Il rimborso delle anticipazioni all'amministratore richiede una delibera assembleare specifica e inequivoca

L'amministratore di condominio, anche dopo la cessazione dell'incarico, può ottenere il rimborso delle somme anticipate per la gestione condominiale solo se dimostra che tali esborsi riguardano spese approvate o ratificate dall'assemblea e che siano stati effettivamente sostenuti. L'approvazione del rendiconto da parte dell'assemblea può costituire riconoscimento di debito solo se riferita a poste passive specificamente indicate e oggetto di una volontà assembleare chiara e circostanziata. In assenza di tali elementi, il credito dell'amministratore non è liquido né esigibile.

La vicenda

L'ex amministratore di un condominio aveva ottenuto dal Giudice di Pace un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio per il pagamento dei compensi non saldati e delle anticipazioni effettuate nell'interesse della gestione condominiale. Il condominio aveva proposto opposizione, formulando anche domanda riconvenzionale.

Il Giudice di Pace aveva revocato il decreto, condannando comunque il condominio al pagamento dei compensi dovuti all'amministratore, ma rigettando la domanda riconvenzionale.

L'amministratore aveva quindi proposto appello lamentando il mancato riconoscimento delle anticipazioni sostenute e sostenendo che l'approvazione del rendiconto da parte dell'assemblea costituisse riconoscimento del relativo debito.

La decisione

Il Tribunale di Messina, con sentenza n. 1566 del 28 agosto 2025, ha rigettato l'appello dell'amministratore, ritenendo che l'assemblea avesse approvato soltanto il rendiconto relativo al periodo 1.1.2008 - 30.9.2008 e per il solo importo di euro 4.266,84 (totale spese del consuntivo), senza estendere l'approvazione ai documenti di corredo ("situazione contabile globale" e "situazione contabile gestione ordinaria") né alle poste relative alle anticipazioni richieste.

Il giudice ha sottolineato che "l'assemblea aveva approvato non l'intero 'bilancio consuntivo ordinario', inclusivo, tra gli altri, del documento addotto a sostegno della pretesa, ma soltanto il 'rendiconto', identificandolo nominativamente [...] e indicando lo specifico importo (4.266,84 euro, riferito al totale delle spese del consuntivo)".

Pertanto "esclusa la rilevanza del verbale [assembleare], manca una prova dei fatti costitutivi del diritto al rimborso: pagamenti effettivi e documentati [...] riferibili a spese incluse tra quelle già approvate o ratificate dall'assemblea".

Ha rilevato, tra l'altro, l'incongruenza degli importi indicati per "Amministrazione c/anticipi a fine gestione" nei documenti contabili allegati (euro 1.213,52 ed euro 2.064,42) e ha evidenziato che l'approvazione del "riparto consuntivo" per un importo diverso (euro 5.479,36) confermava la volontà assembleare di limitarsi alle sole poste del rendiconto.

Il Tribunale ha inoltre precisato che "la deliberazione dell'assemblea [...] che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall'amministratore ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle poste passive specificamente indicate", richiamando Cass. n. 10153/11.

Non può costituire prova idonea il verbale di consegna della documentazione gestionale al nuovo amministratore in cui questi "prende atto" della situazione contabile: "il nuovo amministratore [...] non ha il potere di approvare incassi e spese risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e pertanto l'accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo" (Cass. n. 5449/99; Cass. n. 15702/20; Cass. n. 5062/20).

Sul piano giuridico, il rapporto tra amministratore e condomini è assimilabile al mandato con rappresentanza (Cass. n. 826/97), con applicabilità dell'art. 1720 c.c., secondo comma: "il mandante deve rimborsare le anticipazioni fatte dal mandatario con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte".

Tuttavia tale principio deve essere coordinato con le norme sul condominio: il credito dell'amministratore non è liquido né esigibile senza un preventivo controllo assembleare (Cass. n. 14197/11; Cass. n. 18084/14).

