Locale registri non comunicato e anagrafe non aggiornata costituiscono gravi irregolarità

Con decreto del 26 genanio 2026 il Tribunale di Cagliari (R.G. 6029) ha disposto la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio ritenendo integranti gravi irregolarità la mancata comunicazione ai condomini del locale di conservazione dei registri obbligatori, nonché la mancata regolare tenuta e il mancato tempestivo aggiornamento del registro dell'anagrafe condominiale, in applicazione dell'art. 1129, comma 12, nn. 7) e 8), c.c. e del criterio di riparto dell'onere della prova ex art. 2697 c.c.

La vicenda

Due condomini hanno chiesto la revoca giudiziale dell'amministratrice deducendo plurime irregolarità gestorie. Tra i rilievi prospettati, assumevano rilievo centrale la mancata indicazione del luogo ove erano custoditi i registri condominiali e la mancata trasmissione, oltre alla mancata tenuta e al mancato aggiornamento, del registro dell'anagrafe condominiale, con omissioni riferite anche ai dati di alcuni titolari, proprietari e o titolari di diritti di godimento.

Altri condomini sono intervenuti volontariamente, sostenendo ulteriormente la richiesta di revoca, anche in relazione alla irregolare gestione dell'anagrafe condominiale.

Il Collegio ha premesso che, ai fini della revoca, potevano essere considerate rilevanti solo le condotte successive alla formale nomina dell'amministratrice, intervenuta con delibera assembleare del 12 dicembre 2022.

La decisione

Il Tribunale ha accolto il ricorso limitamente alle contestazioni riferite alla mancata comunicazione del locale in cui erano custoditi i registri (anagrafe condominiale, verbali assembleari e contabilità) e alla mancata regolare tenuta, nonché al mancato tempestivo aggiornamento, del registro dell'anagrafe condominiale.

In motivazione è stato evidenziato, quanto al primo profilo, che:

"Nella documentazione in atti non vi è alcuna prova del fatto che l'amministratrice all'atto dell'accettazione della nomina o successivamente abbia formalmente comunicato ai condomini il locale dove si trovano i registri di cui ai nn. 6 e 7 dell'art. 1130 c.c.".

E, quanto all'anagrafe condominiale, che:

"Analogamente, non vi è alcuna prova dell'allegato invio ai ricorrenti (o ad altri condomini) del registro di anagrafe condominiale […] né, soprattutto, del suo tempestivo aggiornamento".

Applicando il criterio di distribuzione degli oneri probatori, il Tribunale ha quindi affermato:

"Alla luce di quanto sopra (e nel rispetto del criterio di distribuzione degli oneri probatori di cui all'art. 2697 c.c.) deve ritenersi provato che l'amministratrice abbia omesso la completa comunicazione dei dati di cui all'art. 1129, comma 2, c.c., nonché la regolare tenuta, ovvero il tempestivo aggiornamento, del registro dell'anagrafe condominiale."

Richiamato poi il dettato dell'art. 1129, comma 12, c.c., il Collegio ha qualificato le omissioni accertate come gravi irregolarità tipizzate e, per l'effetto, ha disposto la revoca giudiziale dell'amministratrice, ritenendo assorbite le ulteriori doglianze.

I riferimenti normativi essenziali

La motivazione si fonda sul coordinamento tra:

• l'art. 1129, comma 2, c.c., che impone, contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo, la comunicazione, tra l'altro, del locale ove sono custoditi i registri obbligatori, nonché dei giorni e orari per la consultazione;
• l'art. 1130, comma 1, n. 6, c.c., che impone di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, comprensivo anche dei titolari di diritti reali e personali di godimento, con obbligo di aggiornamento;
• l'art. 1129, comma 12, nn. 7) e 8), c.c., che tipizza come gravi irregolarità, rispettivamente, l'inosservanza degli obblighi di cui all'art. 1130, tra cui quello relativo all'anagrafe, e l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al comma 2 dell'art. 1129;
• l'art. 2697 c.c., richiamato per il riparto dell'onere della prova, con valorizzazione dell'assenza di riscontri documentali dell'adempimento.

