E' noto che, nel corso delle trattative propedeutiche all'acquisto di un immobile, il venditore è gravato dall'informare e rendere edotto il compratore sulla situazione edilizia-urbanistica, sulla esistenza di gravami e di ogni altra situazione correlata per una giusta negoziazione delle condizioni e per una adeguata valutazione delle operazione economica.
A tal riguardo, preme evidenziare, a mero titolo esemplificativo, che nell'atto di compravendita il venditore è obbligato a dichiarare la conformità o commerciabilità del bene che viene trasferito, così come l'avvenuto deposito di eventuali pratiche edilizie in corso di definizione, nonché l'avvenuto pagamento delle spese condominiali maturate sino alla stipula, all'uopo allegando dichiarazione liberatoria dell'amministratore.
Su tale ultima questione, è confacente rammentare che, nell'ambito delle compravendite immobiliari, è ricorrente l'insorgere di vertenze sulla obbligazione di pagamento delle spese condominiali straordinarie, già in precedenza deliberate ma non ancora ripartite e riscosse.
La sentenza emessa dal Tribunale di Bari (n.2887 del 21.07.2025) approfondisce l'argomento soffermandosi sull'apprezzamento della condotta tenuto dalle parti, nella fase delle trattative che intercorrono prima della vendita, con particolare riferimento all'individuazione del soggetto obbligato alla corresponsione degli oneri condominiali per lavori di manutenzione di natura straordinaria.
La vicenda
L'acquirente di un appartamento, con annesso box auto, ubicato all'interno di un edificio condominiale, ha convenuto in giudizio i suoi venditori chiedendo di accertare (i) la violazione degli obblighi di buona fede e correttezza contrattuale e di informativa nelle fase delle trattative, nonché (ii) l'insorgenza dell'obbligazione di pagamento per i lavori straordinari sulle parti comuni, prima del rogito, con condanna dei venditori alla refusione di quanto versato.
Al contempo, l'acquirente ha domandato, altresì, la condanna dell'agente immobiliare alla restituzione della provvigione corrisposta per non averlo infirmato di tale delibera.
A fondamento della pretesa avanzata, il compratore ha rappresentato che, successivamente alla stipula dell'atto dell'atto di trasferimento della proprietà dell'immobile, ha avuto contezza della delibera con la quale era stato approvato il computo metrico per l'esecuzione di opere condominiali, intervenuta in data ben anteriore alla stessa compravendita.
Sul punto, l'attore ha lamentato che i venditori e l'agente immobiliare avevano taciuto tale delibera.
I venditori e l'agente immobiliare si sono costituiti in giudizio chiedendo il rigetto delle domande svolte.
Il Giudicante, esperita l'istruttoria, con espletamento anche delle prove testimoniali dedotte, ha formulata proposta conciliativa, disattesa dalle parti, ragione per cui ha reso la pronuncia in commento, ampiamente motivata, accogliendo la pretesa nei confronti dei venditori e respingendo quella verso l'agente immobiliare, come in appresso esposto.
Compravendita immobiliare ed obbligazione di pagamento delle spese condominiali straordinarie
Per una compiuta ed esaustiva disamina dei profili giuridici che attendono alla fattispecie in esame, e' utile richiamare il dettato dell'art. 63, comma IV, Disp. Att. Cod. Civ., in rispondenza del quale «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente».
La norma citata è chiara nel prescrivere che, salvo diverso accordo tra le parti, venditore e compratore sono obbligati in solido, verso il condominio, al pagamento degli oneri condominiali, all'uopo precisando che quelli deliberati prima dell'atto di trasferimento della proprietà gravano sul venditore.
Se per le spese di natura ordinaria la liberatoria dell'amministratore prodotta in sede di rogito garantisce il compratore sulla avvenuto versamento di quelle maturati fino a quel giorno, per le spese di natura straordinaria occorre verificare le delibere assunte dall'assemblea nei due anni precedenti.
