È stato presentato al Senato il disegno di legge n. 86, comunicato alla Presidenza il 24 febbraio 2026, recante "Nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici", con l'obiettivo dichiarato di aggiornare la normativa condominiale a oltre dieci anni dalla riforma introdotta con la legge n. 220 del 2012.
Il provvedimento, di iniziativa dei senatori Tosato, Stefani, Bergesio, Bizzotto, Cantù, Dreosto e Minasi, interviene su numerosi aspetti della gestione condominiale: dagli obblighi dell'amministratore alle maggioranze assembleari, dalla morosità alle polizze assicurative fino ai requisiti professionali degli amministratori.
È bene chiarire subito che si tratta di un disegno di legge e non di una riforma già approvata. Il testo dovrà affrontare l'intero iter parlamentare, con l'esame nelle commissioni competenti, eventuali modifiche e il successivo passaggio in entrambe le Camere prima della promulgazione. Non è da escludere che, qualora il provvedimento dovesse proseguire il suo iter, il testo venga significativamente modificato nel corso dell'esame parlamentare.
Va inoltre considerato che, alla luce della fase avanzata della legislatura del governo in carica, appare piuttosto difficile che una riforma organica del condominio possa completare l'intero iter parlamentare nei tempi utili, salvo un'improbabile accelerazione dell'esame.
Al di là delle finalità dichiarate - migliorare la gestione e la sicurezza degli edifici - la proposta solleva tuttavia alcune criticità non marginali, soprattutto se letta nel contesto attuale del mercato della gestione immobiliare e dell'evoluzione del settore.
Maggiore trasparenza nella gestione condominiale
Una parte della riforma interviene sull'articolo 1129 del codice civile, rafforzando alcuni obblighi dell'amministratore.
Tra le novità vi è l'obbligo di pubblicare online, entro trenta giorni dalla fine di ogni trimestre, l'estratto conto del conto corrente condominiale, in un'area riservata accessibile ai condomini.
Viene inoltre previsto che l'amministratore possa essere esonerato da responsabilità civili, penali e amministrative qualora dimostri di non aver potuto adempiere ai propri obblighi a causa della morosità dei condomini.
Il testo introduce anche alcune modifiche relative alla gestione dell'incarico: la nomina dell'amministratore potrà essere richiesta all'autorità giudiziaria anche dall'amministratore dimissionario qualora l'assemblea non provveda alla sostituzione.
È inoltre previsto che l'incarico dell'amministratore si rinnovi automaticamente di anno in anno fino a revoca o dimissioni.
Il ddl interviene anche sulla questione dei compensi: l'amministratore dovrà indicare in modo analitico il compenso al momento della nomina, e tale importo resterà valido anche per i successivi rinnovi dell'incarico salvo diversa decisione dell'assemblea.
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore dovrà comunque svolgere le attività urgenti per evitare danni al condominio, ma potrà ricevere un compenso proporzionale fino a un dodicesimo del compenso annuale.
Interventi obbligatori e abbassamento delle maggioranze
Una delle modifiche più significative riguarda l'approvazione degli interventi obbligatori per legge relativi alla sicurezza degli edifici.
Il disegno di legge prevede che tali lavori possano essere deliberati con il voto favorevole di un terzo degli intervenuti e un terzo del valore dell'edificio.
La ratio della norma è quella di evitare che interventi necessari - ad esempio per la prevenzione incendi o per la sicurezza degli impianti - restino bloccati a causa delle difficoltà nel raggiungere le maggioranze assembleari.
Tuttavia questa scelta apre anche a possibili derive. Ridurre in modo così significativo le maggioranze richieste per lavori obbligatori potrebbe facilitare l'approvazione di interventi economicamente rilevanti con un consenso molto limitato dei condomini.
Polizza assicurativa obbligatoria: tutela o mercato garantito?
Il disegno di legge introduce anche l'obbligo per i condomìni di stipulare una polizza assicurativa contro il perimento totale o parziale dell'edificio e per la responsabilità civile verso terzi.
La finalità dichiarata è quella di aumentare la tutela patrimoniale dei condomini e dei terzi danneggiati.
Ma anche qui emergono alcune perplessità. L'obbligo generalizzato di assicurazione per tutti i condomìni rischia di trasformarsi, nei fatti, in un enorme mercato garantito per le compagnie assicurative.
Morosità e responsabilità dell'acquirente
Il disegno di legge interviene anche sul tema della morosità nei pagamenti delle spese condominiali.
