L'amministratore che abbia convocato in ritardo l'assemblea per l'approvazione del consuntivo non è perciò stesso passibile di revoca giudiziale, perché il mancato rispetto del termine fissato dalla legge per tale incombente, pur evidenziando un inadempimento contrattuale, non vale di per sé a rendere lo stesso così grave da portare alla cessazione anticipata del mandato.
Volta per volta è infatti il giudice chiamato a pronunciarsi sull'istanza del condomino a dover valutare se la condotta tenuta dall'amministratore, inquadrata nel più ampio contesto della gestione del condominio di riferimento, evidenzi una gravità tale da ritenere fondata la richiesta di revoca.
È quanto emerge dal decreto pronunciato dalla Corte di Appello di Bologna lo scorso 5 novembre 2025.
Fatto e decisione
Nella specie un condomino aveva agito in giudizio per la revoca dell'amministratore, lamentando che quest'ultimo, oltre a essersi reso responsabile di svariate irregolarità, aveva convocato l'assemblea ordinaria per l'approvazione del rendiconto annuale di gestione con sei mesi di ritardo rispetto al termine utile per la sua convocazione di cui all'art. 1130, comma 1, n. 10), c.c. Si era costituito il resistente, il quale aveva domandato il rigetto del ricorso, in virtù dell'assenza di gravi irregolarità riconducibili alla sua gestione idonee a giustificare la revoca ex art. 1129 c.c.
Il Tribunale di Bologna aveva respinto il ricorso, ritenendo che il ritardo di sei mesi nella convocazione dell'assemblea ordinaria, pur integrando formalmente un inadempimento, non può essere considerato una "grave irregolarità" idonea a legittimare la revoca giudiziale dell'amministratore.
Ciò in quanto, nel caso concreto, tale ritardo risultava giustificato dalla necessità di redigere il bilancio consuntivo relativo anche ai lavori straordinari deliberati in precedenza dai condomini.
I giudici avevano poi valorizzato la natura isolata dell'inosservanza, dato che, come riconosciuto dallo stesso ricorrente, nel corso degli esercizi precedenti l'approvazione del ricorrente era sempre avvenuta tempestivamente.
Il condomino aveva allora proposto reclamo dinanzi alla Corte di Appello, censurando l'erronea interpretazione degli artt. 1129, 1130, n. 10, c.c. e 64 disp. att. c.c., in ordine alla mancata valorizzazione degli elementi dal medesimo allegati per giustificare la richiesta di revoca giudiziale.
In particolare, il condomino osservava come il ritardo nella convocazione dell'assemblea integri una causa di revoca dell'amministratore legalmente predeterminata e, dunque, non valutabile discrezionalmente da parte del giudice.
I giudici di secondo grado hanno quindi ritenuto preliminare, ai fini della decisione del reclamo, risolvere la questione circa l'esistenza o meno di un automatismo tra la mancata convocazione dell'assemblea ordinaria entro il termine di cui all'art. 1130, n. 10, c.c. (ossia centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio) e la sussistenza della causa di revoca giudiziale dell'amministratore di cui all'art. 1129, comma 12, n. 1, c.c. Infatti, laddove fosse riconosciuta l'identità tra il concetto di "omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale" e il mancato rispetto del termine di centottanta giorni, si sarebbe imposto l'accoglimento del reclamo, atteso l'obiettivo e non contestato inadempimento, da parte dell'amministratore, in ordine al rispetto del suddetto termine.
Laddove, invece, si negasse tale identità concettuale, occorrerebbe contestualizzare la ritardata convocazione entro un più ampio quadro fattuale, al fine di verificare la possibilità di qualificare la stessa quale grave irregolarità.
La Corte di Appello ha quindi negato la sussistenza di un simile automatismo e di una tale identità concettuale, per una pluralità di ragioni. In primo luogo è stato valorizzato il dato letterale dell'art. 1129, comma 12, n. 1, c.c., nella misura in cui esso fa riferimento esclusivamente all'omessa convocazione e non anche al ritardo nella convocazione.
Infatti, secondo i giudici, opinando diversamente si arriverebbe a parificare del tutto, in punto di trattamento normativo, la fattispecie dell'omessa convocazione e quella della ritardata convocazione, anche quando il ritardo fosse di un solo giorno rispetto al termine legale.
Ma un tale esito risulta irragionevole, dal momento che determina un ingiustificato irrigidimento del sistema.
Anche da un punto di vista semantico, del resto, la scelta, da parte del Legislatore, dell'aggettivo "grave" per qualificare l'irregolarità giustificante la revoca giudiziale è indice della riconosciuta possibilità di una graduazione nel giudizio delle irregolarità in termini di maggiore o minore gravità.