In conseguenza, qualora risulti essere stata presa una decisione dal condominio per l'esecuzione di lavori straordinari di manutenzione, ristrutturazioni ed innovazioni sulle parti comuni, la relativa spesa dovrà essere sostenuta da colui che ne era proprietario al momento della delibera, a meno che le parti non abbiano convenuto una diversa pattuizione.
Sul punto, l'orientamento della Giurisprudenza di Legittimità è consolidato ed unanime in quanto e' principio pacifico che sono a carico del soggetto proprietario dell'immobile le spese deliberate per il compimento di lavori straordinari, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (ex pluribis multis Cass. Civ. Sez. II n.8782/2013).
A conforto si riporta una massima esemplificativa in materia "Nel caso di lavori di ordinaria amministrazione, l'onere del pagamento sorge allorquando viene compiuta l'attività gestionale riguardante la manutenzione, la conservazione e il godimento del bene condominiale; per cui anche se tali spese vengono deliberate in un momento antecedente la compravendita, le relative spese verranno sostenute dell'acquirente.
Diversamente, nel caso di lavori di straordinaria amministrazione l'onere del relativo pagamento sorge nel momento in cui vi è la delibera dei condomini di approvazione di tali lavori.
Di conseguenza sarà il proprietario dell'unità immobiliare alla data della delibera di approvazione dei lavori che dovrà sostenerne le spese e non il successivo acquirente" (Tribunale Napoli sez. XII, 02/11/2023, n.10025).
Pertanto, nella vicenda de qua, non vi può essere alcun dubbio o esitazione sul fatto che le spese deliberate nell'ottobre 2016 siano di esclusiva competenza dei venditori, ritenuto che in tale data era stato approvato all'unanimità il computo metrico e considerato che l'atto di compravendita era stato stipulato nel mese di dicembre dello stesso anno.
Invero, il fatto che il nell'ottobre 2016 sia stato approvato il computo metrico e' fattore di per se' sufficiente a determinare ed individuare il soggetto tenuto al pagamento, anche se il costo e' stato ripartito con una delibera successiva.
In sostanza, ciò che rileva, per il sorgere della obbligazione di pagamento, è la data di adozione della delibera di approvazione delle opere di natura straordinaria, a nulla rilevando che la suddivisione dei costi tra i condomini sia stata adottata successivamente.
Sulla scorta di quanto sopra osservato, ne deriva, inevitabilmente, che i venditori dovranno rimborsare al compratore la somma versata al condominio per le opere deliberate precedentemente all'acquisto, accertata la violazione degli obblighi di buona fede e correttezza nella trattativa precontrattuale per omessa notizia in merito a tale delibera.
Obblighi informativi del mediatore immobiliare
Per quanto attiene alla contestata responsabilità dell'agente immobiliare e' appropriato rappresentare che sul medesimo grava l'obbligo di informare le parti delle circostanze a lui note ed utili per la valutazione e sicurezza dell'affare, atte ad influire sulla sua conclusione, come recita l'art. 1759 Cod. Civ.
Le suddette circostanze devono, poi, essere conoscibili, secondo il criterio di diligenza applicabile alla professione di interesse.
Nel caso, dalla prove testimoniali assunte, è emerso che l'agente immobiliare aveva contattato l'amministratore di condominio chiedendo se i venditori erano in regola con i pagamenti, ricevendo risposta positiva, senza alcun ulteriore dettaglio o precisazione sulla esistenza di spese straordinarie.
E' palese, dunque, che non vi è prova della consapevolezza dell'agente immobiliare sulla esistenza della delibera adottata nell'ottobre 2016, stante il fatto che l'amministratore stesso, sentito sulla questione, ha confermato di non aver riferito alcuna informazione al medesimo.
Il Tribunale ha, quindi, accolto la domanda promossa contro i venditori, con condanna di quest'ultimi alla refusione in favore del compratore delle spese condominiali versate e di quelle legali, respingendo la pretesa avanzata nei confronti dell'agente immobiliare con compensazione delle competenze di lite.
