Revoca dell'amministratore che non esegue l'ordine del giudice sui lavori urgenti

Con decreto del 19 gennaio 2026 (R.G. n. 3034/25 V.G.), il Tribunale di Sassari (Prima Sezione Civile - Volontaria Giurisdizione, in composizione collegiale) ha accolto l'istanza proposta da alcuni condomini e ha disposto la revoca dell'amministratore per gravi irregolarità gestionali, ravvisate soprattutto nella mancata esecuzione di un'ordinanza resa in sede cautelare che imponeva l'esecuzione di interventi urgenti sull'edificio.

La vicenda

I condomini istanti (comproprietari pro quota di unità immobiliari nello stesso stabile) hanno chiesto la revoca dell'amministratore deducendo che l'edificio versava in cattive condizioni manutentive almeno dal 2018, con problematiche riconducibili in particolare alla copertura.

È stato valorizzato che l'assemblea, già il 7 dicembre 2018, aveva deliberato il rifacimento della copertura, approvando all'unanimità le soluzioni tecniche indicate dal professionista incaricato; nondimeno, a fronte di ripetuti solleciti volti a dare corso alle opere (anche per scongiurare danni a cose o persone), non risultavano adottate iniziative esecutive idonee a superare l'inerzia gestionale.

Tra i profili centrali posti a fondamento della domanda è stata indicata la mancata ottemperanza all'ordinanza emessa il 5 giugno 2025, all'esito di ricorso ex art. 700 c.p.c., con la quale era stato disposto che "a cura e spese del condominio, siano eseguite nello stabile comune le opere di impermeabilizzazione della copertura e gli altri interventi, come descritti in parte motiva, e più dettagliatamente nella consulenza d'ufficio, necessari a rimuovere le cause delle infiltrazioni e al ripristino della salubrità delle unità immobiliari dei ricorrenti", oltre alla condanna al pagamento delle spese del procedimento e alla rifusione dei compensi liquidati al CTU.

Il decreto dà atto che l'ordinanza era stata comunicata all'amministrazione condominiale via PEC in data 11 giugno 2025, con invito a provvedere. Nel procedimento per la revoca l'amministratore, ritualmente citato, non si è costituito ed è stato dichiarato contumace all'udienza del 13 gennaio 2026.

La decisione

In via preliminare, il Collegio ha ritenuto di poter decidere facendo applicazione del principio della "ragione più liquida", precisando che esso consente di definire la controversia sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, in un'ottica di economia processuale (richiamando, tra le altre, Cass. civ. n. 5832/2021 e Cass. civ. n. 12002/2014).

Nel merito, il Tribunale ha ricondotto la condotta omissiva nell'alveo delle gravi irregolarità previste dall'art. 1129 c.c., valorizzando che la norma contempla, in un elenco espressamente non esaustivo, anche la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea. In particolare, la motivazione sottolinea che l'amministratore:

"ha omesso di intervenire per porre rimedio allo stato di pessima manutenzione dello stabile e ha omesso di dare esecuzione al provvedimento dell'intestato Tribunale (...) e ciò nonostante i plurimi solleciti (...) configuri una grave irregolarità che legittima l'accoglimento del ricorso con conseguente revoca dell'amministratore dall'incarico."

È stato, inoltre, rimarcato il dato fattuale della perduranza delle criticità manutentive sin dal 2018 e l'esistenza di una deliberazione assembleare già adottata per il rifacimento della copertura, rimasta priva di concreta esecuzione per effetto dell'inerzia gestionale. Nel quadro istruttorio richiamato, assume rilievo anche la CTU espletata nel procedimento cautelare, che evidenziava la necessità di intervenire con urgenza per ripristinare requisiti minimi e prevenire ulteriori danni, prospettando un intervento di manutenzione straordinaria (rifacimento della copertura, opere sul sistema di smaltimento delle acque meteoriche e ripristini interni nelle parti interessate dalle infiltrazioni).

