Revocato l'amministratore che non comunica il locale in cui sono custoditi i registri

L'amministratore di condominio che comunica soltanto i propri recapiti professionali non adempie all'obbligo di indicare il locale in cui sono custoditi i registri condominiali e i giorni e le ore per la loro consultazione. La violazione dell'obbligo informativo previsto dall'art. 1129, comma 2, c.c. integra una grave irregolarità tipizzata, idonea a giustificare la revoca giudiziale quando l'omissione risulti accertata e incida sulla trasparenza della gestione.

Il Tribunale di Catania, Terza Sezione Civile, decreto del 22 maggio 2026, N.R.G. 3569/2025, deciso all'esito della camera di consiglio del 14 maggio 2026, ha accolto il ricorso proposto da un condomino e ha revocato l'amministratore dall'incarico. La pretesa si fondava, tra l'altro, sulla mancata comunicazione del luogo di custodia della documentazione condominiale e delle modalità di accesso ai registri; la difesa dell'amministratore aveva valorizzato l'avvenuta indicazione dei recapiti professionali e la loro affissione nella bacheca condominiale.

La distinzione è rilevante sul piano operativo. I recapiti dell'amministratore servono a individuare il professionista e a consentire i contatti con i condomini; l'indicazione del locale dei registri e delle fasce orarie di consultazione serve invece a rendere effettivo il controllo sulla gestione. Per questo, secondo il decreto, l'una informazione non può sostituire l'altra.

La vicenda

Un condomino ha chiesto la revoca giudiziale dell'amministratore deducendo una pluralità di irregolarità gestorie. Le censure principali riguardavano la mancata comunicazione del luogo di custodia dei registri e della documentazione condominiale, l'omessa o incompleta indicazione dei requisiti professionali e degli attestati di formazione, alcune inerzie relative alla manutenzione e alla verifica di impianti e parti comuni, la mancata consegna di chiavi, la tardiva convocazione dell'assemblea per l'approvazione dei consuntivi 2023 e 2024 e una generale carenza di trasparenza sui recapiti e sulla sede dell'amministratore.

L'amministratore si è costituito contestando le doglianze in fatto e in diritto, fatta eccezione per il profilo relativo alla convocazione dell'assemblea per l'approvazione dei bilanci consuntivi degli esercizi 2023 e 2024, rimasto incontestato nei termini riferiti dal decreto.

Il Tribunale ha concentrato la decisione su due profili ritenuti assorbenti: l'omessa comunicazione dei dati prescritti dall'art. 1129, comma 2, c.c. e la convocazione dell'assemblea per l'approvazione dei rendiconti in termini giudicati non coerenti con la regolare gestione annuale.

La decisione

Il Collegio richiama anzitutto il contenuto dell'obbligo informativo gravante sull'amministratore al momento dell'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo. Il decreto lo formula in termini netti:

"L'art. 1129, comma 2 c.c. impone all'amministratore, all'atto della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, di comunicare non solo le proprie generalità e i recapiti professionali, ma anche il luogo di custodia dei registri condominiali e della documentazione, nonché i giorni e le ore in cui ciascun condomino può prenderne visione."

La norma richiede quindi una comunicazione completa, riferita non soltanto ai dati identificativi dell'amministratore, ma anche al locale ove si trovano i registri di cui all'art. 1130, nn. 6 e 7, c.c., cioè il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell'amministratore e il registro di contabilità, nonché ai giorni e alle ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione e ottenere copia firmata, previo rimborso della spesa.

Dagli atti emergeva che l'amministratore aveva trasmesso, prima della nomina, un preventivo contenente i propri recapiti e che ulteriori recapiti erano stati indicati in una successiva convocazione assembleare e affissi nella bacheca condominiale. Questo, per il Tribunale, non bastava:

"Dalla documentazione versata in atti emerge che prima della nomina [...] l'amministratore aveva trasmesso un preventivo recante i propri recapiti [...], mentre con la successiva convocazione di assemblea risultano indicati ulteriori recapiti [...]: non risulta tuttavia mai comunicato il luogo di effettiva custodia della documentazione condominiale, né i giorni e le ore per la relativa consultazione."

La mera conoscibilità dell'indirizzo o dei recapiti professionali non consente di identificare, con sufficiente certezza, il luogo in cui sono conservati i registri condominiali. Il Tribunale ha così escluso che l'adempimento potesse considerarsi surrogato dall'indicazione dei recapiti dell'amministratore, tanto più in presenza di un condominio collocato in un ambito territoriale diverso da quello dei recapiti professionali indicati.

Il passaggio che regge la revoca è il seguente:

"Tale omissione integra una violazione autonoma e specifica dell'art. 1129, comma 2, c.c., non surrogabile dalla mera indicazione dei recapiti dell'amministratore, e costituisce espressamente una grave irregolarità rilevante ai fini della revoca ex art. 1129, comma 12, n. 8, c.c."

L'art. 1129, comma 12, n. 8, c.c. qualifica come grave irregolarità l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma. Nel caso deciso, la comunicazione risultava incompleta proprio nella parte più funzionale all'esercizio del controllo individuale sulla documentazione condominiale.

