quanto la documentazione allegata era poco chiara e comprensibile e, pertanto, inidonea a provare i fatti per come descritti dall'appellante dai verbali di approvazione dei bilanci».
«Poiché mancava la prova attestante le anticipazioni di cassa asseritamente effettuate da Stefano Montoni, con l'indicazione della tipologia di spesa e del soggetto beneficiario, né erano state allegate le relative ricevute di pagamento, era priva di fondamento la domanda di rimborso delle anticipazioni».
L'amministratore ricorrente sosteneva che il credito fosse provato dal dato obiettivo costituito dal bilancio consuntivo approvato dall'assemblea; tuttavia la Corte ha ritenuto infondata tale tesi, richiamando il principio già affermato:
«La deliberazione dell'assemblea di condominio che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo, pur ove evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall'amministratore con denaro proprio, in quanto la ricognizione di debito postula un atto di volizione da parte dell'organo collegiale in relazione a poste passive specificamente indicate» (Cass. Sez. II, 10 febbraio 2023, n. 4179; conf. Cass. Sez. II, 9 maggio 2011, n. 10153).
È altresì ribadito che il mero disavanzo di cassa non esclude che l'amministratore possa aver utilizzato provviste altrui (ad esempio, fondi derivanti da altra gestione) e che l'accettazione della documentazione da parte del nuovo amministratore o un pagamento parziale in acconto non costituiscono prova idonea del debito dei condomini per il disavanzo (Cass. Sez. II, 23 luglio 2020, n. 15702; Cass. Sez. II, 25 febbraio 2020, n. 5062).
I riferimenti giurisprudenziali
L'ordinanza richiama numerosi precedenti conformi:
- Cass. Sez. II, 10 febbraio 2023, n. 4179;
- Cass. Sez. II, 9 maggio 2011, n. 10153;
- Cass. Sez. II, 26 febbraio 2019, n. 5611;
- Cass. Sez. VI-2, 17 agosto 2017, n. 20137;
- Cass. Sez. II, 30 marzo 2006, n. 7498;
- Cass. Sez. II, 23 luglio 2020, n. 15702;
- Cass. Sez. II, 25 febbraio 2020, n. 5062;
- Cass. Sez. II, 14 febbraio 2017, n. 3892.
Tutti confermano il principio secondo cui l'onere della prova delle anticipazioni grava sull'amministratore, dovendo questi fornire idonea documentazione giustificativa (quietanze/fatture/ricevute) delle somme anticipate nell'interesse del condominio, nell'ambito del rapporto riconducibile alle norme sul mandato (art. 1720 c.c.), in quanto non disciplinato dall'art. 1129 c.c. per tali profili.
Considerazioni conclusive
L'ordinanza della Cassazione ribadisce un orientamento consolidato: l'approvazione assembleare del rendiconto non equivale a riconoscimento automatico del debito verso l'amministratore per eventuali anticipazioni.
Occorre sempre una prova specifica e dettagliata degli esborsi sostenuti a favore del condominio, mediante una contabilità idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita (Cass. Sez. II, 14 febbraio 2017, n. 3892).
Sotto il profilo pratico ciò significa che l'amministratore deve conservare ed esibire tutta la documentazione attestante le spese anticipate (ricevute bancarie/postali/fatture/quietanze), indicando chiaramente tipologia della spesa e beneficiario. In assenza di tali elementi probatori non potrà ottenere giudizialmente il rimborso delle somme asseritamente anticipate.
L'indirizzo espresso dalla Suprema Corte risulta conforme alla disciplina vigente (artt. 1129 c.c., 1720 c.c.) ed è stato più volte ribadito dalla giurisprudenza recente; resta ferma la possibilità che una specifica deliberazione assembleare - distinta dalla generica approvazione del rendiconto - riconosca espressamente un credito all'amministratore per anticipazioni dettagliatamente indicate e documentate, integrando quella ricognizione di debito che la giurisprudenza richiede.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
