Chi intende beneficiare dell'agevolazione "prima casa" al momento dell'acquisto di un immobile deve accertarsi con precisione di non essere già titolare, neppure in quota, di un'altra abitazione situata nello stesso Comune, anche se condivisa con il coniuge.
In caso contrario, l'Agenzia delle Entrate può procedere alla revoca del beneficio fiscale, imponendo il versamento delle imposte ordinarie, oltre a eventuali sanzioni e interessi.
Si è posto però il seguente problema: la circostanza che l'acquirente sia già comproprietario pro-quota con il coniuge in comunione "ordinaria" di altra abitazione idonea nello stesso Comune non consente di fruire dell'agevolazione "prima casa" o tale preclusione scaturisce solo dalla comunione "legale" tra i coniugi, ex articolo 177 del codice civile?
La questione è stata recentemente affrontata dalla Cassazione (sentenza n. 24477 del 3 settembre 2025).
Per comprendere la decisione bisogna considerare che:
- la comunione ordinaria si verifica quando i coniugi acquistano un immobile insieme ma scelgono un regime patrimoniale diverso dalla comunione legale, come la separazione dei beni.
- la comunione legale (ex art. 177 c.c.) si applica automaticamente ai coniugi che non hanno optato per la separazione dei beni. In questo caso, gli immobili acquistati dopo il matrimonio entrano nella comunione legale, anche se intestati a uno solo dei due.
La vicenda ha presso l'avvio quando una contribuente acquistava un immobile usufruendo delle agevolazioni "prima casa", nonostante fosse già titolare, insieme al coniuge e in regime di separazione dei beni (comunione ordinaria), di una quota di proprietà su un altro appartamento situato nello stesso Comune.
Successivamente la contribuente ha ricevuto avvisi di rettifica e liquidazione della maggiore imposta Iva e dell'imposta sostitutiva versata a seguito di mutuo ipotecario, con disconoscimento, in relazione al contratto di compravendita e a quello del relativo mutuo, dell'agevolazione "prima casa".
L'Agenzia delle Entrate ha contestato la legittimità del beneficio, sostenendo che la presenza di una comproprietà, anche in comunione ordinaria e non legale, su un'altra abitazione idonea costituisce un ostacolo all'accesso alle agevolazioni fiscali previste per l'acquisto della prima casa.
La contribuente ha sostenuto davanti alla CTP di primo grado che la comunione ordinaria con il coniuge su un altro immobile nello stesso Comune non impedisce di ottenere il bonus "prima casa". In altre parole ha sostenuto la seguente tesi: la preclusione al beneficio fiscale prima casa dovrebbe valere solo in caso di comunione legale (che nel suo caso non si applicava perché aveva scelto il regime della separazione dei beni).
Le Commissioni Tributarie di primo e secondo grado hanno dato ragione all'Agenzia.
Anche la Cassazione ha dato torto alla contribuente.
Secondo i giudici supremi, in materia di agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa, la circostanza che l'acquirente sia già comproprietario pro-quota con il coniuge in comunione ordinaria di altra abitazione idonea nello stesso Comune preclude il riconoscimento dell'agevolazione prima casa dovendosi escludere che tale preclusione scaturisca esclusivamente dalla comunione legale tra i coniugi.
La Cassazione ha affermato che per ottenere le agevolazioni "prima casa", l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare, né esclusivo né in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile da acquistare.
La norma non distingue tra comunione legale e comunione ordinaria.
Quindi, qualsiasi forma di comproprietà con il coniuge su un'abitazione nello stesso Comune impedisce l'accesso al beneficio prima casa, anche se i coniugi hanno scelto la separazione dei beni.
Se il legislatore avesse voluto riferirsi solo alla comunione legale, lo avrebbe detto.