Orientamenti giurisprudenziali e dottrinali utili

Orientamenti conformi. In termini di lettura rigorosa degli obblighi informativi e di tenuta e aggiornamento dei registri, si segnalano:

• il decreto camerale del Tribunale di Milano del 27 marzo 2017, che ha ritenuto rilevante, ai fini della revoca, l'omissione della comunicazione relativa al locale di custodia dei registri e ai giorni e orari di accesso;
• il decreto del Tribunale di Cagliari (R.G. 2785/2024) del 4 dicembre 2025, che ha disposto la revoca per omessa o irregolare tenuta dell'anagrafe condominiale.

Orientamenti più restrittivi o attenti al caso concreto. In un'ottica meno automatica e maggiormente legata alla concreta ricaduta della violazione, specie quando il tema investe le modalità con cui la comunicazione viene resa e provata, risultano utili:

• l'indicazione secondo cui la comunicazione ex art. 1129, comma 2, c.c. costituisce un adempimento esigibile nella fase esecutiva del mandato e può essere resa anche con modalità diverse dal verbale assembleare, fermo restando che deve sussistere prova dell'avvenuta comunicazione, secondo quanto affermato da Trib. Milano 23 gennaio 2018 n. 828;
• un approccio che valorizza la necessità di elementi oggettivi e di una verifica della gravità in concreto ai fini della revoca giudiziale;
• in tema di anagrafe, una lettura contestualizzata, specie nella fase immediatamente successiva alla riforma, ha escluso la revoca quando l'amministratore si fosse attivato per richiedere ai condomini i dati necessari, in assenza di un termine normativo espresso, secondo quanto affermato da Trib. Udine 7 novembre 2014.

Considerazioni conclusive

La revoca è stata ancorata a due obblighi tipizzati dal legislatore come gravi irregolarità, valorizzando un dato pratico decisivo, rappresentato dalla assenza di prova documentale dell'adempimento, secondo il criterio di cui all'art. 2697 c.c. Ne discende, sul piano operativo, che l'amministratore:

• deve formalizzare e rendere tracciabile la comunicazione ex art. 1129, comma 2, c.c., in modo da poterla dimostrare in caso di contestazioni;
• deve assicurare che il registro dell'anagrafe condominiale sia non solo formato, ma anche regolarmente tenuto e tempestivamente aggiornato, senza poter opporre in modo generico ragioni di privacy rispetto a dati che la legge impone di raccogliere e conservare.

Quanto all'aggiornamento dell'anagrafe, è utile ricordare che l'obbligo non si esaurisce nella richiesta informale, poiché la disciplina prevede un vero e proprio iter, articolato nella richiesta ai condomini e, in caso di inerzia, nella acquisizione d'ufficio con addebito dei costi al responsabile, come ricostruito nella prassi applicativa. Per un approfondimento operativo sul punto: Guida all'anagrafe condominiale e obblighi di aggiornamento, con cenni sull'iter in caso di inerzia.

In definitiva, la decisione conferma che, quando l'omissione riguarda obblighi informativi e registri funzionali alla trasparenza della gestione, il baricentro del giudizio di revoca tende a spostarsi sulla prova dell'adempimento e sulla regolarità formale della tenuta dei registri, potendo le doglianze ulteriori restare assorbite.

Per ulteriori approfondimenti sul perimetro dell'obbligo di comunicazione dei dati, compreso il luogo di custodia dei registri, e sul tema della prova della comunicazione: Comunicazioni obbligatorie dell'amministratore e conseguenze dell'omissione. In chiave comparativa, sulla contestazione della comunicazione relativa ai registri in un giudizio di revoca: Revoca e obblighi sui registri, con spunti sul contenuto della comunicazione. Sul registro anagrafe e revoca: Revoca per irregolare tenuta dell'anagrafe e diniego di dati essenziali.