Nei fabbricati, piccoli o grandi che siano, a volte risulta difficoltoso mettersi d'accordo. Ovviamente, i motivi delle varie divergenze sono tanti e diversi.
Ad esempio, in tema di lavori in condominio, la ragione potrebbe stare nella complessità delle opere e nel costo rilevante delle medesime.
In pratica, molti non vorrebbero procedere e tenderebbero a rimandare ogni intervento, perché non vogliono o non possono affrontare una certa spesa.
Pertanto, se questo fosse il caso, come si dovrebbe procedere per superare l'inevitabile stallo? Quando i lavori sono indispensabili, ma l'assemblea non assume alcuna decisione, quale soluzione bisogna adottare? In caso di disaccordo in condominio sui lavori urgenti, cosa occorre fare?
Ha affrontato l'argomento la recente decisione del Tribunale di Taranto del 4 novembre 2025, n. 2340. In particolare, l'ufficio campano è invocato da due proprietari di un edificio che, a loro detta, necessitava di urgenti opere di manutenzione. A riguardo c'era stato anche un intervento dei Vigili del Fuoco che aveva certificato la necessità di mettere in sicurezza il fabbricato, allo scopo di tutelare la pubblica incolumità.
Ebbene, nonostante fosse lampante oltreché accertato, tramite un tecnico incaricato all'uopo, che l'edificio necessitasse di una manutenzione straordinaria, il condominio non assumeva alcuna decisione. Più precisamente, nell'assemblea, in cui sarebbe stato necessario deliberare sul punto, non era stato votato alcunché per mancanza del quorum.
Perciò, è alla luce di tali circostanze che i ricorrenti chiedevano al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere di intervenire a risolvere l'impasse.
Dunque, non ci resta che verificare come l'ufficio campano ha sbrogliato questa matassa.
Disaccordo in condominio sui lavori urgenti: è possibile approvare le opere con una maggioranza diversa?
Nella gestione di un fabbricato, ci si può trovare di fronte ad un'impasse. Ad esempio, bisogna eseguire dei lavori urgenti, ma non si riesce a trovare un accordo in assemblea. Magari, c'è uno dei proprietari che detiene molti millesimi e, per questo motivo, non si riesce a raggiungere una maggioranza qualificata.
Ebbene, in questo, come in altri casi analoghi, si potrebbe risolvere il problema ricorrendo ad una maggioranza diversa? Per ipotesi, si potrebbe votare l'approvazione dei lavori e l'affidamento dell'incarico alla ditta, semplicemente, ricorrendo alla maggioranza dei presenti, indipendentemente dal valore millesimale complessivamente rappresentato? Purtroppo, no.
Le regole previste dalla legge per la valida approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria di un fabbricato non possono essere derogate. Se ciò dovesse accadere, la delibera, così formatasi, sarebbe viziata e i dissenzienti o gli assenti alla riunione potrebbero impugnarla con tanto di conseguente annullamento della decisione.
Per cui, in caso di disaccordo in condominio sui lavori urgenti, non è possibile approvare le opere con una maggioranza differente da quella prevista dalla legge, ma bisogna ricorrere ad un altro strumento di tutela.
Disaccordo in condominio sui lavori urgenti: è possibile ricorrere in Tribunale?
Nella vicenda in esame, il pessimo stato di manutenzione di un edificio, persino certificato da un intervento dei Vigili del Fuoco della zona, non era stato sufficiente a convincere la maggioranza dei condòmini a deliberare i necessari lavori straordinari.
Nell'ultima assemblea, infatti, l'amministratore e i pochi proprietari presenti avevano constatato l'assenza del quorum indispensabile per votare sull'importante argomento all'ordine del giorno. In ragione di tali circostanze, non restava che ricorrere al Tribunale.
In effetti, secondo il Codice civile, il Tribunale, territorialmente competente, ha la facoltà di risolvere un'impasse come quello descritto, a seguito di un ricorso proposto anche solo da uno dei proprietari di un fabbricato.
Si tratta per l'esattezza del rimedio di cui all'art. 1105 «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziario. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore».
Ebbene, tornando al caso in commento, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha accolto il ricorso. L'ufficio campano ha, infatti, deciso di nominare un commissario ad acta che, per il condominio coinvolto, provvedesse all'affidamento dei lavori di manutenzione straordinaria, all'esecuzione dei medesimi ed alla attribuzione delle spese, secondo legge, ai vari proprietari dell'edificio.
In merito, era evidente la necessità di prendere dei provvedimenti necessari all'amministrazione della cosa comune e che non si era formata una maggioranza sul punto.
Pertanto, il rimedio di cui all'art. 1105 cod. civ. consente, seppur ricorrendo alla magistratura, di superare il disaccordo sui lavori urgenti in condominio e, più precisamente, di risolvere tutte quelle circostanze in cui si verifica un insormontabile stallo nella indispensabile gestione della cosa comune.