In altre parole, secondo la Corte, non tutte le irregolarità imputabili all'amministratore nello svolgimento del suo mandato sono gravi ex art. 1129 c.c.. Ciò posto, sempre secondo i giudici di appello, può affermarsi che un ritardo minimo nella convocazione dell'assemblea, pur integrando un inadempimento, non configura una irregolarità grave, poiché altrimenti non vi sarebbe alcuna soluzione di continuità tra una condotta perfettamente rispettosa del dettato normativo e una condotta integrante una grave violazione dei doveri dell'amministratore.
Da quanto detto consegue che non vi è alcun automatismo tra ritardata convocazione e grave irregolarità.
Pertanto, il ritardo nella convocazione dell'assemblea, pur configurando un'irregolarità, deve essere valutato dal giudice al fine di verificare se è in grado di legittimare la revoca giudiziale dell'amministratore condominiale ai sensi dell'art. 1129, comma 11, c.c.
Nell'esaminare il caso concreto, la Corte di Appello ha quindi valorizzato il carattere isolato della violazione commessa dall'amministratore del condominio. Infatti quest'ultimo, nel periodo tanto antecedente quanto successivo alla violazione contestata, aveva sempre convocato nei termini di legge le assemblee condominiali per l'approvazione dei rendiconti annuali di gestione.
Quanto, invece, alle ulteriori irregolarità lamentate dal reclamante, i giudici hanno ritenuto che esse fossero eccessivamente generiche.
Inoltre, la circostanza per cui l'assemblea in questione fosse finalizzata all'approvazione non solo del rendiconto della gestione ordinaria, ma anche di quello relativo ai lavori straordinari che si era reso necessario effettuare, pur non valendo a elidere il carattere irregolare della condotta dell'amministratore, era comunque idonea ad attenuare la gravità dell'irregolarità in questione, stante l'indubbio aumento degli oneri gravanti sull'amministratore stesso in conseguenza dello svolgimento di tali lavori.
Da ultimo, la Corte ha anche ritenuto che la gravità dell'inadempimento potesse essere esclusa anche alla luce del fatto che l'assemblea dei condomini non solo aveva approvato tanto il rendiconto relativo alla gestione ordinaria quanto quello relativo ai lavori straordinari, ma aveva altresì confermato l'amministratore nella sua carica.
Considerazioni conclusive
La decisione della Corte di Appello di Bologna si inserisce nel filone di quella ampia giurisprudenza di merito che, pronunciandosi sulla questione delle conseguenze per l'amministratore della ritardata convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto, ha rivendicato la sussistenza di un ampio potere discrezionale in capo al Giudice chiamato a pronunciarsi sull'istanza di revoca.
Sul punto, come ricordato dai giudici felsinei, accanto a pronunce che affermano che "il mero ritardo nella convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto non costituisce, di per sé, causa sufficiente di revoca" (Tribunale Pescara, 26/06/2025), ve ne sono altre che leggono in maniera coordinata gli artt. 1129, comma 12, n. 1, e 1130, comma 1, n. 10, c.c., affermando la revocabilità in via giudiziale dell'amministratore che non convoca l'assemblea entro i centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio (Tribunale Bari sez. III, 23/02/2024).
Tuttavia, come pure evidenziato dalla Corte di Appello, dalla lettura di questo secondo gruppo di pronunce si evince come la circostanza del ritardo nella convocazione dell'assemblea sia stata sempre inquadrata all'interno di un più ampio contesto di irregolarità imputabili all'amministratore nella gestione condominiale, alla luce delle quali la revoca giudiziale risultava giustificata.
Per quanto, forse, le intenzioni del Legislatore della riforma del 2012 fossero quelle di esemplificare una serie di casi di gravi irregolarità proprio per consentire una maggiore uniformità delle decisioni da parte dei Tribunali, è innegabile il fatto che le norme giuridiche, per essere applicate, necessitano dell'attività interpretativa del Giudicante.
Di conseguenza una certa dose di discrezionalità in capo ai giudici è ineliminabile e necessaria, perché ogni caso, per quanto simile agli altri, presenta sempre delle particolarità che lo rendono unico.
Un piccolo appunto, se mai, può essere svolto nei confronti della considerazione, che spesso si legge in provvedimenti analoghi, per cui la richiesta di revoca giudiziale del mandato che lega l'amministratore al condominio non meriterebbe di essere accolta anche in considerazione del fatto che l'operato di quest'ultimo è stato comunque approvato dalla maggioranza dei condomini.
Si tratta, a modesto avviso di chi scrive, di una annotazione che, oltre a essere irrilevante ai fini del decidere, non tiene conto del fatto che la revoca giudiziale è l'unico strumento a disposizione dei condomini in minoranza per denunciare eventuali condotte illegittime dell'amministratore sostenuto, a ragione o meno, dal consenso della maggioranza assembleare.
