La realizzazione di una veranda in un contesto edilizio già compromesso non lede il decoro architettonico

La chiusura di un balcone con veranda non integra, di per sé, una lesione del decoro architettonico. Occorre verificare se l'opera determini un apprezzabile peggioramento della fisionomia estetica del fabbricato, alla luce dello stato concreto dei prospetti e delle trasformazioni già intervenute. In questa prospettiva si colloca il Tribunale di Catanzaro, con la sentenza n. 855 del 17 marzo 2026, che ha escluso l'invalidità della deliberazione assembleare e la violazione dell'art. 1122 c.c. in relazione a una veranda già realizzata su un balcone di proprietà esclusiva.

Il nucleo della decisione è duplice. Da un lato, l'omessa convocazione di un condomino costituisce vizio di annullabilità deducibile soltanto dal condomino pretermesso; dall'altro, l'assemblea non ha un generale potere di autorizzare o sanare opere eseguite nella proprietà esclusiva, ma può valutarne l'incidenza su parti comuni, stabilità, sicurezza e decoro. La verifica della lesione estetica resta quindi ancorata a un accertamento concreto, non a un giudizio astratto sulla sola presenza della veranda.

La vicenda

Un condomino impugnava la delibera dell'8 aprile 2015 con cui l'assemblea della scala di appartenenza aveva esaminato la chiusura, già eseguita, di un balcone mediante una veranda in alluminio e vetro.

L'attore sosteneva, anzitutto, che il complesso edilizio fosse un'unica entità articolata in tre scale e che, pertanto, la decisione avrebbe dovuto essere assunta da un'assemblea generale, sul presupposto dell'esistenza di un supercondominio e della natura comune della facciata. Deduceva inoltre che la deliberazione riguardasse un'innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c., con conseguente necessità delle maggioranze qualificate di cui all'art. 1136, comma 5, c.c. Infine denunciava la violazione dell'art. 1122 c.c., assumendo che la veranda avesse alterato le linee estetiche dell'edificio, inciso sulla facciata e aumentato il carico urbanistico, in assenza di preventiva comunicazione all'amministratore e di valida autorizzazione assembleare.

Il condominio resisteva evidenziando l'autonomia delle tre scale, ciascuna dotata da lungo tempo di propria contabilità, proprie assemblee e distinta amministrazione, e negando che il manufatto avesse aggravato in modo apprezzabile un prospetto già interessato da molteplici interventi eterogenei.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato integralmente l'impugnazione.

Sul primo profilo, ha ritenuto che le risultanze istruttorie descrivessero una situazione di autonomia gestionale e giuridica delle singole scale, operante da oltre trent'anni, con codici fiscali distinti, amministratori diversi e contabilità separate. A ciò si aggiungeva il dato, valorizzato in motivazione, che anche la manutenzione straordinaria dei prospetti esterni fosse stata deliberata ed eseguita separatamente, con ditte, materiali e colori diversi. Da qui la conclusione secondo cui, in quel contesto concreto, "questo consolidato frazionamento dei beni comuni esclude la configurabilità di un supercondominio necessario per la gestione delle facciate".

Il giudice ha poi respinto la censura relativa all'omessa convocazione di un altro condomino. La motivazione richiama il principio, ormai stabile, secondo cui tale vizio comporta annullabilità della deliberazione e tutela esclusivamente l'interesse partecipativo del soggetto non convocato. Ne consegue che il condomino ritualmente convocato non è legittimato a far valere la pretermissione altrui.

Di particolare interesse è il passaggio dedicato alla natura della deliberazione. L'attore sosteneva l'incompatibilità tra l'ordine del giorno, che parlava di "presa d'atto della chiusura", e il verbale, nel quale compariva il termine "autorizzazione". Il Tribunale, però, ha letto il verbale nel suo complesso e ha chiarito che l'assemblea non aveva inteso rilasciare un assenso preventivo. L'opera era già stata eseguita e la delibera non costituiva né autorizzazione preventiva né ratifica in senso tecnico. Il punto è espresso con chiarezza: "l'assemblea non è titolare di un generale potere di autorizzazione o sanatoria delle opere realizzate nelle proprietà esclusive"; essa può tuttavia "legittimamente esprimere una valutazione circa l'eventuale incidenza dell'intervento sui diritti dei condomini e sulle parti comuni dell'edificio".

Questa riqualificazione del contenuto deliberativo assorbe, sul piano sostanziale, anche il rilievo dell'attore circa l'asserita innovazione e i relativi quorum: la delibera, infatti, è stata intesa come presa d'atto dell'intervento già realizzato e come valutazione di compatibilità con gli interessi condominiali, non come decisione dispositiva su un'innovazione da approvare.

Quanto al decoro architettonico, il Tribunale si è attenuto alla nozione elaborata dalla giurisprudenza di legittimità: esso non coincide con il pregio artistico dell'edificio, ma con l'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che gli conferiscono una propria fisionomia estetica. La verifica deve essere concreta e rapportata allo stato complessivo del fabbricato.

