La Corte di Appello di Caltanisetta con decreto pubblicato in data 25 novembre 2025 ha deciso la questione concernente la revoca giudiziaria dell'amministratore per motivi che il condomino riteneva rilevanti ma che, poi, esaminati singolarmente ed alla luce di fatti e documenti si sono rivelati, per il giudice, privi di importanza per pronunciare un provvedimento punitivo per il rappresentante condominiale.
La Corte di appello conferma la decisione di primo grado che ha escluso i gravi motivi per la revoca giudiziale dell'amministratore.
La vicenda
Il proprietario di un immobile, divenuto tale per accettazione dell'eredità del defunto genitore, proponeva reclamo avverso il decreto del Tribunale che non aveva ritenuto sufficienti le anomalie dallo stesso contestate per ottenere la revoca giudiziale dell'amministratore.
Con l'impugnativa il reclamante censurava il provvedimento di prime cure sotto vari profili:
- reiterato rifiuto dell'amministratore di convocare un'assemblea straordinaria. Sul punto, si contestava che il giudice non avesse chiarito il motivo per il quale tale omissione non costituisse un comportamento tale da giustificare la revoca giudiziaria dell'amministratore ai sensi dell'art. 1129, comma 12, n. 1, c.c.;
- omesso tempestivo adempimento di un'ordinanza dell'autorità comunale, avente ad oggetto la realizzazione, da parte del condominio e dei condomini, di lavori urgenti di manutenzione che avrebbero dovuto essere avviati e conclusi nel termine indicato nel provvedimento stesso;
- errata interpretazione di una delibera assembleare che aveva deciso non di costituire un parcheggio nel cortile condominiale, quanto piuttosto la mera rimozione di recinzioni su detta area. Il mutamento di destinazione di tale parte comune era, pertanto, il frutto di una decisione unilaterale dell'amministratore;
- rifiuto dell'amministratore di iscrivere il reclamante nel registro dell'anagrafe condominiale, quando la posizione di questi quale proprietario dell'immobile era nota al condominio avendo l'amministratore stesso notificato al medesimo un decreto ingiuntivo;
- omessa comunicazione ai condomini dei dati professionali dell'amministratore, là dove il Tribunale aveva deciso il contrario sulla base della corrispondenza intercorsa tra le parti;
- illegittima rimozione dal cortile condominiale di beni appartenenti al reclamante. Sul punto il Tribunale aveva ignorato il fatto che nessuna delibera assembleare avesse mai autorizzato tale rimozione, mentre l'unico assenso dell'assemblea aveva riguardato la rete presente sulle parti comuni.
La Corte di appello ha rigettato il reclamo per infondatezza.
I motivi della decisione
Secondo il Collegio l'art. 1129, comma 11, c.c. (revoca dell'amministratore ad opera dell'autorità giudiziaria) "deve essere interpretato nel senso che spetta al giudice di verificare se, nel caso concreto, le violazioni, oltre che essere riconducibili alle categorie indicate, raggiungano quel grado di offensività e lesività da giustificare la revoca". In forza di tale principio la Corte ha ritenuto che:
- legittimamente l'amministratore non aveva convocato l'assemblea poiché la richiesta era pervenuta solo dal reclamante condomino (art. 66, comma 1, disp.att.c.c);
- l'amministratore aveva dimostrato, tramite i documenti depositati in atti, di non aver commesso alcuna omissione rispetto all'ingiunzione del Comune. Anche se la condotta dell'amministratore era stata irregolare il suo comportamento, non totalmente inerte, non era stato sufficientemente grave da giustificare la sua revoca;
- la destinazione del cortile ad area di parcheggio non costituiva né innovazione né mutamento dello stato dei luoghi, dal momento che, in tal modo, era stato assicurato il miglior godimento di tale spazio comune a tutti i condomini;
- il mancato inserimento del nominativo del reclamante nell'anagrafe condominiale si poteva configurare come mera irregolarità formale, che non aveva impedito al soggetto di esercitare le prerogative connesse allo status di condomino. Tanto è vero che lo stesso era sempre stato convocato alle assemblee condominiali, partecipandovi personalmente e tramite delega;
- l'omessa comunicazione dei dati professionali dell'amministratore non aveva prodotto per il condomino disguidi in termini di reperibilità del rappresentante condominiale, non essendo stata mai sollevata alcuna contestazione in questo senso;
- da ultimo, quanto alla rimozione dei beni personali dalla zona comune in assenza di una delibera assembleare il Tribunale ha ritenuto che trattavasi di adempimento che rispondeva all'esigenza di assicurare ai condomini il miglior godimento della cosa comune che, nella fattispecie, era stato escluso dal fatto che il reclamante aveva adibito l'area in questione ad uso esclusivo.