In caso di mancato pagamento protratto per sei mesi, l'amministratore potrà sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di utilizzo separato.
Inoltre viene rafforzata la responsabilità dell'acquirente: chi subentra nei diritti di un condomino sarà obbligato in solido al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e ai due precedenti.
Prima della compravendita il notaio dovrà acquisire una dichiarazione dell'amministratore che attesti l'eventuale situazione di morosità.
Nuovi requisiti professionali per gli amministratori
Il testo prevede anche un rafforzamento dei requisiti professionali per gli amministratori di condominio.
Per gli amministratori che gestiscono edifici con bilanci superiori a 100.000 euro o con più di 50 unità immobiliari sarà richiesta la certificazione UNI 10801:2024.
La norma elimina inoltre la possibilità che un condomino possa essere nominato amministratore senza possedere i requisiti di formazione previsti dalla normativa.
Altre modifiche previste dal disegno di legge
Il ddl contiene anche ulteriori interventi sulla disciplina condominiale.
Nei supercondomini con più di sessanta partecipanti viene stabilito che all'amministratore non possano essere conferite deleghe per la partecipazione alle assemblee, salvo casi specifici previsti dalla legge.
Il testo modifica anche il sistema delle sanzioni previste dal regolamento condominiale, stabilendo che il condomino risponda delle infrazioni commesse da chiunque utilizzi l'immobile, anche a titolo di ospitalità.
Per quanto riguarda gli immobili locati, il conduttore continuerà ad avere diritto di voto nelle assemblee relative alla gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento, ma risponderà in solido con il proprietario delle relative spese.
Il disegno di legge prevede inoltre che le spese condominiali siano soddisfatte con precedenza anche nelle procedure di espropriazione individuale, nella fase di distribuzione del ricavato.
La detrazione del compenso dell'amministratore: misura poco realistica?
Il disegno di legge introduce anche una misura fiscale: la detraibilità del compenso dell'amministratore di condominio per l'abitazione principale fino a 500 euro annui.
Si tratta probabilmente della previsione più difficile da immaginare come effettivamente approvabile. In una fase in cui la politica fiscale italiana è orientata alla progressiva riduzione delle agevolazioni e delle detrazioni, appare poco realistico che il legislatore introduca un nuovo beneficio fiscale di questo tipo.
Una riforma che potrebbe favorire i grandi operatori
Nel complesso, il disegno di legge appare costruito su due direttrici: da un lato il rafforzamento della professionalizzazione degli amministratori, dall'altro la semplificazione delle decisioni condominiali per lavori e servizi.
Il rischio è che questa combinazione finisca per favorire soprattutto i grandi operatori del settore: grandi società di amministrazione, grandi fornitori di servizi e compagnie assicurative.
Un testo che riapre il dibattito sulla riforma del condominio
Il disegno di legge si inserisce nel solco delle numerose iniziative parlamentari che negli ultimi anni hanno tentato di intervenire nuovamente sulla disciplina del condominio, spesso senza giungere a risultati concreti.
Rispetto ad altre iniziative parlamentari, come la proposta di legge Gardini - successivamente ritirata -, questo testo appare per certi versi meno drastico e, sotto alcuni profili, anche più equilibrato, pur introducendo alcune disposizioni che potrebbero incidere sugli equilibri della gestione condominiale e favorire l'operatività di soggetti più strutturati, come società di gestione, fornitori di servizi e operatori assicurativi. Va però osservato che vi sarebbero anche altri interventi di rilievo sulla disciplina del condominio che meriterebbero attenzione, e che una riforma realmente efficace dovrebbe affrontare in modo più ampio e sistematico diversi nodi ancora irrisolti della materia.
Alcune scelte contenute nel ddl - dalla riduzione delle maggioranze per determinati interventi all'obbligatorietà delle polizze assicurative, fino all'innalzamento dei requisiti professionali - potrebbero infatti incidere sugli equilibri del sistema condominiale, con il possibile effetto di favorire gli operatori più grandi e organizzati a scapito delle realtà professionali più piccole e del ruolo decisionale dei condomini.
Proprio per questo è prevedibile che il provvedimento alimenterà un acceso dibattito tra amministratori, condomini, associazioni di categoria e operatori del settore immobiliare, coinvolgendo direttamente i soggetti che vivono e gestiscono quotidianamente la realtà condominiale nel corso dell'eventuale iter parlamentare.