Nel caso deciso, la documentazione fotografica mostrava facciate già segnate da una pluralità di interventi: rivestimenti difformi, materiali e colori diversi, nuove finestre e ulteriori elementi strutturali. In questo quadro il giudice ha osservato che "tali interventi hanno progressivamente determinato una configurazione architettonica eterogenea del prospetto" e ha quindi concluso che "la realizzazione della veranda in alluminio e vetro oggetto di causa non appare idonea a determinare un ulteriore e apprezzabile deterioramento dell'armonia estetica dell'edificio né un deprezzamento economicamente rilevante del bene comune".

È rimasto, inoltre, privo di prova qualsiasi pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza dell'edificio o all'integrità delle parti comuni. Il richiamo, contenuto in sentenza, alla D.I.A. presentata dalla condomina e ritenuta conforme dal Comune vale come elemento ulteriore di compatibilità edilizia, ma non sostituisce la distinta verifica civilistica imposta dall'art. 1122 c.c., che resta autonoma anche quando l'intervento sia urbanisticamente assentito; sul punto v. anche opere modificative del decoro architettonico e, in termini più generali, il rilievo secondo cui la regolarità edilizia non assorbe i limiti condominiali.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806 - L'omessa convocazione di un condomino integra un vizio di annullabilità, non di nullità, e può essere fatta valere soltanto dal condomino pretermesso.
• Cass. civ., 8 giugno 2022, n. 18456 - Conferma che l'interesse protetto è quello partecipativo del singolo avente diritto alla convocazione, sicché gli altri condomini non possono dolersi della mancata convocazione altrui.
• Cass. civ., 8 febbraio 2022, n. 3876 - Il decoro architettonico consiste nell'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che conferiscono all'edificio una propria identità estetica; la valutazione va compiuta in concreto, considerando anche le trasformazioni pregresse.
• Cass. civ., 10 novembre 2021, n. 29584 - Quando il decoro risulti già compromesso da precedenti modificazioni, ulteriori interventi analoghi assumono rilievo solo se sia provato un concreto e ulteriore pregiudizio estetico.
• Cass. civ., ord. 12 settembre 2018, n. 22156 - La presenza di alterazioni precedenti non rende irrilevante qualsiasi nuova veranda: l'intervento resta illecito se produce una percepibile disarmonia, salvo che il fabbricato presenti un degrado complessivo tale da rendere ininfluente ogni ulteriore modifica.
• Trib. Milano, 12 luglio 2017, n. 7915 - In coerenza con l'art. 66 disp. att. c.c., la legittimazione all'impugnazione per omessa convocazione spetta unicamente al condomino avente diritto pretermesso.
• App. Napoli, 16 gennaio 2026, n. 271 - Quando un regolamento condominiale di natura contrattuale vieta varianti idonee ad alterare l'estetica o la simmetria esteriore, la veranda può risultare illecita anche senza una specifica lesione del decoro architettonico in senso codicistico, perché il limite convenzionale opera su un piano distinto e più rigoroso.

Considerazioni conclusive

La decisione afferma con nettezza che la veranda realizzata nella proprietà esclusiva non è illegittima per il solo fatto di incidere visivamente sulla facciata: occorre la prova di un pregiudizio apprezzabile a stabilità, sicurezza, parti comuni o decoro architettonico. La soluzione si colloca nella linea di Cass. n. 3876/2022 e Cass. n. 29584/2021, che impongono una valutazione concreta dello stato del fabbricato e del reale aggravamento estetico; come chiarito anche da Cass. n. 22156/2018 sulla veranda disarmonica, le alterazioni pregresse non bastano da sole a giustificare qualsiasi intervento ulteriore, perché conta sempre se la nuova opera aggiunga una disarmonia percepibile e apprezzabile. Il quadro si restringe ulteriormente quando operi un regolamento contrattuale che vieti modifiche dell'estetica o della simmetria esteriore: in tale diversa ipotesi la veranda può risultare incompatibile anche senza una lesione del decoro accertata nei termini dell'art. 1122 c.c.; sul punto v. anche il diverso rilievo del divieto regolamentare.

Il secondo profilo di interesse riguarda il ruolo dell'assemblea. Il provvedimento ribadisce che essa non autorizza né sana in via generale le opere nelle proprietà esclusive, ma può esprimere una valutazione sulla loro compatibilità con gli interessi comuni. In questo perimetro, la delibera di "presa d'atto" non si trasforma in un'approvazione costitutiva dell'opera, né in una innovazione soggetta ai quorum dell'art. 1136, comma 5, c.c. Sul piano processuale, il principio si salda con quello, consolidato da Cass., Sez. Un., n. 4806/2005 e ribadito dalla giurisprudenza successiva, per cui l'omessa convocazione integra un vizio di annullabilità azionabile soltanto dal condomino pretermesso; per un approfondimento, v. omessa convocazione e tutela del solo condomino pretermesso. In concreto, la pronuncia richiede dunque una prova effettiva della lesione del decoro e, nello stesso tempo, circoscrive l'impugnazione della delibera a chi sia titolare del diritto partecipativo inciso.