L'amministratore di condominio, in base all'art. 1130 c.c., ha il dovere di rendere conto della sua gestione.
La giustificazione di questo adempimento si trova nel fatto che l'amministratore di condominio non gestisce somme proprie ma di altri soggetti (i condomini) ed a questi ultimi deve rendere conto del suo operato.
Il nuovo articolo 1130 bis c.c. della legge di riforma della normativa condominiale ha chiarito che il rendiconto condominiale deve contenere: "… le voci di entrata e di uscita ed ogni dato inerente alla situazione patrimoniale, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve…, si compone di un registro di contabilità (il c.d. libro giornale previsto per le imprese), di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti…"
In ogni caso, sempre l'art. 1130 bis c.c. consente ai condomini e ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari (quindi anche i conduttori) di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa.
Il criterio per la redazione del rendiconto
Non è chiaro se il rendiconto vada redatto secondo i principi di cassa o secondo i principi di competenza.
La lettura normativa relativa al riparto condominiale contiene elementi caratterizzanti sia l'uno sia l'altro sistema: da una parte, registrazione dei movimenti entro trenta giorni, dall'altra, indicazione della situazione patrimoniale e delle eventuali riserve.
Di conseguenza secondo un'opinione giurisprudenziale, seguita anche dalla decisione in commento, la contabilità condominiale si dovrebbe ispirare ad un criterio misto, in parte retto dal criterio di cassa ed in parte retto dal criterio di competenza (App. Genova, 4 luglio 2018, n. 1107).
Tuttavia recenti sentenze di legittimità (Cass. civ., sez. II, 30 ottobre 2018, n. 27639 e di merito (Trib. Roma 13 ottobre 2022 n. 14958; Trib. Roma, 28 gennaio 2019, n. 1918) sostengono l'obbligatorietà del principio di cassa, ravvisato quale unico presupposto per garantire intelligibilità al rendiconto condominiale.
Secondo altri, infine, l'art. 1130-bis c.c. pacificamente impone il criterio della competenza (Trib. Catania, 12 aprile 2017).
Approvazione del rendiconto e criteri di buona amministrazione
La disamina assembleare del consuntivo serve a stabilire se l'operato dell'amministratore risulti conforme ai criteri di buona amministrazione. La sua approvazione accerta le spese effettuate, valuta l'opportunità delle stesse rispetto al preventivo e convalida lo stato di ripartizione definitivo, cioè ratifica l'attività svolta dall'amministratore.
La disamina assembleare del consuntivo serve a stabilire se l'operato dell'amministratore risulti conforme ai criteri di buona amministrazione.
La sua approvazione accerta le spese effettuate, valuta l'opportunità delle stesse rispetto al preventivo e convalida lo stato di ripartizione definitivo, in altri termini ratifica l'attività svolta dall'amministratore.
Rendiconto chiaro e completo
Il principio fondamentale da seguire nella redazione del rendiconto è quello della chiarezza ed intellegibilità che ha lo scopo di facilitare la verifica ed il controllo dei dati da parte dei condomini che, generalmente, non hanno specifiche competenze nella lettura dei bilanci.
Inoltre un rendiconto deve essere completo, cioè non può essere privo di uno o più elementi essenziali sopra detti che lo compongono.
In particolare la mancanza nel rendiconto di uno degli elementi prescritti dall'art. 1130-bis porta a ritenere che il bilancio condominiale possa considerarsi incompleto.
In particolare, ove il rendiconto presentato per l'approvazione non sia composto da rendiconto, registro, riepilogo e nota - da considerarsi parti inscindibili di esso - e i condomini non siano perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto alle entrate, alle spese e ai fondi disponibili, ne discende l'annullabilità della delibera assembleare di approvazione, potendosi assimilare tale situazione a un bilancio non chiaro e non comprensibile ai condomini (Trib. Roma 12 ottobre 2022 n. 14863; Trib. Roma 17 giugno 2021 n. 10624).
Approvazione di più rendiconti nella medesima assemblea
È nella medesima assemblea.
È possibile e lecito che siano discussi ed approvati, in unica soluzione, più rendiconti formalmente distinti, ognuno relativo ad un singolo anno di gestione e collegato contabilmente a quello dell'annualità precedente (Trib. Roma 4 novembre 2021 n. 17135).
Sulla stessa linea è stato affermato che la violazione del principio di annualità della contabilità può essere solo motivo di responsabilità e di revoca dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria, ma non motivo di nullità della delibera assembleare di approvazione (con ritardo) del rendiconto (App. Lecce - sez. distac. Taranto - 4 novembre 2020, n. 367).