Quanto agli effetti successivi, il decreto richiama il limite previsto dall'art. 1129, comma 13, c.c., ricordando che "in caso di revoca dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato", divieto che la giurisprudenza di legittimità qualifica come temporaneo e operante per la designazione assembleare immediatamente successiva al decreto di rimozione (Cass., Sez. II, n. 1569/2024). Coerentemente, il Tribunale ha chiarito che:

"In sostanza il suddetto divieto di nomina (...) funziona nei confronti dell'assemblea, precludendole di rendere inoperativa la revoca giudiziale con una delibera che riconfermi l'amministratore rimosso".

I riferimenti giurisprudenziali

Nel decreto sono richiamati:

• Cass. civ. n. 5832/2021 e Cass. civ. n. 12002/2014, sul principio della ragione più liquida;
• Cass., Sez. II, n. 1569/2024, sulla natura temporanea del divieto di rinomina assembleare dell'amministratore revocato.

Considerazioni conclusive

Il decreto conferma che, nel procedimento camerale di revoca, la mancata esecuzione di un ordine del giudice e la persistente inerzia nell'attuazione di determinazioni assembleari possono integrare, in concreto, una grave irregolarità rilevante ai sensi dell'art. 1129 c.c., specie quando l'omissione si innesti su una situazione manutentiva protratta e documentata e si accompagni a solleciti rimasti privi di riscontro operativo.

In termini applicativi, il perimetro della "grave irregolarità" resta comunque ancorato alla valutazione del giudice sulla concreta incidenza dell'inadempimento e sulla lesione del rapporto fiduciario. In questa prospettiva, è in linea un orientamento che sottolinea come la revoca per gravi irregolarità richieda un apprezzamento sull'imputabilità e sull'importanza dell'omissione, avuto riguardo agli effetti sulla gestione e sulla fiducia dei partecipanti .

La stessa logica di tutela emerge in decisioni che, su fattispecie diverse ma convergenti sul piano funzionale, riconoscono la revocabilità quando l'amministratore ometta attività doverose connesse a vicende giudiziarie o ad obblighi gestionali essenziali (ad esempio per irreperibilità rispetto agli atti e mancata collaborazione documentale) , nonché quando la gestione presenti ulteriori profili di inottemperanza a comandi dell'autorità giudiziaria . Per un approfondimento su una revoca collegata alla mancata cura del ritiro degli atti giudiziari e alle richieste contabili, v. Revoca per atti giudiziari non ritirati e criticità contabili, decreto 10/06/2025 .

Quanto ai casi in cui l'inerzia riguarda interventi manutentivi e delibere assembleari rimaste inattuate, risulta utile il raffronto con ulteriori precedenti che valorizzano la mancata esecuzione di decisioni assembleari e l'omessa informativa su iniziative giudiziarie come elementi sintomatici di irregolarità "gravi" nella conduzione del mandato, in funzione della trasparenza e dell'effettività della gestione Poteri istruttori nel procedimento di revoca e accesso a documentazione bancaria, decreto 31/07/2025 e Revoca per inadempienze su lavori e informativa ai condomini, decreto 29/10/2025 .

Infine, sul versante "difensivo", l'impostazione del decreto lascia intendere che l'amministratore, per evitare l'addebito di inerzia qualificata, debba almeno dimostrare un'attivazione coerente e tempestiva (convocazione dell'assemblea, avvio delle procedure di affidamento, gestione delle urgenze e delle comunicazioni), ferma la possibilità che in casi peculiari emergano cause oggettive idonee a incidere sull'imputabilità dell'omissione (per un inquadramento sistematico di condizioni, fasi e costi della procedura si veda nomina e revoca giudiziale dell'amministratore di condominio). Resta, inoltre, operativo il limite di cui all'art. 1129, comma 13, c.c., che impedisce all'assemblea la rinomina immediatamente successiva, senza però determinare una preclusione definitiva.