La revoca del mandato da parte dell'assemblea
L'assemblea può, in qualsiasi momento, sollevare l'amministratore dall'incarico con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. La norma di riferimento è l'art. 1129, comma 11, c.c. che non pone limiti ai motivi che possono portare all'interruzione del rapporto di mandato, ma proprio il fatto che tale istituto sia stato riconosciuto applicabile al condominio, se con esso compatibile (art. 1129, comma 15, c.c.)[, determina l'effetto che, se la revoca sia stata "deliberata prima della scadenza del termine previsto nell'atto di nomina, [n.d.a. l'amministratore] ha diritto, oltre al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, anche al risarcimento dei danni, in applicazione dell'art. 1725, comma 1, c.c., salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico" (Cass. 19 marzo 2021, n. 7874)
Questo ci dice, quindi, che per quanto il legislatore non abbia posto paletti al potere discrezionale dell'assemblea in tale ambito, in caso di un contenzioso sarà sempre necessaria una interpretazione, rimessa alla valutazione del giudice, degli elementi di fatto per accertare se sussista o meno una giusta causa di recesso.
Un risarcimento, comunque, dovrà essere sempre riconosciuto qualora l'interruzione anticipata del rapporto sia immotivata e l'amministratore abbia dovuto organizzare la propria attività con la predisposizione di mezzi e conseguenti spese in previsione della durata del mandato.
Amministratore revocato per via giudiziaria
Sempre l'art. 1129 c.c. ha previsto una strada alternativa per consentire ai condomini di estromettere l'amministratore dalla gestione del condominio, a condizione che si verifichino presupposti tali da configurare una situazione di particolare gravità.
Il legislatore, da un lato, ha previsto che il condomino può ricorrere direttamente all'autorità giudiziaria quando l'amministratore:
- destinatario di un atto di citazione passivo o di un'ordinanza amministrativa il cui contenuto esuli dalle sue attribuzioni, non ne abbia immediatamente data notizia all'assemblea (art. 1131, comma 3, c.c.);
- non abbia reso il conto della sua gestione, ovvero
- abbia commesso gravi irregolarità nella gestione dell'ente.
Per altro verso, l'art. 1129 c.c. stabilisce che ove le gravi irregolarità fossero di carattere fiscale o relative alla mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. Il mancato successo dell'iniziativa consente ai condomini di adire la fase giudiziale.
La differenza tra le varie fattispecie, che determina una diversa autonomia d'azione dei condomini, è giustificata dal fatto che nel caso di azione diretta contro l'amministratore la gravità dei fatti mette in pericolo non solo posizione processuale/sostanziale del condominio convenuto o destinatario di un provvedimento amministrativo, ma anche la complessiva gestione del condominio.
Nella seconda ipotesi, fermo restando che il ricorso all'assemblea non è un dovere ma una libera scelta, il comportamento omissivo dell'amministratore può cessare immediatamente, senza provocare ulteriori danni.
In buona sostanza l'attivazione dell'assemblea rappresenta un segnale di alert che viene mandato all'amministratore.
In tale quadro si inserisce la nota questione delle "gravi irregolarità", rispetto alle quali il legislatore ha mantenuto un profilo di genericità, o meglio non ha potuto chiaramente coprire tutte le eventuali possibilità di comportamenti dell'amministratore tali da costituire ipotesi di inadempimento al fine di giustificare la sua revoca da parte dell'autorità giudiziaria.
Tanto è vero che, al di là di quelle espressamente individuate come tali nell'undicesimo comma, nel successivo paragrafo è stato compilato un elenco, non esaustivo, di ulteriori "gravi irregolarità" che sono indicative di una infedele amministrazione ma che non esauriscono e non potranno mai esaurire il ventaglio di tutti i casi così ipotizzabili.
