La vertenza che ha interessato il Tribunale di Cosenza (ordinanza 19 novembre 2025) ha origine dalla avvenuta presentazione di ricorso ex art. 700 c.p.c. avanzato per ottenere ordine alla esecuzione dei lavori propeduetici all'eliminazione delle infiltrazioni in un immobile ubicato all'interno di un condominio ed il rispristino dei danni.
Nella fattispecie, il profilo giuridico che investe la questione interessa, prioritariamente e principalmente, l'apprezzamento del Giudice in ordine alla ragionevole sussistenza del diritto leso invocato ed alla esistenza della irreparabilità del pregiudizio, quali elementi indefettibili per sostenere e ritenere ammissibile l'azione cautelare promossa in via d'urgenza.
È noto che, in tali ipotesi, è necessario procedere ad una valutazione esaustiva della documentazione offerta in giudizio nonché, esperire, all'occorrenza, ulteriori indagini tese ad accertare le cause delle percolazioni ed il nesso di causa con i danni lamentati, oltre alla loro quantificazione unitamente ai costi di riparazione e ripristino.
La vicenda
Il proprietario, anche quale locatore, di un immobile posto al piano seminterrato di un edificio condominiale, sotto il piazzale ad uso parcheggio di auto, ed il conduttore di quest'ultimo hanno promosso ricorso ex art. 700 c.p.c. avanti al Tribunale lamentando il verificarsi di gravi infiltrazioni, a causa del precario stato di manutenzione del manto di copertura sovrastante, significativamente ammalorato, all'uopo chiedendo di ordinare l'esecuzione di opere di riparazione ed il risarcimento dei danni sofferti.
A supporto della pretesa, i ricorrenti hanno esposto di aver inviato segnalazioni all'amministratore, rimaste prive di riscontro, deducendo, ulteriormente, che la persistenza delle percolazioni impediva la prosecuzione dell'attività di organizzazione di feste per bambini ivi svolta dal conduttore.
Al contempo, allegavano perizia di parte a suffragio della necessità dei lavori al piazzale condominiale, descrittiva degli interventi indifferibili e delle spese per il ripristino dello stato dell'immobile.
Il condominio si è costituito in giudizio, contestando la ricostruzione dei ricorrenti e rilevando che la situazione relativa alla presenza di infiltrazioni era stata rappresentata già da tre anni, all'uopo argomentando che il condominio aveva manifestato, in ben tre delibere, la disponibilità ad eseguire i lavori al manto del piazzale sostenendo il costo nella misura di 1/3, in aderenza al dettato di cui all'art. 1126 c.c.
Il condominio ha eccepito, dunque, l'ammissibilità del ricorso, non potendo assumere esistente il carattere della urgenza, stante il tempo trascorso dalla prima notizia dei fenomeni infiltrativi e il deposito del ricorso.
Ulteriormente, il condominio ha rilevato che l'attività esercitata nell'immobile non aveva subito alcuna interruzione, evidenziando, tra l'altro, che la stessa era da ritenersi vietata dal disposto dell'art. 8 del regolamento vigente.
Ad avviso del condominio, quindi, l'azione difettava dei requisiti per l'emissione di un provvedimento d'urgente con particolare riferimento al periculum in mora.
In ultimo, il condominio ha censurato la assenza di prova dei danni asseritamente subiti dai ricorrenti e, anche la legittimazione attiva del conduttore, non risultando in atti alcun titolo giuridico afferente alla intervenuta autorizzazione della di lui attività.
A seguito della discussione della vertenza, il Giudice si è riservato.
Con l'ordinanza in commento, il Tribunale ha rigettato il ricorso per i motivi in appresso meglio illustrati.
Fumus boni juris e periculum in mora
Per una compiuta disamina dei profili giuridici che interessano il caso de quo, non possiamo prescindere dal ricordare che quando una parte instaura un procedimento cautelare ha l'onere di provare un pregiudizio imminente al diritto per cui chiede tutela.
Invero, con l'emanando richiesto provvedimento, la parte che si assume danneggiata intende garantire provvisoriamente gli effetti della successiva pronuncia di merito per impedire che il diritto riconosciuto nella futura decisione possa vanificato dal tempo necessario ad ottenerla.
Posto ciò, per la concessione di un provvedimento cautelare d'urgenza ex art. 700 c.p.c., in quanto atipico e di natura sussidiaria, devono ricorrere, contemporaneamente, due presupposti: il fumus boni juris ed il periculum in mora.
Il fumus boni juris attiene all'apprezzamento sommario del Giudicante relativamente alla esistenza ragionevole del diritto fatto valere e che si vuole tutelare mentre il concetto di "periculum in mora" concerne la acquisizione della consapevolezza della esistenza di un imminente ed irreparabile pregiudizio, in assenza del cui arresto immediato si verificherebbe una compromissione - appunto - del diritto azionato in ragione del ritardo nell'ottenimento di una tutela avvalendosi del giudizio di cognizione ordinaria.
Tanto premesso, è di tutta evidenza come l'indagine sulla esistenza del fumus boni juris non ponga, di consueto, particolari dubbi o esitazioni, diversamente dalla individuazione della sussistenza, o meno, del periculum in mora.
Sul punto, appare utile e confacente sottolineare che, per poter acquisire giusta determinazione sulla ricorrenza del presupposto giuridico del periculum in mora, il Giudice dovrà attenersi all'accertamento della dedotta situazione pregiudizievole, sulla base della documentazione offerta, per valutare se la stessa riveste i caratteri dell'immediatezza e gravità tale da non consentire l'attesa dell'esperimento di una tutela ordinaria.
A conforto, orientamento costante della Giurisprudenza in materia, afferma e riconosce che "Qualora nella fase cautelare del ricorso ex art. 700 c.p.c. intrapreso dal condòmino nei confronti del condominio per danni da infiltrazioni il giudice accerti l'assoluta necessità di ripristino dello stato dei luoghi ed il conseguente 'periculum in mora', ovvero l'impellente necessità - non compatibile con il tempo occorrente per l'espletamento del giudizio di merito - di risanare gli immobili sia dal punto di vista strutturale, che igienico-sanitario, può ordinare al condominio di eseguire immediatamente gli interventi di ripristino" (Tribunale Catanzaro sez. I, 26/05/2023).
Periculum ed infiltrazioni
Fermo quanto sopra esposto ed argomentato, nella presente controversia, esaminati gli atti ed i documenti prodotti, il Giudice non ha ritenuto sussistere il requisito dell'urgenza, considerato che le infiltrazioni lamentate si erano presentate ben tre anni prima della introduzione del procedimento e che il condominio non ha ostacolato la esecuzione delle opere al piazzale, rendendosi, al contrario, disponibile a porle in essere, come risulta dalle delibere assunte nel tempo.
Per tali motivi, non è stato soddisfatto dai ricorrenti il requisito della indifferibilità ed urgenza invocato, non potendosi ipotizzare alcun pericolo del ritardo.
Al contempo, non può dubitarsi che la questione sulla ripartizione dei costi di riparazione e ripristino, così come quella dei pretesi disagi subiti dalla attività esercitata nell'immobile, sia meramente e puramente di natura economica, ragione per cui avrebbero potute essere realizzate le opere ed interventi richiesti e condivisi dal condominio, rimettendo ad una fase successiva la loro regolamentazione.
Nella presente vicenda, ad avviso del Giudice, non può ritenersi configurato, pertanto, il pregiudizio grave ed irreparabile richiesto ex art. 700 c.p.c., per cui ha rigettato il ricorso condannando i ricorrenti al pagamento delle competenze e spese di lite in favore del condominio.
