La gestione economica di un condominio si basa sulle tabelle millesimali le quali esprimono il valore proporzionale di ogni singola unità immobiliare rispetto all'intero edificio. Servono principalmente per ripartire le spese di gestione e manutenzione nonché a determinare i quorum nelle assemblee.
Allorquando si verifichi una divergenza tra il valore reale delle unità immobiliari e quello espresso nelle tabelle, si può procedere alla revisione o modifica delle stesse.
La revisione delle tabelle millesimali è ammessa, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., in presenza di errori originari (di fatto o diritto) o per mutate condizioni dell'edificio (sopraelevazioni, ampliamenti, modifiche unità) che alterano il valore proporzionale per oltre un quinto anche di una sola unità immobiliare
La revisione può avere natura assembleare o giudiziale a seconda che la rettifica o modifica avvenga in seno all'assemblea o, in caso di disaccordo, sia adita l'autorità giudiziaria.
Se l'assemblea, dunque, non approva la modifica o rifiuta di deliberare, ogni singolo condòmino può adire l'autorità giudiziaria per ottenere, previo accertamento tecnico, la revisione delle tabelle.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 3250 del 3 marzo 2026, ha chiarito alcuni aspetti rilevanti della revisione delle tabelle millesimali sia sul piano processuale sia su quello sostanziale.
Fatto e decisione
Alcuni condòmini proprietari di un appartamento situato al quarto piano di un edificio condominiale convenivano in giudizio il Condominio chiedendo la revisione giudiziale delle tabelle millesimali ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.
Gli attori sostenevano: che le tabelle millesimali approvate con delibera assembleare contenevano errori oggettivi tali da comportare a carico del loro appartamento una maggior caratura millesimale priva di una plausibile giustificazione; che i mutamenti delle condizioni di alcune unità immobiliari mediante chiusura a veranda dei rispettivi balconi avevano alterato il valore proporzionale degli appartamenti nel condominio.
Si costituiva il Condominio convenuto contestando la domanda e chiedendone il rigetto.
Espletata una consulenza tecnica d'ufficio per verificare la correttezza delle tabelle millesimali, il Tribunale ha accolto la domanda degli attori in considerazione dell'accertata divergenza tra il valore reale delle unità immobiliari e quello risultante dalle tabelle in uso. Conseguentemente ha disposto l'applicazione delle tabelle millesimali elaborate dal CTU.
Considerazioni conclusive
I condòmini sono legittimati a chiedere la revisione delle tabelle millesimali anche se hanno votato a favore della delibera che le ha approvate e non hanno impugnato tale deliberazione. Ciò perché il giudizio di revisione delle tabelle millesimali è distinto dall'impugnazione della delibera condominiale: mentre la revisione mira a verificare la correttezza tecnica e sostanziale dei valori millesimali attribuiti alle unità immobiliari, l'impugnazione della delibera condominiale riguarda la validità dell'atto assembleare. Di conseguenza, la mancata impugnazione della delibera non preclude la successiva azione di revisione.
A tal proposito, la giurisprudenza di legittimità è concorde nel ritenere che "rimane estraneo al giudizio di impugnazione della deliberazione condominiale di approvazione delle tabelle millesimali ogni profilo non attinente alla validità dell'atto collegiale - per vizi relativi, ad esempio, alla regolare costituzione dell'assemblea, o al procedimento di convocazione o di informazione della stessa, o al rispetto dei quorum deliberativi -, quanto inerente agli errori o alle divergenze fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto, i quali sono piuttosto oggetto del giudizio di revisione o modifica delle tabelle millesimali approvate ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c." (cfr. Cass. 25.10.2018, n. 27159; Cass. 11.7.2012, n. 11757).
Dal punto di vista sostanziale, l'errore rilevante ai fini della revisione non deve necessariamente consistere in un errore materiale o di calcolo, ma può essere costituito anche da una divergenza oggettiva tra il valore reale delle unità immobiliari e quello risultante delle tabelle millesimali.
Nel caso di specie, tale divergenza è stata accertata tramite consulenza tecnica d'ufficio dalla quale è emerso che le tabelle in uso erano prive degli indispensabili elaborati planimetrici di rilievo delle varie unità immobiliari e non rispecchiavano correttamente i valori proporzionali delle singole unità.
La consulenza tecnica d'ufficio rappresenta lo strumento principale per accertare, nel giudizio di revisione, l'esistenza dell'errore nelle tabelle millesimali nonché per elaborare nuove tabelle conformi ai criteri tecnici di valutazione. Il Tribunale ha, dunque, recepito integralmente le tabelle predisposte dal consulente ritenendole corrette ed immuni da vizi.
In conclusione, le tabelle millesimali possono essere modificate giudizialmente quando risulti accertata un'errata determinazione dei valori delle unità immobiliari o un'alterazione del rapporto proporzionale tra esse. Sotto il profilo processuale, il giudizio di revisione è autonomo rispetto all'impugnazione della delibera assembleare trattandosi di due azioni con oggetto e finalità diversi. Tale autonomia consente di agire per la revisione anche in assenza di una tempestiva impugnazione della delibera, in ragione della sopraggiunta conoscenza degli errori nelle tabelle millesimali.