L'amministratore cessato è legittimato ad agire per il recupero delle somme anticipate sia contro il condominio sia contro i singoli condomini per le rispettive quote (Cass. n. 1286/97), ma resta fermo l'onere probatorio su spese approvate o ratificate.

Quanto alla distinta richiesta di euro 83,58 per bollette elettriche, il Tribunale l'ha respinta, ritenendo non provato che i pagamenti fossero stati effettuati con denaro proprio dell'amministratore.

È stato respinto anche l'appello incidentale del condominio, in assenza di allegazione e prova del danno asseritamente derivante da inadempienze gestionali (Cass. n. 29864/11), nonché per difetto di specifici motivi ai sensi dell'art. 342 c.p.c., tenuto conto, tra l'altro, dell'approvazione assembleare del rendiconto e dei limiti preclusivi che ne derivano (Cass. n. 10838/92).

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., sez. II, n. 826/1997: sull'assimilabilità dell'incarico ad un mandato con rappresentanza.
• Cass., sez. II, n. 7498/2006; Cass., sez. II, n. 20137/2017: sull'onere probatorio gravante su amministratore e condomini ex art. 1720 c.c.
• Cass., sez. II, n. 1286/1997: sulla legittimazione attiva dell'amministratore cessato anche verso i singoli condomini.
• Cass., sez. II, n. 14197/2011; Cass., sez. II, n. 18084/2014: sulla necessità della preventiva approvazione assembleare per la liquidità ed esigibilità del credito.
• Cass., sez. II, n. 10153/2011: sulla natura ricognitiva della deliberazione assembleare limitatamente alle poste passive specifiche.
• Cass., sez. II, n. 5449/1999; Cass., sez. II, nn. 15702/2020 e 5062/2020: sull'inidoneità della presa d'atto da parte del nuovo amministratore quale prova del debito verso quello uscente.
• Cass., sez. II, n. 4501/2006; Cass., sez. II, n. 28763/2017; Cass., sez. I, n. 12568/2021: sui criteri ermeneutici applicabili alle deliberazioni assembleari ex artt. 1362 ss. c.c.
• Cass., sez. III, n. 10838/1992: sugli effetti preclusivi dell'approvazione assembleare rispetto alle azioni individuali dei condomini lesi dall'attività arbitraria dell'amministratore.
• Cass., sez. III, n. 29864/2011: sulla necessità dell'allegazione e prova del danno quale elemento costitutivo della responsabilità risarcitoria.

Considerazioni conclusive

L'affermazione secondo cui l'approvazione assembleare del rendiconto costituisce sempre riconoscimento di debito nei confronti dell'amministratore va precisata: tale effetto si produce solo quando la volontà assembleare risulta inequivoca sia nell'individuazione delle poste passive sia nel riferimento agli importi oggetto della richiesta di rimborso.
In mancanza di una deliberazione chiara ed esplicita - come nel caso deciso dal Tribunale - non può ritenersi provata la sussistenza né la liquidità né l'esigibilità del credito vantato dall'amministratore cessato per anticipazioni sostenute nella gestione ordinaria.

Orientamento coerente con la giurisprudenza di legittimità: resta fermo che, nei limiti di cui agli artt. 1130 e 1135 c.c. (urgenze ex art. 1135, comma 2), nonché in presenza di successiva ratifica assembleare, possono trovare applicazione regole diverse circa la spettanza del rimborso.

In conclusione: "l'amministratore cessato (o anche non cessato) dall'incarico può chiedere e ottenere il rimborso delle somme anticipate per il condominio purché provi che l'anticipazione ha ad oggetto spese che l'assemblea abbia approvato o ratificato e di avere effettivamente sostenuto l'esborso".

Solo una deliberazione assembleare chiara ed esaustiva - interpretata secondo i criteri degli artt. 1362 ss. c.c., privilegiando innanzitutto l'elemento letterale - può costituire valido riconoscimento ai fini della liquidità ed esigibilità del credito vantato dall'amministratore nei confronti del condominio.