In tema di tabelle millesimali, la loro revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. è sempre ammissibile quando il prospetto millesimale, pur allegato a un regolamento di natura contrattuale, si limiti a rappresentare in forma numerica il valore delle singole unità immobiliari senza derogare ai criteri legali di ripartizione. La revisione è invece preclusa solo quando i condomini abbiano espressamente e inequivocabilmente accettato criteri diversi da quelli previsti dagli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita a una "diversa convenzione" negoziale che vincola stabilmente la ripartizione delle quote. È quanto ha affermato la Corte di Cassazione nella sentenza n. 4827 del 3 marzo 2026.
La vicenda
La vicenda nasce quando una condomina chiedeva la revisione delle tabelle millesimali del proprio condominio, sostenendo che i proprietari di alcuni appartamenti avevano aumentato la loro superficie grazie all'annessione delle soffitte sovrastanti, trasformate da locali tecnici in spazi abitabili e collegate internamente agli appartamenti tramite scale. Secondo l'attrice, questo ampliamento aveva alterato in modo significativo il valore proporzionale delle unità immobiliari, rendendo necessaria una nuova ripartizione dei millesimi. Inoltre, osservava che la tabella delle scale assegnava al suo appartamento (che non utilizzava l'androne condominiale) un valore superiore rispetto a quello di un'altra unità di identica metratura.
Il Tribunale accoglieva la domanda, approvando le nuove tabelle elaborate dal consulente tecnico d'ufficio e respingendo le domande riconvenzionali dei convenuti, che accusavano l'attrice di aver realizzato opere abusive. I condomini soccombenti impugnavano la decisione sostenendo, tra l'altro, come le tabelle originarie avessero natura contrattuale e non potessero essere modificate tramite l'azione ex art. 69 disp. att. c.c.; inoltre osservavano che non era stata provata la trasformazione delle soffitte in locali abitabili; secondo i convenuti, poi, il giudice di primo grado non aveva considerato l'uso delle scale e dell'androne da parte dell'attrice per accedere al proprio box auto e al tetto; in ogni caso, gli stessi convenuti ritenevano la consulenza tecnica lacunosa.
La Corte d'appello dava ancora ragione all'attrice, ritenendo provata la modifica sostanziale degli appartamenti e confermando la possibilità di revisione delle tabelle. I soccombenti proponevano ricorso per cassazione articolando cinque censure: la presunta insufficienza o apparenza della motivazione; la mancanza di prova circa le trasformazioni degli appartamenti e l'effettiva abitabilità delle soffitte; la pretesa natura contrattuale del sistema millesimale, che a loro dire avrebbe impedito qualsiasi revisione; la contestazione dell'esistenza di una "notevole alterazione" dell'edificio idonea a giustificare l'intervento ex art. 69 disp. att. c.c.; infine, l'asserito errore nell'inserire una specifica unità immobiliare nella tabella delle scale.
La decisione della Suprema Corte
La Cassazione ha dato torto ai ricorrenti. I giudici supremi hanno precisato, tra l'altro, che solo quando i condomini accettano espressamente criteri di ripartizione diversi da quelli legali si configura una "diversa convenzione" idonea a sottrarre il sistema millesimale alla revisione; al contrario, quando la tabella allegata al regolamento si limita a tradurre in valori numerici le caratteristiche delle singole unità senza derogare ai criteri fissati dalla legge, essa resta modificabile ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. in presenza di un errore oggettivo o di un mutamento delle condizioni dell'edificio. Come ha notato la Cassazione, nel caso concreto, i ricorrenti non hanno dimostrato l'esistenza di una tabella di natura contrattuale, per cui la revisione è stata ritenuta ammissibile.
La Corte ha confermato inoltre l'accertamento di merito sulla trasformazione delle soffitte, ritenendo adeguate le risultanze della consulenza tecnica e delle testimonianze. Infine, i giudici supremi hanno ricordato che la ripartizione delle spese deve seguire il criterio dell'uso effettivo: un'unità che non utilizza scale e androne può esserne esclusa.
Considerazioni conclusive
Le tabelle convenzionali "pure" sono quelle in cui i condomini, fin dall'origine, accettano in modo chiaro e consapevole un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello previsto dalla legge. Non si tratta di un semplice calcolo tecnico, ma di una vera scelta contrattuale: ciascun proprietario aderisce a un sistema che modifica la misura dei propri diritti e obblighi rispetto ai criteri legali. Proprio perché frutto di un accordo negoziale, queste tabelle non possono essere cambiate tramite la procedura di revisione dell'art. 69 disp. att. c.c.; possono essere modificate solo con un nuovo consenso unanime (Cass. civ., sez. II, 19/10/2023, n. 29074).
Sul piano pratico, la situazione più frequente è quella del regolamento predisposto dal costruttore e accettato dagli acquirenti al momento del rogito. Il costruttore può stabilire, ad esempio, che gli appartamenti al piano seminterrato contribuiscano alle spese generali in misura ridotta, anche se la legge imporrebbe una ripartizione proporzionale al valore delle unità. Quando gli acquirenti firmano l'atto di compravendita accettando quel regolamento, stanno aderendo a un criterio derogatorio: non stanno semplicemente approvando una tabella, ma accettando un diverso modo di ripartire le spese.
In questi casi, il sistema millesimale così formato è rigido: non può essere rivisto per errore di calcolo né per modifiche dell'edificio, perché non rappresenta la fotografia oggettiva dei valori immobiliari, ma una scelta volontaria dei condomini. La revisione delle tabelle millesimali è consentita ogni volta in cui il prospetto dei millesimi, anche se inserito in un regolamento di natura contrattuale, si limita a esprimere in cifre il valore delle singole unità immobiliari.
