Secondo un principio consolidato nella giurisprudenza balconi, gli sporti chiusi, le finestre, le luci, gli stessi lucernari (e cioè le aperture praticate sulla parete esterna o sulla copertura di un edificio per illuminare gli ambienti adiacenti o sottostanti, quale risulta essere ii manufatto oggetto di lite), anche se inseriti nella facciata, non rientrano fra le parti necessarie o comunque destinate all'uso comune, essendo accidentali rispetto alla struttura essenziale del fabbricato, e piuttosto costituiscono, di regola, elementi integranti dell'appartamento che vi ha accesso o nel quale comunque immettono luce ed aria, sicché per essi non opera la presunzione di condominialità.
Un lucernario pertinenza ed ornamento di un appartamento compreso in un edificio condominiale, però, può avere natura di bene comune, agli effetti dell'art. 1117 c.c.
Come precisa la Cassazione si deve accertare quanto sopra non tenendo valutando se contribuisca o meno a formare la struttura architettonica dell'edificio, quanto in base al criterio della sua precipua e prevalente funzione protettiva od ornamentale ed alla rilevata efficacia decorativa dell'intero edificio (Cass. civ., sez. II, 18/01/2019, n. 1422).
Così i lucernari possono essere considerati condominiali se danno luce ad una parte comune, mentre devono essere ritenuti di proprietà esclusiva se a servizio di una unità immobiliare (soffitta, mansarda) di proprietà esclusiva (del resto, l'art. 1117 c.c. contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa, con la conseguenza che la disposizione in parola può essere integrata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario).
La ripartizione delle spese
La manutenzione di lucernari - la cui funzione prevalente è quella di dare aria e luce all'appartamento su cui si affacciano - realizzati sul tetto dell'edificio condominiale, non può essere addebitata all'intero condominio, ma solo ed esclusivamente a carico dell'unità immobiliare a cui danno aria e luce.
La giurisprudenza è su tale aspetto chiarissima: nel caso in cui il lucernario sia a servizio di un'area sottostante ad uso esclusivo, è comprensibile e condivisibile che le spese di manutenzione e conservazione siano validamente imputabili solo a tale unità immobiliare (Trib. Roma 23 febbraio 2021 n. 3171).
All'opposto se i lucernari svolgono una funzione comune (ad esempio, forniscono aria e luce alle scale), le spese di manutenzione dovranno gravare su tutta la collettività in ragione dei rispettivi millesimi.
Attenzione però che non possono essere ignorati i principi del c.d. condominio parziale.
A tale proposito merita di essere ricordato che, in base alla previsione di cui all'art. 1123 c.c., comma 3, ogni qualvolta un bene, rientrante tra quelli ex art. 1117 c.c., sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale; tale figura risponde alla "ratio" di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale, sicché il "quorum", costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate.
In base a tale principio, ad esempio, le spese per il lucernario che fornisce luce ed aria ai condomini della scala destra non possono coinvolgere certo i condomini della scala sinistra (estranei a dette spese).
I lucernai realizzati dopo la nascita del condominio: spese e danni
Talvolta il lucernario non è coevo alla costruzione, ma viene realizzato in un secondo momento dal condomino.
Infatti, secondo un principio consolidato ciascun condomino ha la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà.
Di conseguenza non è ammissibile impedire al proprietario del sottotetto di modificare il tetto, installando un lucernario, solo perché il proprietario di un piano intermedio non possa fare altrettanto. Tale nuovo manufatto non potrà essere attratto nel regime condominiale previsto dall'articolo 1117 c.c.
Quando il lucernario non è realizzato dal costruttore - venditore dell'edificio, ma successivamente dall'acquirente in forza dell'articolo 1102 c.c. - il quale ne acquisisce la titolarità - quest'ultimo è l'unico ed esclusivo proprietario. In tale ipotesi quindi tutte le spese di manutenzione devono essere a carico del singolo condomino.
In ogni caso se il condomino realizza lucernari difettosi nel tetto comune non può pretendere poi dal condominio il risarcimento dei danni per le infiltrazioni nel suo appartamento causato dalle stesse nuove aperture con carenze costruttive.
