La mancata redazione del rendiconto annuale e l'omessa convocazione dell'assemblea nel termine di legge costituiscono gravi inadempienze idonee a giustificare la revoca dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria.
Si tratta di un'ipotesi tipica ed astratta codificata dal legislatore senza che, una volta che si sia formalmente configurata la violazione, possa esservi una valutazione in ordine alla sua gravità da parte del giudice, nonché alla sussistenza o meno di un concreto pregiudizio effettivamente subito dal condominio, essendo la volontà del legislatore proprio quella di escludere una qualche discrezionalità.
È quanto ha ribadito, con un decreto del 16 dicembre 2025, il Tribunale di Bari chiamato a pronunciarsi sulla revoca di un amministratore di condominio per gravi irregolarità gestorie.
Rendiconto condominiale tardivo e dimissioni dell'amministratore: cessazione della materia del contendere e condanna alle spese. Fatto e decisione
Un condòmino proponeva ricorso dinanzi Tribunale di Bari al fine di ottenere la revoca dalla carica dell'amministratore deducendo sue gravi irregolarità gestorie.
Si costituiva in giudizio l'amministratore istando per la reiezione del ricorso ex adverso proposto poiché infondato in fatto e in diritto e dando atto di aver convocato l'assemblea condominiale avente quali argomenti all'ordine del giorno, tra l'altro, le sue dimissioni irrevocabili dalla carica e la nomina di un nuovo amministratore. Chiedeva, pertanto, dichiararsi cessata la materia del contendere.
In sede di trattazione scritta, il ricorrente, stante l'intervenuta nomina di nuovo amministratore del condominio, deliberata contestualmente all'accettazione delle dimissioni rassegnate dal resistente dalla relativa carica, concludeva chiedendo la declaratoria della cessazione della materia del contendere nonché la condanna del resistente al pagamento delle spese e competenze di lite, in applicazione del principio della soccombenza virtuale stante la fondatezza del ricorso proposto.
Il Tribunale, preso atto delle dimissioni del resistente e della nomina di un nuovo amministratore, intervenute dopo l'instaurazione del giudizio, ha dichiarato cessata la materia del contendere. Tuttavia, in mancanza di una richiesta congiunta delle parti di compensazione delle spese, ha proceduto all'accertamento della soccombenza virtuale ai fini della loro regolamentazione, condannando l'amministratore uscente al pagamento delle spese processuali per oltre 1.700 euro.
Esaminato, pertanto, il ricorso, il Tribunale lo ha ritenuto ammissibile e fondato essendo emerso che l'amministratore non aveva rispettato il termine di cui all'art. 1130 n. 10 c.c. per la redazione del rendiconto condominiale e la convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto con riferimento alle annualità 2022, 2023 e 2024.
Considerazioni conclusive
Tra le attribuzioni dell'amministratore disciplinate dall'art.1130 c.c. rientra l'obbligo di redigere il rendiconto di gestione.
L'amministratore, infatti, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve, secondo il disposto dell'art. 1130 n. 10 c.c. "redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni" decorrenti dalla scadenza del termine dell'esercizio di gestione al quale il rendiconto si riferisce (ovvero entro il 30 giugno di ogni anno).
L'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto è individuata per due volte nell'art. 1129 cod. civ. come grave irregolarità idonea alla revoca dell'amministratore di condominio, al comma 11 e al comma 12, e in quest'ultimo è espressamente elencata, non a caso al primo posto, tra le gravi irregolarità: "Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;".
L'adempimento dell'obbligo di redigere il rendiconto di gestione assicura il regolare funzionamento dell'ente, giacché consente di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
In buona sostanza, l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro centottanta giorni dalla scadenza dell'esercizio di gestione al fine di riscuotere tempestivamente i crediti, posto che l'art. 1129 c.c. al comma 9 prescrive espressamente che " (…) l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'art. 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice".
Il legislatore della Riforma, individuando, in un elenco seppur non tassativo, le ipotesi tipiche ed astratte di gravi irregolarità per le quali la revoca dell'amministratore può essere disposta dall'Autorità Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino, ha inteso così escludere una qualche discrezionalità del giudice in ordine alla gravità della violazione nonché alla sussistenza o meno di un concreto pregiudizio effettivamente subito dall'ente. Invero, la previsione di un termine certo per l'approvazione del rendiconto annuale della gestione esclude che il giudice possa stabilire caso per caso quando ricorra l'ipotesi del "modesto ritardo".
Il Tribunale di Bari, con il decreto in esame, ha dunque evidenziato che la novella del 2012 ha introdotto un sistema normativo a tutela degli interessi (anche economici) della collettività dei condomini ispirato all'esigenza di consentire un costante e tempestivo controllo della corretta conduzione della gestione condominiale assicurato attraverso il meccanismo della rendicontazione annuale; meccanismo che per poter funzionare deve essere rispettato anche in ordine alla sua cadenza temporale.