Il decreto attribuisce rilievo anche al ritardo nella convocazione dell'assemblea per l'approvazione dei consuntivi 2023 e 2024. La condotta è stata considerata insieme all'omissione informativa, nel quadro delle gravi irregolarità tipizzate dall'art. 1129, comma 12, nn. 1 e 8, c.c. Sul piano sistematico, il tema della convocazione per l'approvazione del rendiconto si raccorda anche all'art. 1130, n. 10, c.c., che impone all'amministratore di redigere il rendiconto annuale e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Da qui l'accoglimento del ricorso, con revoca dell'amministratore e condanna alle spese. Le ulteriori doglianze sono rimaste assorbite, poiché le omissioni accertate erano già sufficienti, secondo il Collegio, a integrare gravi irregolarità idonee alla rimozione giudiziale.

I riferimenti giurisprudenziali

• Tribunale di Cagliari, decreto 26 gennaio 2026, R.G. n. 6029: la mancata comunicazione del locale di conservazione dei registri obbligatori, insieme alla irregolare tenuta o al mancato aggiornamento del registro di anagrafe condominiale, è stata qualificata come grave irregolarità rilevante ai fini della revoca. Il provvedimento richiama anche il criterio dell'onere della prova, valorizzando l'assenza di riscontri documentali dell'adempimento.
• Tribunale di Milano, decreto camerale 27 marzo 2017: l'omissione della comunicazione relativa al locale di custodia dei registri e ai giorni e orari di accesso è stata ritenuta rilevante ai fini della revoca dell'amministratore.
• Tribunale di Milano, 23 gennaio 2018, n. 828: la comunicazione dei dati di cui all'art. 1129, comma 2, c.c. è adempimento da eseguire contestualmente all'accettazione della nomina o al rinnovo; la sua omissione può fondare la richiesta di revoca, ma non determina di per sé l'invalidità della delibera di nomina. La comunicazione può essere resa anche con modalità diverse dal verbale assembleare, purché ne sia fornita prova.
• Tribunale di Foggia, decreto 4 gennaio 2021, n. 3: in una vicenda di revoca fondata anche sulla mancata comunicazione del luogo di tenuta dei registri, la valutazione giudiziale si è concentrata sulla concreta prova dell'informazione resa ai condomini. L'accertamento non si esaurisce nella formulazione astratta dell'obbligo, ma richiede la verifica dell'adempimento effettivamente documentato.

Considerazioni conclusive

L'amministratore deve rendere conoscibili, in modo completo e tracciabile, non solo i propri dati identificativi e professionali, ma anche il luogo in cui sono custoditi i registri condominiali e le fasce temporali nelle quali gli interessati possono consultarli. La comunicazione dei soli recapiti personali o professionali lascia scoperta proprio l'informazione che consente al condomino di esercitare il controllo sulla documentazione della gestione.

Il decreto del Tribunale di Catania si raccorda agli orientamenti che trattano l'obbligo informativo dell'art. 1129, comma 2, c.c. come un adempimento autonomo rispetto alla mera indicazione dell'indirizzo dell'amministratore. Il Tribunale di Cagliari, con decreto del 26 gennaio 2026, ha assunto una posizione affine, collegando la revoca all'assenza di prova della comunicazione del locale di conservazione dei registri e alla irregolare gestione dell'anagrafe condominiale. Nella stessa direzione si colloca il decreto milanese del 27 marzo 2017, che attribuisce rilievo, ai fini della revoca, all'omessa indicazione del luogo di custodia dei registri e dei giorni e orari di accesso; sul punto v. anche locale dei registri non comunicato.

Gli arresti più attenti alla concreta verifica dell'adempimento non riducono la portata dell'obbligo, ma ne precisano il perimetro applicativo. Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 828 del 2018, chiarisce che la comunicazione non deve necessariamente essere inserita nel verbale assembleare e che la sua omissione non travolge, per ciò solo, la delibera di nomina; resta però necessario che l'amministratore provi di avere effettivamente comunicato i dati prescritti. In termini analoghi, il decreto del Tribunale di Foggia n. 3 del 2021 mostra che la revoca dipende dall'accertamento concreto della comunicazione resa e documentata, non da una valutazione meramente formale della censura; può vedersi anche comunicazioni obbligatorie dell'amministratore e, in chiave applicativa, registri e revoca giudiziale.

La revoca disposta nel caso deciso non è quindi effetto della distanza territoriale tra condominio e recapiti dell'amministratore considerata isolatamente, né della sola contestazione del condomino. A pesare è stata l'assenza di una comunicazione prescritta dalla legge e funzionale all'accesso ai registri, cui si è aggiunta la tardiva convocazione dell'assemblea per l'approvazione dei consuntivi. Quando i recapiti professionali non indicano anche dove e quando la documentazione può essere visionata, l'obbligo informativo resta incompleto e la gestione perde uno dei presidi minimi di verificabilità richiesti dalla disciplina condominiale.